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對于記者來說,采訪任志強是一件喜憂參半的事兒:喜的是不必擔心“沒料”,任志強的口才與專業(yè)水平毋庸質疑;憂的是“任大炮”素來口無遮攔,他會不遺余力地痛打“落水狗”,還動不動就會“擦槍走火”。

2013年的房價走勢再次印證了任志強此前的判斷,這一年他出版了回憶錄《野心優(yōu)雅》,還一度準備將央視告上法庭。面對記者對2014年房地產市場走向的詢問,任志強帶著一貫嚴肅的表情說:“我預測2014年房價總的趨勢是看漲,但是增幅將放緩,如果說具體區(qū)間,增速有可能從兩位數降到一位數?！?/p>

房價增速將放緩

“《新周刊》評選我當2013年的新銳人物,因為我堅持說真話。你覺得我說得準嗎?去年很多人不相信我說3月房價將暴漲的觀點,但是統(tǒng)計數據證明是漲了。其實,我還是有點小偏差,2月漲得最快。”對于2014年樓市的判斷,任志強認為房價增速將放緩。

任志強對于房價走勢判斷的依據主要有三點:其一,結束了兩年的土地供應負增長后,2014年的市場供應量會增加,這是一個房價趨穩(wěn)的信號?！懊恳淮瓮恋馗咚僭鲩L之后,房價增幅都會放緩,市場開始有能力調節(jié)供求關系?！比沃緩姳硎尽?011年以后,土地市場的投資進入負增長,2012年基本上全年都是負增長。不過,2013年的情況出現了改變,雖然2013年前10個月的增長仍然為負數,但11月土地市場投資增速同比達9%。此外,從12月以及今年1月已經披露出來的信息可以看到,土地市場的持續(xù)增長還將維持比較長的時間。

其二,保障性住房、自住型商品房等非商品房的供應量不斷加大,可以有效平抑房價,使得房價增速下降。但是,這勢必會擠壓純商品房的供應量,將導致商品房的價格進一步走高。

其三,一般情況下,任何一個國家在城鎮(zhèn)化高速增長的過程中,房價是不可能下降的。城鎮(zhèn)化率超過30%以后,房價進入高增長期,城鎮(zhèn)化超過70%以后才會出現房價平緩、下降。但是目前的情況是大部分發(fā)達國家的城市化率都超過了90%時,房價還在上漲,比如說英國、美國。而我國現在的城鎮(zhèn)化率為:一線城市達到60%—70%,二線城市有50%左右,三線城市只有30%,距離70%的城鎮(zhèn)化率還很遠。到那時,一手房建設速度才會逐步放慢、房價產生波動的情況才會出現。

行政干預越少越好

任志強被稱為“任大炮”,主要緣于其說話、辦事直來直去。他的觀點直接、犀利,有人深表認同,有人堅決反對。對此,任志強坦言:“大家都認為我是開發(fā)商,我有意鼓吹房價上漲,好從中獲利。但事實上,房價漲不漲不是我一人說了算的。我說的很多觀點、數據也不是我一個人梳理出來的,我后面有一個非常龐大、專業(yè)的研究團隊。我們的研究報告每年都會發(fā)布,而且從2003年至今,每一年的預測都非常精準?！?/p>

于2013年11月召開的第十八屆三中全會上釋放出的最大信號是:樓市調控逐漸市場化。對此,任志強表示認同:“行政干預越少越好,我們可以看到,在所有的商品中,越是自由競爭的價格越便宜,越是壟斷的價格就越貴。如果房地產真正實現市場化,農村的土地也能上市,不同土地性質之間的差價就變成降低房價的綜合條件了?！?/p>

2014年,任志強提醒業(yè)界要將注意力轉移到“改革”上,而不是緊盯著房價,主要關注土地制度、戶籍制度、城鎮(zhèn)化方面的改革。針對近幾年一直甚囂塵上的房產稅問題,任志強認為,其不僅涉及一項新稅種的成立,而且涉及到土地制度的改革。十八屆三中全會提到如何實現宅基地的流轉等土地改革,這意味著可能出臺的是房地產稅而非房產稅。“雖然只有一字之差,但是這一個字是土地性質、財產權利以及私有制等各種方面結合?！比沃緩娬f,“對一個新稅種重新進行立法研究將是一個好現象,會長久地影響我國房地產市場的發(fā)展。”

城市分化將加大

2014年至今尚未有樓市政策向緊或趨松的消息,對此任志強表示:“最終的政策還要等今年3月兩會以后可能才會明晰。”

“我們預計兩會以后會出現以保障房為主、商品房市場放開、夾心層由政府幫助解決住房問題的格局,就像上海已經實行的共有產權房制度?！比沃緩娬J為,保障房方面有可能從“補磚頭”轉向“補人頭”,而在市場方面,實行全國統(tǒng)一的調控政策的可能性在變小,城市分化將成為未來的主流。

“未來一二線、三四線城市的樓市調控政策可能會有分化,如果城市能夠實現保障房目標和房價目標,那么有可能采用市場的方式來決定樓市問題。到最后,很可能就是特大型城市因為人口控制等原因嚴格限購,中等城市有一定的限購,小城市則可能放開限購?！比沃緩娬f。

任志強直言不諱地表示:“以后應該按市場因素來劃分城市規(guī)模和級別,比如采用就業(yè)、經濟增長和公共服務這三項指標,而不要提什么一二線、三四線。哪一個城市公共服務好,就業(yè)好,人們就愿意去哪兒。我們在調查中發(fā)現,工資水平是所有人最關心的問題,就業(yè)條件,教育排第二位,第三是公共服務,包括醫(yī)療、就業(yè)、勞保等?！?/p>

如果按照這些指標來衡量,哪些城市房地產市場的風險較大?對此,任志強直言不諱地說:“所有人口往外遷移的城市風險都大,我前兩年去安徽,聽說有的城市由6000萬人口變成5000多萬,人口都在外流,房子也賣得不好。”