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●后市展望●

政策效應(yīng)累加 12月或?qū)⒊蔀椤肮拯c”

日前，中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構(gòu)發(fā)布了一項研究報告指出，今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計增速將超過30%；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來源會快速惡化，預(yù)計到明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長。同時，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性會明顯惡化。盡管只是一份研究報告，但還是引起了業(yè)內(nèi)的極大震動。

“不管明年的局面會怎樣，當(dāng)前的年關(guān)就很難過。雖然之前經(jīng)過幾撥政策的出臺，樓市并沒有發(fā)生大的變化，但其效果已經(jīng)疊加起來了。年末這個關(guān)鍵時刻，是其集中發(fā)力的時候。隨著近期開盤量的增加，房價的加速下行已經(jīng)成為必然”某資深業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

政策四：央行收縮流動性各銀行開始收緊放貸量

11月19日，央行發(fā)布公告稱，為加強流動性管理，適度控制貨幣信貸投放，從11月29日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；而在此前的11月11日，統(tǒng)計局公布10月份宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的當(dāng)天，央行已經(jīng)宣布提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。也就是說，在僅僅一周左右的時間里，央行兩度上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，由此表明了收縮流動性的決心。

盡管外界對于央行收縮流動性的目的并無太多疑問，但一個不可回避的現(xiàn)實是，央行針對整個宏觀經(jīng)濟的提準(zhǔn)行為使原本就如履薄冰的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

“兩次提高準(zhǔn)備金率，將凍結(jié)近7000億的資金，而年底本來就是貸款余量不足，各家爭搶‘救濟糧’的時候，此時的進(jìn)一步緊縮信貸，無疑會卡住一些房企的咽喉”北京中原的專業(yè)人士這樣指出。

而實際上，近日已有消息稱，多家銀行已經(jīng)停放房地產(chǎn)開發(fā)貸，而隨著提高存款準(zhǔn)備金的進(jìn)一步實施，類似的情況難免會涉及更廣。

一次調(diào)控期間：

4月

《國務(wù)院頒布關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（10號文）：出臺了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強市場監(jiān)管等新“國十條”，從供應(yīng)和需求兩個方面對樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在遏制部分城市房價過快上漲。提出實行差別化信貸政策，首套房90平方米以上首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，對高房價地區(qū)第三套房暫停發(fā)放貸款，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房行為。

《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》：規(guī)定未獲得預(yù)售許可商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取或變相收取定金。要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。杜絕假按揭及捂盤惜售等行為。

《北京市貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（即京12條）：包括暫停第三套貸款、同一家庭限購一套新房和限制外地人購房等遏制炒房的十二項具體措施。京版十二條將國十條留給地方政府的選擇性政策空間全部用足，甚至更加嚴(yán)格，打擊矛頭直指投機性炒房和外地游資炒房，誓將不合理的需求踢出北京樓市。

5月

《三部委關(guān)于加強廉租房管理有關(guān)問題的通知》：要求嚴(yán)格廉租房建設(shè)和管理，堅持集中建設(shè)和在經(jīng)濟適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造項目中配建相結(jié)合，以配建為主。以緩解低收入人群住房難的問題。

6月

三部委聯(lián)合規(guī)范“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)定商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺使二套房差別信貸更具可操作性，從緊信號再次釋放。

《七部委關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》：規(guī)定公租房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，要各級地方政府加快公租房建設(shè)，旨在解決困難家庭住房問題。

7月

銀監(jiān)會：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動搖：針對近日有媒體關(guān)于個別地區(qū)全面放松第三套房貸的報道，銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策。

二次調(diào)控期間：

9月

《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》：企業(yè)閑置土地超一年禁拿地，兩部委要求貫徹落實“國10號文”的工作任務(wù)，加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控。該通知的出臺，釋放出了強烈的再調(diào)控信號。

《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》：暫停三套房貸，限制非本地人購房；首付比例調(diào)至30%以上；二套房首付不低于50%，利率不低于1.1倍；首套購房征收1%-1.5%的契稅，非首次契稅從1.5%恢復(fù)到3%。該通知標(biāo)志著二次調(diào)控的開始，樓市下行的趨勢得到進(jìn)一步強化。

10月

《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》：使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。該通知的出臺進(jìn)一步遏制了投資購房的需求，但同時也削弱了剛性需求的購買能力。

央行年內(nèi)首次加息：金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。金融環(huán)境出現(xiàn)進(jìn)一步的收緊，樓市的銀根再度遭遇緊縮。

《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》:規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。

11月

《關(guān)于加強我市商品房預(yù)售方案管理的通知》（北京）:規(guī)定開發(fā)商在申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)提交商品房預(yù)售方案；而該方案從申請預(yù)售許可證到開盤都有相應(yīng)規(guī)定。開發(fā)商再以團(tuán)購等借口捂盤，或面向關(guān)系戶進(jìn)行低價內(nèi)部認(rèn)購，項目將面臨停售風(fēng)險。（數(shù)據(jù)提供/協(xié)成機構(gòu)）　本版文并攝/衛(wèi)東