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由于收益高，房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品很受客戶歡迎。而“限購令”的推出也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托的推出滿足了供求

雙方的要求，受到了市場的極大歡迎，而其高收益背后可能蘊(yùn)含的風(fēng)險也引起了監(jiān)管層的關(guān)注。今日本報將從各方面為您展現(xiàn)地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀和前景，讓您對其有更加深刻的認(rèn)識和了解。

“由于收益高，房產(chǎn)信托理財產(chǎn)品很受客戶歡迎，比如，今年9月末，我們銀行推出一款房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品，不到半月便銷售一空?！弊蛉?，某國有大行上海分行一理財師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“現(xiàn)在，地產(chǎn)信托的起點(diǎn)大都在300萬以上?！?/p>

房地產(chǎn)信托熱銷的背后，則是開發(fā)商的資金饑渴癥越來越嚴(yán)重?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)調(diào)控，以及銀行收緊地產(chǎn)貸款等因素影響，地產(chǎn)商們的錢袋子越來越緊張，房地產(chǎn)信托則成為他們的救命稻草。

開發(fā)商借道信托

“地產(chǎn)商借道信托，也是無可厚非?！敝袊磐行袠I(yè)協(xié)會專家委員會一專家向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“2010年全年的新增信貸額度為7.5萬億元，比上一年減少兩成之多。而房地產(chǎn)信托仍然是各家信托公司最重要的利潤來源之一，其高額的投資回報率也是吸引投資者最重要的一點(diǎn)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月的第二周，在發(fā)行的18只集合理財產(chǎn)品中，有10款應(yīng)用于房產(chǎn)開發(fā)。近3個月來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過去年水平，收益率也紛紛創(chuàng)下10%的新高。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已接近1300億元，和去年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規(guī)模449億元相比，增長了1.9倍。其中，8月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模高達(dá)221億元，9月份則接近190億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從今年下半年以來，平安信托頻頻發(fā)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其產(chǎn)品期限均為36個月。與今年上半年中信信托、百瑞信托以及杭州工商信托公司的60個月超長期產(chǎn)品相比，信托公司在產(chǎn)品期限上略有縮減。

中國信托行業(yè)協(xié)會專家委員會一人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示：“市場對風(fēng)險的預(yù)期評估也是一個理想值范圍，但是受種種因素影響，潛在風(fēng)險是不可控的。目前1年期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是最炙手可熱的，超過2年期的產(chǎn)品通常是賣的不是很好?！?/p>

上述人士指出，從歷史來看，一般銀行信貸收緊，地產(chǎn)信托就成為開發(fā)商的替代融資渠道。目前來看，由于地產(chǎn)項(xiàng)目收益高，信托公司目前最大的利潤來源仍是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是單一的產(chǎn)品會加大公司風(fēng)險，多元化的產(chǎn)品才會降低公司風(fēng)險。

不怕賣不掉

滬上不少銀行坦言，自從叫停銀信合作后，銀行紛紛代銷信托產(chǎn)品，賣得最好的就是房地產(chǎn)信托。

一國有銀行私人理財部理財師表示，現(xiàn)在銷售地產(chǎn)信托已經(jīng)采取配額制，“比如，9月，我們賣的一支地產(chǎn)信托，我們最多只能向50位客戶銷售，因此，我們也只是向優(yōu)質(zhì)客戶重點(diǎn)推介了下，每個支行的預(yù)約單都很火爆，其8.2%的年收益，吸引了不少投資者?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在今年發(fā)行的不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，其承諾的投資收益率都超過10%，更有甚為13%左右。

對于目前水漲船高的投資回報率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些民營小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高，風(fēng)險也隨之增高，一旦未來樓市價格急轉(zhuǎn)、資金無法及時收回，將直接影響信托計劃的收益，甚至無法兌現(xiàn)收益。而大型房地產(chǎn)企業(yè)其融資成本較低，這方面的風(fēng)險就比較小。

百瑞信托研究院高志杰和陳磊認(rèn)為，信托公司在區(qū)域性、城市性地產(chǎn)龍頭企業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。而“中”字頭央企在2009年的經(jīng)濟(jì)刺激政策中，獲得了充足的信貸資金支持，面對產(chǎn)能相對過剩的制造業(yè)，資金投向房地產(chǎn)行業(yè)是最佳選擇，所以信托公司幾乎不參與央企的地產(chǎn)項(xiàng)目。