經(jīng)過(guò)大半年的政策調(diào)整之后,2010年的樓市終于迎來(lái)了“年末”的大幕。展望當(dāng)下的市場(chǎng),沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的打折促銷,也沒(méi)有出現(xiàn)千人搶房的熱鬧場(chǎng)景,有的只是籠罩在樓市前景上的重重迷霧。有人說(shuō),2010年是有史以來(lái)樓市政策最為“洶涌”的一年:政策嚴(yán)厲之程度超過(guò)以往任何時(shí)候;也有人說(shuō),2010年是政策最為“尷尬”的一年:頻頻出臺(tái)的政策背后,卻是對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)法止?jié)q的哀嘆?!罢吣辍睅Ыo樓市的將是怎樣的一個(gè)未來(lái)……
在這12個(gè)月,許多新政策、新規(guī)定的實(shí)施或許將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的大幅變化,而是否會(huì)由此帶來(lái)新的市場(chǎng)“拐點(diǎn)”,將是對(duì)市場(chǎng)的一大考驗(yàn)。
●市場(chǎng)表現(xiàn)●
一周內(nèi)12個(gè)項(xiàng)目取證新政策實(shí)施引爆開(kāi)盤(pán)潮
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,在剛剛過(guò)去的兩周(11月15-11月28日)里,北京市新取預(yù)售證的商品房項(xiàng)目創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了28個(gè),這一數(shù)字不僅比正常取證數(shù)量高出不少,也讓此前業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)的年底開(kāi)盤(pán)潮提前到來(lái)。
“下月起就要執(zhí)行資金監(jiān)管了,能開(kāi)的盤(pán)都會(huì)在這段時(shí)間開(kāi),畢竟年底是需要資金的時(shí)候”某開(kāi)發(fā)商副總這樣道出其中的原委。
近日,北京市先前出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》等兩項(xiàng)新政,都將在12月開(kāi)始施行。據(jù)了解,這兩項(xiàng)政策都是針對(duì)預(yù)售環(huán)節(jié)的,調(diào)控的對(duì)象直指開(kāi)發(fā)商,將運(yùn)用監(jiān)管預(yù)售款、預(yù)售方案等手段,進(jìn)一步縮小開(kāi)發(fā)商在樓市調(diào)控下的博弈空間。為了避免成為被監(jiān)管對(duì)象,許多項(xiàng)目都加快了取證進(jìn)度,這也直接造成了取證項(xiàng)目的劇增。
然而《廣廈時(shí)代》在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn),讓開(kāi)發(fā)商頭疼的遠(yuǎn)不止一兩項(xiàng)新規(guī)的執(zhí)行。信貸政策的緊縮,對(duì)境外“熱錢(qián)”的管控,以及對(duì)后續(xù)政策的擔(dān)憂,都促成了開(kāi)盤(pán)潮的出現(xiàn)。
政策一:《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》
10月25日,北京市住建委、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局聯(lián)合出臺(tái)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,該辦法明確規(guī)定了商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,以保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè),嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。
協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁認(rèn)為,緊預(yù)售資金,對(duì)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是不言而喻的。預(yù)售資金被鎖定,將使開(kāi)發(fā)商很難再閃轉(zhuǎn)騰挪,資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。在這種形勢(shì)下,開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款,才能保證足夠資金竣工和銷售回現(xiàn)。
也有業(yè)內(nèi)人士表示,如果實(shí)行資金監(jiān)管,短期來(lái)看符合條件的項(xiàng)目會(huì)提早入市以規(guī)避新政,但是從中期來(lái)看,不排除一些后期開(kāi)盤(pán)的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目公司會(huì)采取捂盤(pán)等手段,來(lái)等待政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。
對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō),年底是資金周轉(zhuǎn)量最大的時(shí)期,在這個(gè)節(jié)骨眼上收走預(yù)售資金,會(huì)對(duì)他們的資金流產(chǎn)生很大的影響”王裕仁表示。
政策二:《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》
11月8日,北京市住建委公布《關(guān)于加強(qiáng)我市商品房預(yù)售方案管理的通知》,對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可提出了極其細(xì)化的條款。按照要求,開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí),就必須提交預(yù)售方案。預(yù)售方案不但要包括該項(xiàng)目的基本情況,還要包括項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排。同時(shí),預(yù)售方案中還要包括預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度等。新規(guī)中還特別提出,預(yù)售方案中要包括商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式。開(kāi)發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后,商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,上述通知與《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》這兩個(gè)政策是有延續(xù)性的,兩者互相配合,加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。但是對(duì)于市場(chǎng)的影響來(lái)說(shuō),上述通知的內(nèi)容更加著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),更加注重制度的改善。
我愛(ài)我家的分析人士表示,《通知》或?qū)㈤_(kāi)發(fā)商拋出手中更多的存量房源,使短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步猛增;同時(shí),預(yù)售方案中要明確預(yù)售商品房的價(jià)格及優(yōu)惠幅度,進(jìn)一步加劇了“價(jià)格戰(zhàn)”的白熱化程度,整體市場(chǎng)價(jià)格的降幅將更加明顯。
政策三:《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》
11月15日,住建部與國(guó)家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》,該通知再次明確:境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房,而在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。
由于延續(xù)了2006年“限外令”的部分內(nèi)容,上述通知也被成為“新限外令”。盡管“新限外令”的實(shí)施時(shí)間并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),但是按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看,12月很有可能將在各地陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則。適時(shí)推出的“新限外令”,被外界解讀為國(guó)際“游資”泛濫背景下,對(duì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)熱錢(qián)的有力鉗制。而受到該《通知》影響最大的,則莫過(guò)于一線城市的高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
漢博投資集團(tuán)有限公司董事李亞明表示,短期內(nèi)由于國(guó)際、國(guó)內(nèi)雙重復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,大量海外游資在加緊向國(guó)內(nèi)滲透。再加上人民幣對(duì)外長(zhǎng)期走強(qiáng)、以及對(duì)美元升值壓力的存在,更助推了熱錢(qián)的興趣。此次國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)“新限外令”,將大大削弱熱錢(qián)在房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響。
“對(duì)房地產(chǎn)商,尤其是高端住宅開(kāi)發(fā)商而言,這并不是一個(gè)好消息。本來(lái)在市場(chǎng)冷淡的背景下,海外游資被寄予厚望,希望這部分資金能進(jìn)入樓市,讓部分高端住宅受益,然而‘新限外令’的出臺(tái),說(shuō)明政府已經(jīng)開(kāi)始堵住這個(gè)口子了”有業(yè)內(nèi)人士指出。
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