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剛交了定金認(rèn)購(gòu)，就碰上了“限購(gòu)令”，退房能否退定金？23日，已落定在深圳購(gòu)買(mǎi)二手房的杜女士就告上了法庭，深圳市寶安區(qū)法院已立案受理。而該案也是國(guó)內(nèi)“限購(gòu)令”出臺(tái)后退房糾紛第一案。據(jù)了解，9月29日前后，多個(gè)城市相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，這使得購(gòu)房交易“卡殼”，退房的糾紛也在逐漸增多。

交了3萬(wàn)定金突遭“限購(gòu)令”

退房糾紛第一案的代理律師——廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺說(shuō)，杜女士和丈夫兩人名下已經(jīng)各有一套房產(chǎn)了，在4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)后，第三套房不能再貸款購(gòu)買(mǎi)了，他們決定一次性付款買(mǎi)房。

今年9月，夫婦倆看好了寶安區(qū)的一套小戶型單位，總價(jià)為40余萬(wàn)元，支付3萬(wàn)定金。

杜女士國(guó)慶長(zhǎng)假回來(lái)發(fā)現(xiàn)深圳出臺(tái)了“限購(gòu)令”，夫婦倆的第三套房已不具備過(guò)戶條件。

“對(duì)杜女士而言，只剩下退房一條路，這并不是她的責(zé)任，而是政策的影響，但賣(mài)家卻不肯退還定金，理由是既然認(rèn)購(gòu)合同上有定金條款，就應(yīng)該遵照?qǐng)?zhí)行?！眲⒆尤嬲f(shuō)。

幾番努力無(wú)果，杜女士只能選擇告上法庭討要定金。此案前日在深圳市寶安區(qū)法院立案。

律師劉子孺稱，因國(guó)家政策出臺(tái)引發(fā)的退房糾紛目前還是首例，此案的審判結(jié)果具有標(biāo)本性意義。

收10萬(wàn)定金

對(duì)方竟然失去買(mǎi)房資格

廣東達(dá)生律師事務(wù)所的鐘偉律師稱，廣州版“限購(gòu)令”10月15日出臺(tái)就施行，突然出臺(tái)后未留下過(guò)渡期，導(dǎo)致出現(xiàn)一批被媒體戲稱的“半拉子”房地產(chǎn)交易。由于房產(chǎn)交易要經(jīng)歷交定金、贖樓、貸款等環(huán)節(jié)，有的是買(mǎi)方已交納定金，并簽訂認(rèn)購(gòu)合同，但尚未在10月15日之前完成網(wǎng)簽，也有的是買(mǎi)二手房但還沒(méi)有到房地產(chǎn)登記部門(mén)登記。

最近他們所也陸續(xù)接到了一些電話咨詢，基本上都與能否退房退定有關(guān)。有個(gè)女業(yè)主打來(lái)電話稱，“我已經(jīng)收取了買(mǎi)方10萬(wàn)元的定金，但因買(mǎi)方是非常住的外地人，限購(gòu)令出臺(tái)后，他突然失去了買(mǎi)房資格，提出退定。我該怎么辦？我覺(jué)得我自己沒(méi)錯(cuò)，是他失去購(gòu)房資格要承擔(dān)違約責(zé)任，與我沒(méi)關(guān)系?！辩妭ケ硎?，這種情況是應(yīng)該退定金的。

律師說(shuō)法

屬“情勢(shì)變更”

賣(mài)家應(yīng)退定

在廣州新政出臺(tái)當(dāng)日，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，因?yàn)檎咴蚨硕?，開(kāi)發(fā)商扣除購(gòu)房者繳納的定金是不合理的。

記者23日采訪的大部分房地產(chǎn)律師都認(rèn)為，因限購(gòu)令導(dǎo)致失去購(gòu)房資格的退房糾紛，賣(mài)家應(yīng)該退還定金。

廣東中圳律師事務(wù)所律師劉子孺告訴記者，他的法律依據(jù)是“情勢(shì)變更”原則，根據(jù)法律規(guī)定，合同成立以后，客觀情況發(fā)生了變化，這種變化是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同。

廣東法制盛邦律師事務(wù)所的傅顯揚(yáng)律師則從賣(mài)方承擔(dān)的合同義務(wù)，來(lái)看這個(gè)問(wèn)題?！百I(mǎi)家付款后，房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)應(yīng)由賣(mài)家來(lái)承擔(dān)，因?yàn)橄拶?gòu)令而無(wú)法過(guò)戶，其法律后果也自然要由賣(mài)家承擔(dān)。定金要退，已付的房款也一樣要退?！?/p>

北京大成律師事務(wù)所廣州分所高級(jí)合伙律師陳北元?jiǎng)t認(rèn)為，如果僅僅是為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心房屋降價(jià)，或者貸款未獲審批等商業(yè)原因，不是喪失購(gòu)房資格而退房的，定金不應(yīng)退回。

深圳的方俊律師也表示，“一般來(lái)說(shuō)，單純的因限購(gòu)令原因?qū)е聼o(wú)法過(guò)戶的，買(mǎi)方可以要求退房退定。但如買(mǎi)方在交易中有違約情形，而僅僅以出臺(tái)限購(gòu)令無(wú)法購(gòu)買(mǎi)為由，來(lái)抗辯自己的違約行為也是站不住腳的，要具體問(wèn)題具體分析。”

數(shù)據(jù)

廣州 “限購(gòu)令”當(dāng)天退房12次

據(jù)了解，廣州限購(gòu)令出臺(tái)后，在10月11日至17日這一周，退房量就猛增到58例。

據(jù)廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，“9·29”樓市新政出臺(tái)的近三周時(shí)間以來(lái)，廣州已經(jīng)有69次退房記錄，其中，在10月15日“限購(gòu)令”出臺(tái)的當(dāng)天，退房就達(dá)到了12次，而此后兩天也分別增加到20次和23次。

據(jù)廣州市國(guó)土局新聞發(fā)言人黃文波介紹，廣州版細(xì)則中所指的商品住房包括一手住房和二手住房；交易時(shí)間的認(rèn)定，一手住房按網(wǎng)簽時(shí)間來(lái)認(rèn)定，二手住房以房地產(chǎn)交易登記部門(mén)業(yè)務(wù)收件時(shí)間來(lái)認(rèn)定。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜稱，目前廣州退房退定的情況尚未浮出水面，隨著新政的深入，買(mǎi)賣(mài)雙方還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的交涉，未來(lái)兩周會(huì)有所體現(xiàn)。但就廣州的“限購(gòu)令”政策而言，應(yīng)不會(huì)引發(fā)大規(guī)模的退定潮。

“業(yè)主埋怨開(kāi)發(fā)商不愿意退定，其實(shí)開(kāi)發(fā)商也無(wú)法預(yù)料政策的到來(lái)，也是無(wú)辜者。面對(duì)糾紛，雙方都要互相理解，和和氣氣的坐下來(lái)談?！秉S韜笑稱。

深圳 “困房”總量超3000套

“9·30限購(gòu)令”出臺(tái)之前，深圳有大量簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)而沒(méi)有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的房子，這些房子的購(gòu)買(mǎi)者因?yàn)閷儆谙拶?gòu)令的“限購(gòu)對(duì)象”而不能辦理備案登記，統(tǒng)稱為“困房”。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界介紹，由于“限購(gòu)令”9月30日突然出臺(tái)10月1日便實(shí)施，不少買(mǎi)方已交納定金并簽訂認(rèn)購(gòu)合同，但尚未在9月30日前完成網(wǎng)簽購(gòu)房合同，這些“在路上”的房產(chǎn)交易不得不停止一切手續(xù)。

他估算，最近整個(gè)住房成交量中，受“限購(gòu)令”阻擋的可能有兩成。其中，9月份成交二手房15000套，按兩成算約為3000套；9月最后一周的新房成交量約為2000套，“被限房”在500套左右。兩項(xiàng)相加，深圳地區(qū)一、二手“被限房”總量超過(guò)3000套。

他山之石 解決糾紛的3種途徑

1 “和解”是上上之策

2010年9月29日下午，買(mǎi)方戴小姐與賣(mài)方朱小姐簽署合同，約定戴小姐購(gòu)買(mǎi)朱小姐的房產(chǎn)。之后，深圳出臺(tái)限購(gòu)令，因戴小姐不是深圳戶籍，且在深圳另有房產(chǎn)，無(wú)法辦理過(guò)戶。戴小姐希望解除合同，退還定金，但朱小姐稱其終止了租客的租約，也有損失，不愿意全部退還定金。無(wú)奈，戴小姐委托律師代理本案。

就在起訴前的一天，朱小姐主動(dòng)聯(lián)系戴小姐，雙方簽署協(xié)議解除合同，并當(dāng)場(chǎng)退還了全部定金。

2 法院調(diào)解強(qiáng)制過(guò)戶

劉子孺律師稱，自己代理的這宗案件還有另外一種解決辦法，那就是買(mǎi)賣(mài)雙方先達(dá)成和解協(xié)議，愿意繼續(xù)履行合同完成過(guò)戶，法院出具調(diào)解書(shū)要求國(guó)土部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)戶，但不知道這種辦法是否行得通。市場(chǎng)將會(huì)有不同反應(yīng)，不排除更多買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)這條途徑解決糾紛?！眲⒆尤嬲f(shuō)。

3 政府開(kāi)路為“困房”解困

記者23日晚獲悉，針對(duì)深圳“困房”問(wèn)題，10月21日晚，深圳市規(guī)劃國(guó)土委再次發(fā)布購(gòu)房令細(xì)則，宣布9月30日以前(含9月30日)已通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付定金、部分或全部房款的(不含現(xiàn)金支付)，可憑銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證(pos機(jī)購(gòu)房簽購(gòu)單、購(gòu)房轉(zhuǎn)賬單等)及相關(guān)資料前往市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理備案或過(guò)戶登記手續(xù)。

此前，10月13日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布購(gòu)房令細(xì)則，為9月30日之前(含9月30日當(dāng)天)已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認(rèn)購(gòu)書(shū)及買(mǎi)賣(mài)合同放行。

業(yè)內(nèi)人士稱，此舉將避免深圳出現(xiàn)“退房潮”，但相當(dāng)一部分現(xiàn)金支付定金的仍面臨“困房”問(wèn)題。