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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道11月25日訊  華遠(yuǎn)地產(chǎn)再次在土地市場上鎩羽而歸。盡管以最高價(jià)競逐，但華遠(yuǎn)還是未能獲得北京昌平兩塊限價(jià)地的開發(fā)資格。

早在今年7月16日，北京市昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩宗地塊的競拍中，雖然華遠(yuǎn)地產(chǎn)分別報(bào)出了4.9219億和11.397億的全場最高價(jià)，較底價(jià)平均高出一倍，但最終還是在綜合評定中敗下陣來。而在8月11日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與另外7家房企競拍通州宋莊鎮(zhèn)地塊時(shí)改變了出價(jià)方式，投出了最低價(jià)9.98億，結(jié)果仍然落敗。11月24日，通州梨園鎮(zhèn)磚廠村居住地塊競標(biāo)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)聯(lián)手另一家企業(yè)再次報(bào)出17.8億的最高價(jià)，高出第二名2.2億。

無論怎樣努力，似乎都無法改寫華遠(yuǎn)地產(chǎn)自2001年起就沒有在公開市場上拿到過一塊土地的事實(shí)。

憤懣的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)11月19日在博客上留下這樣的文字，“‘價(jià)高者得’不得不被迫退居二線，為防止拿到天價(jià)地后被上級約談，政府修改了土地的出讓辦法，也再一次將腐敗延伸到土地出讓之前?！?/p>

但在中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌眼里，華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿地未果，更多是企業(yè)自身實(shí)力的原因，但一個(gè)不爭的事實(shí)是，為了調(diào)控房價(jià)，北京市越來越多地采用行政調(diào)控?！斑@也是不得已為之的辦法，如果市場化手段管用，何必還要用行政手段呢？”顧云昌對本報(bào)記者說。

暗標(biāo)時(shí)代的“高價(jià)地”

今年2月中旬，北京首嘗土地暗標(biāo)出讓方式。龍湖旗下子公司北京通瑞萬華置業(yè)有限公司以45.4億元摘得朝陽區(qū)常營居住區(qū)三期項(xiàng)目，樓面價(jià)9807元/平方米。暗標(biāo)出讓，是指多家競標(biāo)者在未知競爭對手報(bào)價(jià)、方案等信息的情況下同時(shí)投標(biāo)，然后在同一時(shí)間統(tǒng)一開標(biāo)，方案最好或價(jià)格最高者得到土地。

3月17日，北京市國土資源局副局長曾贊榮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，還要繼續(xù)評估暗標(biāo)出讓帶來的影響?！皟蓵?huì)”過后，北京市一日誕生三塊“地王”，令北京市國土資源局背負(fù)了沉重的輿論壓力。恰是彼時(shí)，北京房價(jià)再度快速上揚(yáng)。業(yè)界認(rèn)為，與高價(jià)地的誕生有直接關(guān)系，高價(jià)地抬高了房價(jià)上漲的預(yù)期。自此以后，暗標(biāo)出讓的方式被頻頻使用。

從今年前11個(gè)月的表現(xiàn)來看，北京市地價(jià)并未因此大幅下降。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，今年北京通過招標(biāo)和掛牌的方式共出讓了203宗土地，建筑規(guī)模2137.37萬平方米；其中住宅用地和包含住宅用地的地塊有52宗，建筑規(guī)模875.44萬平方米，土地出讓金達(dá)722.76億元，平均樓面地價(jià)為8255.96元/平方米。而去年全年，北京市通過招、拍、掛方式成交的各類土地有247宗，成交額為928億元，住宅樓面地價(jià)僅為平均6189元/平方米。

從近期的土地拍賣來看，即使采用暗標(biāo)出讓，依舊是價(jià)高者得成為主流。截至11月23日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心顯示，11月，北京已成交11塊住宅用地。其中包括舊宮東站4號地、唐家?guī)X地塊等8宗塊地都是采用綜合評標(biāo)的招標(biāo)出讓方式。8宗地塊有6宗地塊最終由報(bào)價(jià)最高的企業(yè)競得。

金科北京營銷總監(jiān)許深對本報(bào)記者表示，對于所有外地企業(yè)來說，在北京市場拿地已經(jīng)變得異常艱難，要么砸重金在土地市場上和其它企業(yè)血拼，要么走股權(quán)合作之路。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，如若仍然保持以往普通的招拍掛方式出讓土地，土地市場的調(diào)控效果可能不會(huì)很明顯，未來政府土地出讓或?qū)囊酝母們r(jià)出讓過渡到目前的限價(jià)出讓為主。

最強(qiáng)烈的價(jià)格管控

除了對土地市場加以調(diào)控外，開發(fā)商也遭遇了強(qiáng)烈的價(jià)格管控?！绊?xiàng)目里有個(gè)樓王想賣5萬，但去領(lǐng)預(yù)售證時(shí)建委就是拖著不批，最近我們還在反復(fù)溝通中?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商告訴本報(bào)記者。不只一個(gè)開發(fā)商有如此遭遇，如果項(xiàng)目定價(jià)高出一定幅度，則會(huì)被建委緩發(fā)銷售證，調(diào)低價(jià)格才有可能被放行。

“開發(fā)商遭遇的是雙重夾擊，”海航置業(yè)銷售總監(jiān)高翔宇對本報(bào)記者說。所謂雙重夾擊是指，要么主動(dòng)降價(jià)早日領(lǐng)取銷售證，要么晚開盤，晚拿證。但12月1日開始實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的政策，逼迫開發(fā)商須早日銷售。

但并非所有的項(xiàng)目都會(huì)乖乖就范。一個(gè)售價(jià)為每平方米7萬以上，并早前就領(lǐng)到銷售證的項(xiàng)目銷售總監(jiān)向本報(bào)記者表示，不會(huì)輕易降價(jià)。北京虎杰投資首席分析師張寅對本報(bào)記者說，當(dāng)前捂地的都是大開發(fā)商，捂盤的都是小開發(fā)商，近三年來，小開發(fā)商一直處于缺錢的狀態(tài)，但一旦項(xiàng)目結(jié)案，可能面臨著永遠(yuǎn)退出歷史舞臺(tái)的局面。

當(dāng)前開發(fā)商的心態(tài)亦很矛盾。一方面，已出臺(tái)的各種調(diào)控措施，對市場帶來了沖擊；另一方面，眾多開發(fā)商都判斷，仍有大量需求存在，且別墅用地等一些優(yōu)質(zhì)資源更趨稀缺。

許深對本報(bào)記者表示，在金科王府別墅項(xiàng)目的前期蓄客過程中，由于限購令的存在，且許多客戶并不知何時(shí)松綁，可以發(fā)現(xiàn)客戶對唯一的購房機(jī)會(huì)變得十分謹(jǐn)慎，此時(shí)產(chǎn)品顯得特別重要。許深認(rèn)為，對于許多項(xiàng)目來說，并不是降價(jià)就能夠解決銷售問題，即使再降，也還是有許多人買不起。

“在高房價(jià)面前，人們更多的是無奈，似乎已經(jīng)接受了現(xiàn)實(shí)，不相信宏觀調(diào)控會(huì)令房價(jià)下降。有些區(qū)域在降價(jià)，有些項(xiàng)目不降反漲?！睆堃f。

北京是否已經(jīng)完成了國務(wù)院遏制部分城市房價(jià)過快上漲的目標(biāo)？顧云昌認(rèn)為，從漲幅上來看，北京除了9月房價(jià)漲幅上升，10月環(huán)比已經(jīng)下降。從這個(gè)角度來看，似乎已經(jīng)達(dá)到了國務(wù)院制定的目標(biāo)。

亦有業(yè)內(nèi)人士指出，北京當(dāng)前的房價(jià)處于失真狀態(tài)?！氨本┓康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)從上個(gè)月中旬開始就已經(jīng)查不到房價(jià)的歷史數(shù)據(jù)，用意很明顯?！睆堃f。即使最終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表面上有所下降，也未必能反映真實(shí)的狀況?！澳銦o法從一個(gè)數(shù)字看到，一個(gè)樓盤對比它之前究竟?jié)q了多少?！睆堃f。

歷史記錄被抹去或隱藏，難道人們就一定會(huì)對現(xiàn)實(shí)表示認(rèn)同？這是一種可怕的邏輯。

居高不下的成本

顧云昌認(rèn)為，解決價(jià)格矛盾的唯一辦法是增加土地供給，尤其是加大保障房供給，但北京前幾年都沒有完成供地計(jì)劃。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-9月，北京市住宅用地供應(yīng)1811公頃，完成計(jì)劃72%。不過，住宅用地供應(yīng)中，優(yōu)先滿足保障性住房用地，商品房只供應(yīng)了548公頃，僅完成全年計(jì)劃供應(yīng)量的44%。由于10月份沒有商品房用地供應(yīng)，土地供應(yīng)的壓力集中在今年最后的兩個(gè)月，土地供應(yīng)量將達(dá)到全年供應(yīng)量的56%。

任志強(qiáng)一直擔(dān)心，保障房用地的供應(yīng)擠壓了商品房的供應(yīng)，從而再度造成有效供給不足。事實(shí)似乎正在朝他預(yù)期的方向發(fā)展。另一個(gè)尷尬的局面是，保障房的建設(shè)必然會(huì)推高商品房的購房成本?！艾F(xiàn)在許多項(xiàng)目都要求配建保障房，表面上，建設(shè)保障房的錢是由政府或是開發(fā)商出的，實(shí)際上，則是由商品房的購房者出的，羊毛出在羊身上?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆治鋈耸咳缡钦f。

他指出，明年開始，北京市依然有龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃和龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃。從政府收入管理看，土地出讓金收入是納入基金預(yù)算管理的，收入一旦取得，必須?？顚Ｓ?，不能用于非指定用途。2009年，北京全市土地出讓金收入完成494億元(含國有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金)，按規(guī)定只能專門用于彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備前期成本、投入保障性住房建設(shè)、安排市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等支出。

至2010年11月23日，北京市土地出讓金收入已超千億元，但龐大的支出計(jì)劃也預(yù)示著北京不可能改變“賣地生財(cái)”的地方財(cái)政模式。近日在第五屆北京·香港經(jīng)濟(jì)合作研討洽談會(huì)上，北京市副市長張茅表示，未來的5年里，北京準(zhǔn)備投資1800億元，用于142個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

“土地出讓成本，早已被轉(zhuǎn)嫁到購房者的購房支出中。這也意味著，當(dāng)前買房，購房者不僅要承擔(dān)保障房的資金，或許也意味著是大家在集體修一條條地鐵、公路。今年北京市出讓地塊大多在遠(yuǎn)郊區(qū)域，而地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了史無前例的速度，加之居高不下的拆遷成本，房價(jià)不可能降。”上述分析人士說。

但保障房僅能解決一部分當(dāng)?shù)刂械褪杖刖用竦木幼栴}，其他居民仍須購買商品房。在這種成本模式的推動(dòng)下，降低房價(jià)似成幻覺。