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經(jīng)過大半年的政策調(diào)整之后，2010年的樓市終于迎來了“年末”的大幕。展望當下的市場，沒有出現(xiàn)大規(guī)模的打折促銷，也沒有出現(xiàn)千人搶房的熱鬧場景，有的只是籠罩在樓市前景上的重重迷霧。有人說，2010年是有史以來樓市政策最為“洶涌”的一年：政策嚴厲之程度超過以往任何時候；也有人說，2010年是政策最為“尷尬”的一年：頻頻出臺的政策背后，卻是對房價無法止?jié)q的哀嘆?！罢吣辍睅Ыo樓市的將是怎樣的一個未來……

在這12個月，許多新政策、新規(guī)定的實施或許將引起房地產(chǎn)市場環(huán)境的大幅變化，而是否會由此帶來新的市場“拐點”，將是對市場的一大考驗。

●市場表現(xiàn)●

一周內(nèi)12個項目取證新政策實施引爆開盤潮

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的兩周（11月15-11月28日）里，北京市新取預售證的商品房項目創(chuàng)紀錄地達到了28個，這一數(shù)字不僅比正常取證數(shù)量高出不少，也讓此前業(yè)內(nèi)人士預計的年底開盤潮提前到來。

“下月起就要執(zhí)行資金監(jiān)管了，能開的盤都會在這段時間開，畢竟年底是需要資金的時候”某開發(fā)商副總這樣道出其中的原委。

近日，北京市先前出臺了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》、《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》等兩項新政，都將在12月開始施行。據(jù)了解，這兩項政策都是針對預售環(huán)節(jié)的，調(diào)控的對象直指開發(fā)商，將運用監(jiān)管預售款、預售方案等手段，進一步縮小開發(fā)商在樓市調(diào)控下的博弈空間。為了避免成為被監(jiān)管對象，許多項目都加快了取證進度，這也直接造成了取證項目的劇增。

然而《廣廈時代》在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，讓開發(fā)商頭疼的遠不止一兩項新規(guī)的執(zhí)行。信貸政策的緊縮，對境外“熱錢”的管控，以及對后續(xù)政策的擔憂，都促成了開盤潮的出現(xiàn)。

政策一：《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》

10月25日，北京市住建委、人民銀行營業(yè)管理部、中國銀監(jiān)會北京監(jiān)管局聯(lián)合出臺了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，該辦法明確規(guī)定了商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，以保證預售資金優(yōu)先用于工程建設，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。

協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁認為，緊預售資金，對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項目的影響是不言而喻的。預售資金被鎖定，將使開發(fā)商很難再閃轉騰挪，資金鏈斷裂風險明顯加大。在這種形勢下，開發(fā)商只有降價以求快速銷售回款，才能保證足夠資金竣工和銷售回現(xiàn)。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，如果實行資金監(jiān)管，短期來看符合條件的項目會提早入市以規(guī)避新政，但是從中期來看，不排除一些后期開盤的小型開發(fā)企業(yè)或項目公司會采取捂盤等手段，來等待政策風向的轉變。

對于中小型企業(yè)來說，年底是資金周轉量最大的時期，在這個節(jié)骨眼上收走預售資金，會對他們的資金流產(chǎn)生很大的影響”王裕仁表示。

政策二：《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》

11月8日，北京市住建委公布《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》，對開發(fā)商申請預售許可提出了極其細化的條款。按照要求，開發(fā)商在申請商品房預售許可時，就必須提交預售方案。預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排。同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度等。新規(guī)中還特別提出，預售方案中要包括商品房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式。開發(fā)商要明確在企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況發(fā)生后，商品房質(zhì)量責任承擔主體。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，上述通知與《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》這兩個政策是有延續(xù)性的，兩者互相配合，加強了對預售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。但是對于市場的影響來說，上述通知的內(nèi)容更加著眼于長遠，更加注重制度的改善。

我愛我家的分析人士表示，《通知》或?qū)㈤_發(fā)商拋出手中更多的存量房源，使短期內(nèi)市場供應進一步猛增；同時，預售方案中要明確預售商品房的價格及優(yōu)惠幅度，進一步加劇了“價格戰(zhàn)”的白熱化程度，整體市場價格的降幅將更加明顯。

政策三：《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》

11月15日，住建部與國家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)了《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知》，該通知再次明確：境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，而在境內(nèi)設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

由于延續(xù)了2006年“限外令”的部分內(nèi)容，上述通知也被成為“新限外令”。盡管“新限外令”的實施時間并沒有統(tǒng)一的標準，但是按照時間節(jié)點來看，12月很有可能將在各地陸續(xù)出臺細則。適時推出的“新限外令”，被外界解讀為國際“游資”泛濫背景下，對進入國內(nèi)熱錢的有力鉗制。而受到該《通知》影響最大的，則莫過于一線城市的高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

漢博投資集團有限公司董事李亞明表示，短期內(nèi)由于國際、國內(nèi)雙重復雜的經(jīng)濟環(huán)境影響，大量海外游資在加緊向國內(nèi)滲透。再加上人民幣對外長期走強、以及對美元升值壓力的存在，更助推了熱錢的興趣。此次國家相關部門出臺“新限外令”，將大大削弱熱錢在房地產(chǎn)市場造成的影響。

“對房地產(chǎn)商，尤其是高端住宅開發(fā)商而言，這并不是一個好消息。本來在市場冷淡的背景下，海外游資被寄予厚望，希望這部分資金能進入樓市，讓部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出臺，說明政府已經(jīng)開始堵住這個口子了”有業(yè)內(nèi)人士指出。