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昨日有消息稱，住建部與國(guó)家外匯局近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》規(guī)定，境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次針對(duì)外資的“限購(gòu)”政策，是繼2006年建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號(hào)文)后，對(duì)外資投資我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范和管理。此舉不僅是樓市調(diào)控政策的一環(huán)，更意在遏制人民幣升值預(yù)期下大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“限購(gòu)令”范圍延伸至外資

該文件要求，各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有的房屋情況外，還增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)，其中包括：有關(guān)部門出具的境外個(gè)人(不含港澳臺(tái)居民和華僑)在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明；港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其他住房的書面承諾。 

而在境外機(jī)構(gòu)方面，文件也同樣增設(shè)了查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)，包括：有關(guān)部門出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明；境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書面承諾。

其實(shí)，早在2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布的171號(hào)文，就明確規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。該政策并未嚴(yán)格限定境外及港澳臺(tái)民眾置業(yè)套數(shù)，更沒(méi)有對(duì)境外機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門設(shè)限。

而如今，“限購(gòu)令”適用范圍也延伸到外資領(lǐng)域，并對(duì)具體套數(shù)和置業(yè)領(lǐng)域做出明確說(shuō)明。以全國(guó)范圍內(nèi)境外人士最為聚集的上海為例，根據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2010年1-10月份上海二手商品房交易結(jié)構(gòu)中，港澳臺(tái)及境外人士置業(yè)總占比為1.85%，其中住宅為1.64%；機(jī)構(gòu)置業(yè)總占比為1.76%，其中住宅為1.11%，雖無(wú)直接的外資機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，但其占比預(yù)計(jì)會(huì)遠(yuǎn)小于境內(nèi)機(jī)構(gòu)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，境外及港澳臺(tái)人士和機(jī)構(gòu)在全市范圍內(nèi)的置業(yè)比例并不大。

限制熱錢涌入

在昨日舉行的《新政下房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與企業(yè)應(yīng)對(duì)策略》論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，此次針對(duì)外資的“限購(gòu)令”較171號(hào)文更加嚴(yán)厲，其遏制外資在人民幣升值預(yù)期下大量涌入國(guó)內(nèi)樓市的政策意圖相當(dāng)明顯。

戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏表示，近期由于內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人民幣升值預(yù)期、境內(nèi)外利率差、通脹預(yù)期等，均令境外人士看好內(nèi)地樓市。而“保值避險(xiǎn)”性較強(qiáng)的市中心豪宅產(chǎn)品，歷來(lái)是境外置業(yè)者的首選。升級(jí)版的“限外政策”將在一定程度上減少來(lái)自境外的置業(yè)需求，從而對(duì)中心區(qū)域豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍則表示，眼下的“限外令”仍屬“二次調(diào)控”的落地執(zhí)行范疇，條文上是對(duì)2006年“限外令”的重申。鑒于境外個(gè)人與機(jī)構(gòu)在目前上海整體商品房市場(chǎng)中所占的微弱比重，再舉限外大旗很難給整體需求帶來(lái)直接影響，更多是在向市場(chǎng)表明政府仍在繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控。這種“漸進(jìn)式”的調(diào)控思路和執(zhí)行手法被不斷完善和強(qiáng)化，有利于穩(wěn)固政策出臺(tái)成果，逐步樹立市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的信心。記者 朱楠 于祥明