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地產(chǎn)商遇10年最大危機(jī) 房地產(chǎn)暴利即將遠(yuǎn)去?
樓市快遞 2010年10月28日 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 我要評論 掃描到手機(jī)

限購+加息的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),北京預(yù)售資金監(jiān)管新政又一記重拳砸下,業(yè)內(nèi)測算,僅此一項(xiàng),地產(chǎn)商40%的資金來源將受阻。

從今年二季度起,開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí),從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死,全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

本報記者獲悉,加息之后,包括萬科、招商等在內(nèi)的龍頭房企進(jìn)行了資金影響分析,結(jié)論是短期影響有限,但對全行業(yè)來說,資金鏈危機(jī)或許才剛剛顯現(xiàn)。持續(xù)的限購和資金成本上升,將會使部分房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。

資金杠桿率劇降

北京最新出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定,商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專用賬戶,保證優(yōu)先用于工程建設(shè),嚴(yán)禁房企直接收存商品房預(yù)售資金。

北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h介紹,在房企資金的構(gòu)成中,商品房預(yù)售款項(xiàng)通常可以在資金鏈條中達(dá)到40%的使用率,而房企通常自有資金只占一個項(xiàng)目的20%-30%。如果項(xiàng)目凈利潤達(dá)到20%,自有資金投資回報就可以達(dá)到 100%,而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場上運(yùn)作更為巧妙,房企就可以實(shí)現(xiàn)跳躍式擴(kuò)張。

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為,預(yù)售款監(jiān)管將對開發(fā)商的資金鏈的影響是前所未有的。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),在北京,定金和預(yù)售款資金約占開發(fā)商開發(fā)資金的1/4左右,總金額超千億元,數(shù)量巨大。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心8月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2006-2009年,預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。

不過,由于此《辦法》將于12月1日起實(shí)行,SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為,該辦法的影響要在半年后才會體現(xiàn)。他進(jìn)而表示,如果土地供應(yīng)不足,同時開發(fā)商又缺少資金,市場上供應(yīng)量會大大減少,《辦法》的主要作用是防范金融風(fēng)險,但對抑制房價來說并不是好事。

相較而言,此前的加息直接影響已經(jīng)顯現(xiàn)。國泰君安著名地產(chǎn)分析師孫建平稱,對開發(fā)商而言,加息后增加的利息支出對其影響甚微,而銷量下滑對其資金鏈的影響更大。上周,各家機(jī)構(gòu)監(jiān)測的主要城市成交量,均出現(xiàn)3成以上的下滑。

開發(fā)商的財務(wù)壓力日漸增長。除房地產(chǎn)銷售更加低迷(加息的直接后果)所導(dǎo)致的現(xiàn)金流更加匱乏外,開發(fā)商的融資成本也將增加。瑞銀證券所做的利率敏感性分析表明,加息25個基點(diǎn)對綠城/合景泰富/龍湖地產(chǎn)的影響最大,其2011年預(yù)期凈利潤將分別下降4.5%、2.5%、2.1%。

降價是大概率事件

招商地產(chǎn)(000024)證券事務(wù)代表曾凡躍對本報表示,本次加息將直接增加企業(yè)資金成本,但由于公司在可能的加息周期到來之前,已提前調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),增加中長期借款的比例,將借款期限鎖定為2-5年,利率鎖定為固定利率,且下浮10%,因此對公司的資金成本影響有限。

但即使如招商一樣穩(wěn)健的公司,從三季報來看,全年150億銷售目標(biāo)仍存不確定性,接下來銷售仍有壓力;中投證券分析師李少明認(rèn)為,四季度公司將以走量為策略?!皩τ谄胀ㄉ唐贩宽?xiàng)目,我們也是快速銷售為主?!痹曹S說。

其余如萬科、恒大、保利等一線公司,年底前調(diào)整價格沖業(yè)績的動力也很大。

國泰君安孫建平認(rèn)為,從行業(yè)來看,擠出投機(jī)、投資和保值需求之后,僅靠自住需求行業(yè)無法維持現(xiàn)有銷量,也難以維持目前價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。

高盛高華則預(yù)計,政府、開發(fā)商和購房者之間的博弈可能還會持續(xù)一段時間。隨著地方政府紛紛出臺調(diào)控政策、購房者情緒逐步理性化,開發(fā)商財務(wù)狀況將越發(fā)薄弱,而庫存的上升最終將對房價產(chǎn)生影響。

“未來12個月房價將較現(xiàn)水平下跌20%?!备呤⒏呷A證券分析師王逸認(rèn)為,現(xiàn)在,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在推動盈利增長和股票估值方面,將比價格更為重要。

[責(zé)任編輯:晴天]
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