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在樓市政策重拳出擊下，廣州的住宅市場如履薄冰，而在亞運(yùn)會的“助興”下，受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)則成了“香餑餑”。 據(jù)記者了解，有的開發(fā)商把舊廠房通過修補(bǔ)的方式快速改為商業(yè)項目，在還沒有取到產(chǎn)權(quán)證的情況下，就開始對外銷售“經(jīng)營權(quán)”;還有的開發(fā)商把爛尾多年的項目重新建商用物業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些舊廠房改商、爛尾建商等行為有魚目混珠之嫌，暗存諸多風(fēng)險。

讀者報料：無產(chǎn)權(quán)舊廠房改商售經(jīng)營權(quán)

近日，記者接到熱衷于投資商鋪的李先生的報料，稱白云區(qū)某舊廠房改建為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”，開發(fā)商在還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的情況下，開始大刀闊斧地銷售經(jīng)營權(quán)。

據(jù)李先生介紹，該項目占地面積約4萬平方米，原來是廣州某冰箱廠制冷設(shè)備一、二號大院，兩年前冰箱廠搬遷，某開發(fā)商即接手廠房舊址，分兩期來改建成為商業(yè)項目。項目一期已經(jīng)完工，由兩棟高達(dá)四層的樓宇組成，首層為商鋪，二到四層主要用來辦公。

“從地理位置上來看，該項目位于白云新城，有著無可比擬的總部價值、業(yè)態(tài)價值、交通價值、商圈價值等?！崩钕壬嬖V記者，“但是，目前該項目的開發(fā)商在遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況下，就開始銷售經(jīng)營權(quán)，真擔(dān)心交了幾十萬的首付之后，開發(fā)商逃之夭夭?！?/p>

李先生表示，今年以來，在樓市政策重拳出擊下，廣州的住宅市場如履薄冰，商業(yè)地產(chǎn)則成了“香餑餑”?！霸谕顿Y客涌向商業(yè)地產(chǎn)的同時，多個中小型開發(fā)商也紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)項目，把舊廠房改建為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)項目，真擔(dān)心有魚目混珠之嫌。”

記者調(diào)查：買經(jīng)營權(quán)好過短租

針對李先生的報料，本報記者本周實(shí)地走訪了改創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目，發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商給客戶的買經(jīng)營權(quán)和短租兩種方案中，在年份、面積等都相同的情況下，買經(jīng)營權(quán)要比短租少花300多萬元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商有誘逼客戶買經(jīng)營權(quán)之嫌。

在該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的銷售中心，當(dāng)記者表明想租一個商鋪?zhàn)鐾顿Y用態(tài)度之后，一位銷售人員告訴記者，目前有兩種銷售方案可供選擇，一種是短租，不受時間限制，可以是一兩年，也可以是多年。但短租要逐年遞增租金，第一年不變，第二年租金遞增5%，第三年及第三年之后，租金每年遞增10%。

“第二種方案，”該銷售人員繼續(xù)介紹到，是買商鋪的經(jīng)營權(quán)，時間為15~18年。合同協(xié)議上會標(biāo)明：如果兩年內(nèi)開發(fā)商拿回產(chǎn)權(quán)來后，租戶可以再以每平方米6000元或高一點(diǎn)的價格來補(bǔ)地價。如果兩年后，開發(fā)商沒有拿到產(chǎn)權(quán)，會在合同上注明，把原來你們交的錢退回，還會以不低于10%、不高于20%的利潤回報給租戶。

當(dāng)記者在猶豫不知道要選擇哪種方案時候，該銷售人員繼續(xù)介紹到，買經(jīng)營權(quán)要比短租劃算很多。接著，他給記者算了一筆賬，以277平方米的商鋪，租15年為例，買經(jīng)營權(quán)所用總價為：35元/方x277方x12個月x15=174.5萬元;短租總租金合計共：5048116.46(元)=504.8萬元。十五年總租金與經(jīng)營權(quán)總額比較：504.8元-174.5元=330.3元。“也就是說，買經(jīng)營權(quán)要比短租節(jié)省好幾倍的資金，要選商鋪，肯定買經(jīng)營權(quán)好過短租?！?/p>

前車之鑒：商業(yè)地產(chǎn)驚現(xiàn)魚目混珠

李先生告訴記者，開發(fā)商圈錢走人的現(xiàn)象比比皆是。據(jù)他透露，今年上半年，在白云某國際皮具城交了首付50萬元誠意金之后，沒有想到最后期待的商鋪沒有拿到，開發(fā)商還以種種借口拖延不退還誠意金，最后經(jīng)過無數(shù)次的登門拜訪及法律途徑才要回那50萬元的誠意金。

據(jù)了解，今年上半年，該國際皮具城在廣州連續(xù)做了多期廣告，大肆宣揚(yáng)投資商鋪的回報率，不少熱衷于投資商鋪的“發(fā)燒友”都交付了高達(dá)50萬元的誠意金。最后該皮具城走向“死亡”的邊緣，不少投資客的50萬元成了“肉包子打狗——有去無回”。

知名商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮是一種“沉重”的繁榮，能真正實(shí)現(xiàn)多方共贏的項目，真的是鳳毛麟角。

記者觀察

謹(jǐn)慎商業(yè)地產(chǎn)的“糖衣炮彈”

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)趨好之時，不少投資客開始蜂擁至商業(yè)地產(chǎn)，被“熱潮”沖昏頭腦的投資客不曾料到自己已經(jīng)深陷開發(fā)商的“糖衣炮彈”里。

眾人皆知，投資商業(yè)地產(chǎn)利潤豐厚，但不知利潤是與風(fēng)險并存的。很多開發(fā)商為了吸引投資客的目光，聲嘶力竭地高喊“10%高回報率”，部分投資客禁不住這些赤裸裸的誘惑，在沒有調(diào)查該商業(yè)項目背景及利潤可信度之后，就一股腦地鉆進(jìn)去，以至最后無法自拔。尤其是，今年以來，在住宅市場受調(diào)控、股票市場雙雙受挫的情況下，商用物業(yè)的誘惑成了投資客的致命“殺手”。

當(dāng)投資客追捧之后，在暴利的誘惑之下，部分開發(fā)商也開始打著“商業(yè)運(yùn)營商”的旗號蠢蠢欲動，以低價承包一些一度荒廢的廠房倉庫等進(jìn)行包裝、拆分，然后再招商、出售。毫無疑問，如果能獲得成功，無疑為投資者和經(jīng)營者找到一個新的掘金點(diǎn)。但是，這些由“二房東”開發(fā)的物業(yè)，在未來發(fā)展前景、運(yùn)營團(tuán)隊實(shí)力等都沒有保障的情況下，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險，一旦失敗，投資客只能自擔(dān)風(fēng)險。

對投資客而言，一定要謹(jǐn)慎商業(yè)地產(chǎn)的“糖衣炮彈”，不能被“時局”沖昏頭腦，盲目陷入開發(fā)商所設(shè)的“圈套”中，最后落個“血本無歸”。

專家支招

王美舟：未取得產(chǎn)權(quán)證出租違法

從李先生敘述的案件中，某舊廠房改建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園出售商鋪經(jīng)營權(quán)的行為實(shí)際是出租商鋪行為。根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的”。據(jù)此，可以認(rèn)定該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下就出租的行為是違法的，出租人將依法受到有關(guān)部門處罰，承租人也因此無法辦理營業(yè)執(zhí)照，因?yàn)闊o照經(jīng)營將會被取締。

林海：手續(xù)要完備硬件要到位

關(guān)鍵是要看相關(guān)手續(xù)是否完備。目前政府對住改商的政策并不十分明確，對日后的運(yùn)作會否有影響?改建后的硬件能否滿足商業(yè)使用要求，如停車位、交通疏導(dǎo)、消防設(shè)施等等，這些在投資過程中都要考慮清楚。

朱輝：二房東賣經(jīng)營權(quán)風(fēng)險大

市場上出現(xiàn)的一些通過重新包裝再轉(zhuǎn)賣經(jīng)營權(quán)的商業(yè)項目，對投資者來說風(fēng)險是比較大的。畢竟這些運(yùn)營商都是“二房東”，所經(jīng)營、銷售的物業(yè)都是租回來再進(jìn)行包裝、拆分，然后出讓一定年限的經(jīng)營權(quán)。萬一“二房東”在銷售完畢后不再交租，那么，實(shí)質(zhì)的經(jīng)營者就會面臨業(yè)主收回物業(yè)的風(fēng)險。

溫偉杰：改建最大風(fēng)險是產(chǎn)權(quán)

舊廠房、爛尾樓改建商場，最大風(fēng)險還是來自產(chǎn)權(quán)許可問題。一般來講，這類改動是很難得到相關(guān)部門批準(zhǔn)的。即使某些開發(fā)商經(jīng)過公關(guān)拿到改造證，同樣可能存在操作手法問題而爆發(fā)問題。購買或租賃此類物業(yè)有以下風(fēng)險：被政府查封、物業(yè)方“走佬”，按金或押金拿不回來等。另外，經(jīng)過改造的此類項目，可能因經(jīng)營需要對物業(yè)進(jìn)行重大改動，破壞了建筑結(jié)構(gòu)，可能給日后經(jīng)營帶來坍塌風(fēng)險。如果購買風(fēng)險則更大，除非是政府公開招標(biāo)拍賣，手續(xù)齊全。

申格聯(lián)：要索取竣工檢測報告

經(jīng)過改建的商業(yè)物業(yè)，只要預(yù)先按建筑規(guī)范做好質(zhì)量檢測和結(jié)構(gòu)加固，是可以避免安全風(fēng)險的。購買或租賃這種物業(yè)，最好要向開發(fā)商索取建筑質(zhì)量保證書和政府部門的有關(guān)竣工檢測報告。

陳瑞標(biāo)：沒有產(chǎn)權(quán)難追討賠償

經(jīng)營權(quán)屬于轉(zhuǎn)租行為，必須經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意，而且在與產(chǎn)權(quán)人合同期內(nèi)，轉(zhuǎn)租行為也應(yīng)該與租賃條例一樣，不得收取超過3個月的租金作為按金，沒有按照此種規(guī)定，屬于非法經(jīng)營行為。一旦發(fā)生糾紛，因產(chǎn)權(quán)不存在，被騙者沒法追討賠償。