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關(guān)鍵詞②：調(diào)控

應(yīng)以總量與結(jié)構(gòu)平衡作為調(diào)控長遠(yuǎn)目標(biāo)

近幾年，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)控似乎從未停止。其中既有金融危機(jī)期間的“救市”，更多時候是采取措施遏制房價過快上漲。

“住房市場化改革，意味著大多數(shù)人將通過買房解決住房問題。但在房地產(chǎn)市場上，購買者處于明顯的弱勢地位，在這種不平等的供求關(guān)系中，沒有政府的適度管控，開發(fā)商很容易憑借其定價權(quán)謀取暴利，侵害購買者權(quán)益?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，房價上漲過快導(dǎo)致的買房難、資產(chǎn)泡沫和加劇收入分配不公，也是市場失靈的表現(xiàn)，政府必須進(jìn)行調(diào)控。

2009年年底以來，我國開始了新一輪針對房價過快上漲的樓市調(diào)控?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場也是政府對人民群眾的承諾，調(diào)控能否取得成功，關(guān)系到政府的執(zhí)政能力和公信力?！庇嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人近日在國務(wù)院會議上強(qiáng)調(diào)。

這次房地產(chǎn)調(diào)控幾乎“只許成功、不許失敗”，那么，只有明確成功的標(biāo)準(zhǔn)是什么，也就是說，明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，才能制定實(shí)施有效的政策。否則，又將陷入過去不斷出臺短期政策，卻“屢調(diào)屢漲”的怪圈。

上述專家認(rèn)為，調(diào)控的根本目的應(yīng)該是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，滿足各收入階層居民不斷提高的住房需求。因此，政府對住房市場調(diào)控的長期目標(biāo)應(yīng)是保持住房供求總量平衡與結(jié)構(gòu)平衡。

在這一目標(biāo)下，要追求總量平衡，政策就要努力增加供應(yīng)，并合理調(diào)節(jié)需求。追求結(jié)構(gòu)平衡，則要努力增加中低價位普通商品住房的供應(yīng)，增加公共租賃房等保障性住房的供應(yīng)。

從現(xiàn)階段來講，增加中低價位普通商品住房的供應(yīng)十分迫切。因?yàn)榈褪杖胝咭衙鞔_會由廉租房等來實(shí)現(xiàn)其住有所居的要求，但買不起高價的商品房又不夠資格住廉租房及經(jīng)適房的工薪階層，其住房保障還缺少系統(tǒng)的制度安排。有專家建議，政府可確立“基本住房”的理念，根據(jù)城市的收入水平及住房狀況確定這類房產(chǎn)的價格和面積，然后以低價或平價供應(yīng)土地，采取或租或賣的方式為這部分人群提供住房。

加快推進(jìn)房產(chǎn)稅

出政策——房價穩(wěn)定——房價反彈——再出政策——再度穩(wěn)定——再度反彈——出臺第三輪政策。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控分別于去年12月、今年4月和9月連續(xù)三次出臺政策，力度不斷加強(qiáng)，從最初的努力增加供應(yīng)，到4月份通過金融、稅收政策遏制投資投機(jī)性需求，到9月份出臺停止三套房貸，部分城市出臺限購令甚至禁止開發(fā)商漲價等措施，調(diào)控政策對需求的抑制越來越嚴(yán)，行政色彩也越來越濃。

從短期看，本次房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制房價過快上漲。“對一個發(fā)高燒的病人來說，給他用一些速效的退燒藥是必須的，哪怕有一定副作用。因此現(xiàn)在抑制需求甚至采取一些行政手段有必要?！币晃欢嗄陙硪恢眳⑴c樓市調(diào)控政策建議的專家告訴記者，“但從長遠(yuǎn)看，抑制剛性需求以及過度使用行政手段調(diào)控市場的后果會很嚴(yán)重。如果供應(yīng)和制度改革跟不上，一旦調(diào)控放松，需求集中釋放，房價還是會有報(bào)復(fù)性反彈的可能性?！?/p>

這位專家建議，在短期房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)的情況下，要加快住房體制和政策體系的改革，并采取更多經(jīng)濟(jì)手段來穩(wěn)定市場。

制度改革與經(jīng)濟(jì)手段的最佳結(jié)合點(diǎn)，將是房產(chǎn)稅的改革。

“根據(jù)各國的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的最主要經(jīng)濟(jì)手段?！比珖舜筘?cái)經(jīng)委副主任賀鏗認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，既可以有效遏制投機(jī)，又可以讓大量空置房進(jìn)入二手房市場，從而增加供應(yīng)。

加快房產(chǎn)稅改革也將成為“十二五”住房制度改革的重要內(nèi)容。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺，哪怕只是明確征收的對象和方式，都將在很大程度上穩(wěn)定市場的預(yù)期。應(yīng)當(dāng)盡快推廣試點(diǎn)范圍，并早日正式推出。