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為防止境外熱錢流向中國的房地產(chǎn)市場，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局于11月15日就進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理聯(lián)合下發(fā)通知。通知要求，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。

記者從滬上各大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，目前上海已開始全面執(zhí)行新版限外政策，在上海購房的境外人士都必須出具一份購房自住承諾書以及相關(guān)勞務(wù)證明。不過，由于境外人士的婚姻狀況、家庭關(guān)系較為隱秘，因此目前的限外政策只能針對(duì)個(gè)人，而境外人士家庭的購房狀況尚難嚴(yán)格限制。

須承諾“唯一”和“自住”

以經(jīng)營市中心二手房交易為主要業(yè)務(wù)的德佑地產(chǎn)境外客戶占有一定比例。自上周新版限外政策出臺(tái)后，該公司要求每位購房的境外人士必須出具一份《境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民和華僑購房自住承諾書》。記者在這份《承諾書》的范本上看到，境外購房人必須承諾“因在滬居住生活需要”且“所購商品住房用于本人及家屬的居住，并自覺遵守中國政府《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的有關(guān)規(guī)定。”此外，境外人士購房時(shí)還需出具勞務(wù)合同，并能證明其已在上海工作一年以上。

而在信貸方面，記者了解到，境外人士購房往往通過外資銀行貸款。目前上海各家銀行也規(guī)定外籍人士只能貸款購買一套房產(chǎn)，貸款政策與外地人在滬購房差不多，要求出具勞務(wù)證明等。“銀行基本上還是通過征信系統(tǒng)查詢境外購房者的房產(chǎn)情況，如果境外人士此前購買過房產(chǎn)但未使用貸款，那么銀行方面可能會(huì)放行，但交易中心過戶環(huán)節(jié)也可能會(huì)卡住?！?凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司市場部經(jīng)理孫怡告訴記者。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月上海二手房交易中，外籍人員和港澳臺(tái)人士的購房套數(shù)占比分別為0.90%和0.89%，較去年水平分別增長0.23%和0.08%。上述兩類人群的購買對(duì)象主要集中于中高端物業(yè)，總金額在300萬元以上的買賣分別占對(duì)應(yīng)人群總交易套數(shù)的48.6%和51.2%。雖然在全市范圍內(nèi)，境外人士購房比例并不大，但基本集中在古北、新天地、陸家嘴等傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，因此一旦嚴(yán)格執(zhí)行限外政策，對(duì)這些豪宅區(qū)域的成交將產(chǎn)生一定影響。

對(duì)境外人士家庭尚難限制

其實(shí)，早在2006年7月，建設(shè)部等六部門曾聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。值得注意的是，2006年的限外政策并未嚴(yán)格限定境外及港澳臺(tái)購房者購房套數(shù)和住房性質(zhì)，也沒有對(duì)境外機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門設(shè)限，外籍人士購房在政策上一直相對(duì)寬松。

也正因?yàn)槿绱耍饲熬惩馊耸繒r(shí)常打“擦邊球”在滬購房。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，不少境外人士會(huì)借本地居民的身份證在滬購房，規(guī)避限外政策，也有人在滬注冊(cè)公司，以公司名義在滬購房。不過隨著限外政策的升級(jí)，目前以公司名義購買商品住宅已經(jīng)行不通，最新政策規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)只能購買自用的非住宅類的商業(yè)地產(chǎn)。

值得注意的是，住建部和外管局明確規(guī)定，新版限外政策限制的對(duì)象是“境外個(gè)人”和“境外機(jī)構(gòu)”，境外人士的家庭購房情況并未給予明確限制。業(yè)內(nèi)人士透露，由于外籍人士在戶籍、婚姻狀況、財(cái)產(chǎn)等方面的信息具有一定的隱秘性，因此以家庭為單位的“限外”仍存在一定的操作難度。國內(nèi)居民購房以戶為單位限購一套，但是外籍人士的婚姻狀況很難考察，因此只有以個(gè)人為單位限購，家庭仍可以購買一套以上住房。(記者 朱楠)