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第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)11月13日?qǐng)?bào)道 因被傳與上海市住房保障和房屋管理局副局長(zhǎng)陶校興涉嫌違紀(jì)有關(guān)的兆豐帝景苑(下稱(chēng)“帝景苑”)，至今仍風(fēng)波不斷。與項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的宛平南路88號(hào)地塊，作為帝景苑的二期土地，在2003年完成土地出讓后一直閑置至今。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獲悉的消息，該地塊目前正在中介市場(chǎng)中尋找買(mǎi)家，叫價(jià)達(dá)20000元/平方米左右，總價(jià)約21.6億元。若按該地塊2003年簽署土地出讓合同中的成交金額3687萬(wàn)元計(jì)算，短短7年間，地塊已升值達(dá)57.5倍。

然而，地塊背后牽扯的股東之間的各種復(fù)雜關(guān)系，以及因?yàn)槎诘貕K的規(guī)劃變更引發(fā)一期業(yè)主持久的維權(quán)之爭(zhēng)，使得該地塊的出讓前景變得撲朔迷離。

七年57.5倍的升值空間

帝景苑位于上海繁華的徐匯區(qū)肇嘉浜路。按照公開(kāi)的信息，肇嘉浜路1001號(hào)地塊是帝景苑一期用地，由6棟已建樓房組成。眼下被卷入一期項(xiàng)目股東糾紛中并逐漸成為焦點(diǎn)的宛平南路88號(hào)地塊，與一期僅相隔一道施工圍墻。

據(jù)記者的現(xiàn)場(chǎng)觀察，早于2004年就已售罄的一期社區(qū)，由于整體地塊形狀狹長(zhǎng)，6棟建筑物的北面就挨著社區(qū)外的主干道肇嘉浜路，在南側(cè)，一條僅可供一輛車(chē)出行的公共道路，還有一半是屬于宛平南路88號(hào)地塊的規(guī)劃范疇。

記者從圍墻缺口觀察了一下，宛平南路88號(hào)地塊最南端的變電站已在建設(shè)之中。但沒(méi)有跡象顯示項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性的開(kāi)工，整個(gè)地塊仍然處于空置狀態(tài)。正是這幅閑置已7年之久的“黃金寶地”，在土地中介市場(chǎng)的叫價(jià)為20000元/平方米左右。

“以這種地段來(lái)說(shuō)，價(jià)格還算蠻便宜的?！币晃煌赓Y房企相關(guān)人士不無(wú)疑慮地說(shuō)，“只是覺(jué)得奇怪，為什么在這種地段還會(huì)有地保留至今沒(méi)有開(kāi)發(fā)?！?/p>

資料顯示，該地塊總占地面積35962平方米，綜合容積率為3，如果按照20000元/平方米的報(bào)價(jià)折算，土地總價(jià)約21.6億元。而記者在2003年簽署的宛平南路88號(hào)地塊土地使用權(quán)出讓合同中看到，地塊的成交金額僅3687萬(wàn)元人民幣。7年之后，地塊的轉(zhuǎn)手溢價(jià)高達(dá)57.5倍。

2003年的土地出讓合同信息顯示，宛平南路88號(hào)地塊總面積為40726平方米，出讓面積35962平方米，受讓方為上海廣萬(wàn)置業(yè)有限公司。按照合同規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2005年1月30日之前動(dòng)工建設(shè)，并在2008年12月30日前竣工。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)并不僅限于此。根據(jù)2003年的土地合同附件，地塊容積率為3；但在此之前3年，在上海市城市規(guī)劃管理局出具的一份名為《關(guān)于肇嘉浜路1001號(hào)和宛平南路88號(hào)地塊調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)、編制修建性詳細(xì)規(guī)劃請(qǐng)求的批復(fù)》(下稱(chēng)《批復(fù)》)中，該地塊的容積率明確為“控制在2.0以下”，即總建筑面積“應(yīng)控制在75800平方米以下”。

然而，當(dāng)宛平南路88號(hào)地塊于2003年被單獨(dú)出讓時(shí)，其建筑面積已隨著容積率的變化而增加了32086平方米。

容積率的變化意味著什么？上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的信息顯示，帝景苑一期曾在2004年以20835元/平方米的住宅合同均價(jià)對(duì)外出售，如果以這一銷(xiāo)售價(jià)格為參考，當(dāng)容積率由2提升至3時(shí)，開(kāi)發(fā)商可從中多獲得6.69億元的銷(xiāo)售收入。

幕后“高人”實(shí)際操盤(pán)

但是，正因?yàn)橥鹌侥下?8號(hào)地塊容積率的提升，也引發(fā)了一期業(yè)主后來(lái)持續(xù)至今的維權(quán)。在一期業(yè)主的眼中，宛平南路88號(hào)地塊始終被當(dāng)成帝景苑的二期。一份被業(yè)主們保存了很久的帝景苑一期售樓廣告顯示：宛平南路88號(hào)地塊，被標(biāo)示為規(guī)劃中的項(xiàng)目“二期”。“完整小區(qū)、統(tǒng)一規(guī)劃，分二期開(kāi)發(fā)，中央近萬(wàn)平方米綠地(規(guī)劃中)”的描述，赫然在目。

“假設(shè)的確按照原先的廣告承諾，二期作為聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的話，也不會(huì)有那么多麻煩了。”一期業(yè)主王先生告訴記者。據(jù)了解，為了廣告承諾中的“中央綠地”，這些業(yè)主已為此爭(zhēng)取了多年時(shí)間。然而，在2009年5月上海市徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布的公告中，宛平南路88號(hào)地塊最終以單獨(dú)開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行建設(shè)。

猶如多米諾骨牌倒下的第一塊，在一期業(yè)主為爭(zhēng)取中央綠地進(jìn)行維權(quán)后，更為離奇的一期股東糾紛案也隨之展開(kāi)。

早在2006年，帝景苑一期的各個(gè)開(kāi)發(fā)合作者們，由于在分配利潤(rùn)上的糾紛鬧上法庭。在長(zhǎng)達(dá)4年的案件受理期間，深埋其中的陳年舊賬也被全部公開(kāi)。

帝景苑的歷史可追溯至1993年。印尼籍華人黃進(jìn)益在得到肇嘉浜路1001號(hào)地塊之后，由于1997年亞洲金融風(fēng)暴，經(jīng)人介紹后引入一中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)人士蔡青峰作為合作者。蔡青峰在項(xiàng)目公司上海榮福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中占股53%，并成為帝景苑銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)際的“操盤(pán)手”。

有媒體稱(chēng)，在蔡青峰的主導(dǎo)之下，該項(xiàng)目有多套房源被低價(jià)賣(mài)給來(lái)自各個(gè)政府關(guān)鍵部門(mén)或行業(yè)崗位的工作人員。黃進(jìn)益在近期公開(kāi)起訴8個(gè)低價(jià)購(gòu)房人時(shí)，宣稱(chēng)已有損失逾2000萬(wàn)元。而根據(jù)一期項(xiàng)目總成本約4億元人民幣、銷(xiāo)售額約8.6億元估算，開(kāi)發(fā)商確實(shí)“讓利”不少。

但如果將容積率變化的因素考慮進(jìn)去，這一點(diǎn)“讓利”也就不足為奇了。根據(jù)資料，1999年就已完成出讓的肇嘉浜路1001號(hào)地塊，先后在1999年、2002年、2004年間，多次簽訂了土地使用權(quán)出讓合同的補(bǔ)充條款。

在1999年的出讓合同中，該地塊的總建筑面積為64124平方米，至2004年訂立的補(bǔ)充合同中，總建筑面積被“調(diào)整”為90297.39平方米(含地下室10314.97平方米)。如此折算下來(lái)，地塊的容積率已由最早時(shí)的“4”逐漸轉(zhuǎn)成了“4.9”。即使扣除地下面積后，新增面積按20835元/平方米的住宅合同均價(jià)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商可多獲得3.3億元的銷(xiāo)售收入。而這4份合同文件的簽署者，便是如今正在接受調(diào)查的陶校興。

前后數(shù)年，蔡青峰始終“貫穿”于帝景苑一期和二期。他曾經(jīng)一度以上海廣萬(wàn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理的身份參與其中，此間，宛平南路88號(hào)地塊也完成了從一、二期“整體規(guī)劃”到二期獨(dú)立開(kāi)發(fā)并更改容積率的過(guò)程。

深諳規(guī)劃管理的一位業(yè)界人士指出，起初兩幅地塊整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)的目的，很有可能是為了平衡容積率。“由于后期地塊的容積率偏低，前期開(kāi)發(fā)的地塊便可以適當(dāng)提高容積率。這種做法原則上是不允許的，除非有特殊情況或者兩幅土地的持有者是同一家公司?！?br />但在宛平南路88號(hào)地塊出讓給上海廣萬(wàn)置業(yè)有限公司后，一、二期聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的可能性已幾乎為零。一期業(yè)主王先生稱(chēng)：“最近從相關(guān)部門(mén)得到的回復(fù)理由是，這兩個(gè)地塊是由不同公司開(kāi)發(fā)的，所以應(yīng)該獨(dú)立開(kāi)來(lái)看。”

“提升容積率和囤地轉(zhuǎn)讓的做法，早就是業(yè)界公認(rèn)‘多賺錢(qián)’的手法，只是現(xiàn)在管得嚴(yán)了，因此這種現(xiàn)象就變少了。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)道。對(duì)此，作為黃進(jìn)益代理律師的宋濂溥認(rèn)為，二期地塊早已超過(guò)法定竣工期限，因此應(yīng)該由土地管理部門(mén)無(wú)償收回該幅地塊的土地使用權(quán)。