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“二次調(diào)控”開始后，上海商品住宅成交面積連續(xù)數(shù)周下滑，市場觀望氛圍不斷加重，退房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

早報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多有退房登記的樓盤中，撤銷的套數(shù)基本都是個位數(shù)，最高退房率不足4%，并且其中七成退房客屬于被動退房。還有部分購房者認(rèn)為目前上海住宅價格虛高，相信在政策的調(diào)控下房價能有所回落，于是主動選擇退房，選擇等待。

而二手房市場在經(jīng)歷了前一段時間的大量退房退訂后，目前已趨于穩(wěn)定，退房現(xiàn)象基本消失。

業(yè)內(nèi)人士指出，年底將至，銀行緊縮銀根，在政策與房價走勢緊密關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)上，買方對未來房價繼續(xù)快速上漲看淡，依托于房價高速增長的炒作心理根基面臨松動，樓市淡季或?qū)⑷鎭砼R。

退房率有限

有相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，在10月7日至11月7日，也就是上海房地產(chǎn)細(xì)則出臺后的一月內(nèi)，上海一手房退房比例達(dá)20%左右。其中，多數(shù)是10月1日-7日認(rèn)購后而未及時簽約的商品房，大部分是由于貸款原因造成的被動退房。

另一份統(tǒng)計報告稱，滬上八成熱銷樓盤出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。

某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心針對“退房率”對上海近7周以來熱銷的約40個商品住宅項目展開了相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。結(jié)果顯示，在這近40個項目中，有31個樓盤出現(xiàn)了退房登記，其中9個樓盤的退房記錄確切發(fā)生在細(xì)則出臺前后；6個樓盤雖然沒有退房登記，但是在細(xì)則出臺后存在多次“定金逾期”的情況，有退房可能；僅2個樓盤既無合同撤銷也無定金逾期的情況。

記者發(fā)現(xiàn)，在眾多有退房登記的樓盤中，撤銷的套數(shù)大多是個位數(shù)。在近期開盤的新盤中，最高的合同撤銷率為3.68%，其次為2.13%，其余各新盤的撤銷率均在2%以內(nèi)。

一位銷售人員告訴記者，“由于貸款環(huán)節(jié)出問題而提出退房的客戶確實有，但還是極少數(shù)的。所以現(xiàn)在我們在合同簽訂前就反復(fù)和客戶確認(rèn)，并和合作銀行確認(rèn)后，再與客戶簽訂合同，盡量避免這方面的問題?！?/p>

中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄告訴早報記者，退房是很小概率的事件。雖然目前對退房沒有一個明確的定義，但一般來說，如果是簽好購房合同的退房一般不會超過1%，退定的也不會超過3%。實際的退房很少，都是特殊原因?qū)е掠馄谥睾灥取?/p>

薛建雄指出，相比之前，新調(diào)控措施出臺后，開發(fā)商對于新盤開盤時間的確定謹(jǐn)慎了許多，常常是要“蓄水”很長的時間，保證有一批真正需求的客戶才會開盤。

因此，盡管新政初期確實有購房者因為貸款或限購令的問題不得不放棄購房，但是這幾周來退房的數(shù)量已經(jīng)大大地減少了。

七成屬被動退房

中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢總監(jiān)宋會雍指出，“差別化信貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行后，一套房首付三成、二套房首付五成、三套房停貸，以上原因確實會造成一部分客戶由于首付不足或者貸款受限被迫退房的現(xiàn)象。但經(jīng)過一個月的時間，受政策影響的被動退房的客戶該退的已經(jīng)退了，開發(fā)商也會在銷售時就問清楚客戶是否有貸款上的問題，盡量減少此類被動退房的發(fā)生。

某數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，近期退房潮的產(chǎn)生有兩種原因，首先是“被動退房”，9月29日五部委聯(lián)合出臺調(diào)控措施，規(guī)定第二套住房首付款比例不低于50%，10月7日上海細(xì)則出臺，暫停第三套房公積金貸款、上海市及外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房，限購、限貸政策的出臺使一些“第三套”或者依賴貸款的購房者措手不及，不得不退房。

另一種是主動退房，部分購房者認(rèn)為目前上海住宅價格虛高，相信在政策的調(diào)控下房價能有所回落，因此選擇了觀望等待，主動退房。

據(jù)上海德佑地產(chǎn)市場中心研究部此前的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在第二輪調(diào)控后的一手房市場退房客戶中，72%是由于政策等客觀原因而被動退房的，28%則是由于主觀原因主動退房。

二手房市場退房消失

不僅是一手房市場，二手房市場也一度在限貸后出現(xiàn)不少退房現(xiàn)象，但如今后者退房情況基本已消失。

記者來到常德路上的一家房產(chǎn)中介，中介人員告訴記者，前段時間由于限購等原因遭遇大量退房的市中心高端項目確實有不少?！拔覀冞@里10月下旬，位于昌平路上某項目的房子退了4套，達(dá)安錦苑也退掉了好幾套?！?/p>

“但11月份以來，退房的情況就基本沒有了?！敝薪槿藛T介紹，現(xiàn)在前來看房的客戶多能自己解決貸款問題或是干脆一次性付款。

德佑地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理蔣旭表示，目前，一系列組合拳政策出臺帶來的對未來市場的悲觀預(yù)期對客戶確實有影響。尤其是市場上低端物業(yè)投資型客戶及剛性需求對貸款的依賴度較強，受限貸政策打擊的程度更大。但相對活躍的中高端物業(yè)投資型客戶受限貸影響有限。

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，年底將至，銀行緊縮銀根基本成定局，人民銀行10月份信貸報告顯示，消費貸款被迅速收緊，樓市投資的杠桿空間被進一步壓縮。市場的漠然甚至反向拉升實質(zhì)上在繼續(xù)迫近政策底線。在政策與房價走勢緊密關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)上，買方對未來房價繼續(xù)快速上漲看淡，依托于房價高速增長的炒作心理根基面臨松動。這一跡象會隨著樓市淡季的全面到來顯露得更加充分。