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高房價是“不可承受之重”，調(diào)控體現(xiàn)住房消費品特性

住房建設(shè)以滿足居民自住為主要目標，也就是說，房子蓋了應(yīng)該用于居住，而不是投資炒作。然而，在一些城市，一邊是需要住房的大量居民買不起房，另一邊則是許多房屋空置，購房者買了房并沒有用于居住。

住房既是消費品，也是投資品，近年來這樣的觀念已經(jīng)深入人心。“但是在當前的中國，更需要住房體現(xiàn)消費品特性，主要用于居住?！敝袊缈圃航鹑谘芯克彼L巴曙松表示，此前一段時期房地產(chǎn)的投資品特性過于濃厚，使得房地產(chǎn)市場充滿投機氣氛，導(dǎo)致房價在短期內(nèi)過快上漲。

“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……近幾年這些熱門詞匯的流行，說明高房價已經(jīng)成為人們生活中的“不可承受之重”。

巴曙松認為，今年以來以“國十條”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控，最突出的特點就是增加供給、打擊投機，目的正在試圖推動房地產(chǎn)回歸消費品特性，調(diào)控的方向符合當前我國的實際情況。

在調(diào)控初現(xiàn)成效的情況下，8月份起，由于部分區(qū)域房價下降，樓市需求有所回暖。巴曙松認為，在一定程度上，這是調(diào)控政策引向深入的表現(xiàn)。開發(fā)商資金壓力加大，降價銷售動力強化，樓市存量不斷增加。因此房價出現(xiàn)下調(diào)，并引發(fā)需求釋放、成交量上升，實際上這輪市場反彈是由自住型需求推動的，正是體現(xiàn)了住房的消費品特性。

但9月份以來，部分城市再度出現(xiàn)量價快速上漲的現(xiàn)象，樓市重現(xiàn)過熱苗頭。9月底，有關(guān)部門再次出臺五項措施，如要求停止對購買第三套房發(fā)放貸款，購房首付提高到30%，部分城市限制新購房套數(shù)等。10月份，市場再度降溫。

“五項措施的指向非常明確，就是進一步嚴厲的抑制投機?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為，“比如停止發(fā)放第三套房貸，如果不能貸款，對炒房人而言，炒房的成本和風(fēng)險就會大大增加，會撤出市場?！?/p>

同時，從去年底本輪調(diào)控啟動之初，就始終強調(diào)要努力增加供應(yīng)，尤其是保障性住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)。隨著調(diào)控政策落實，土地供應(yīng)持續(xù)增加、樓市供不應(yīng)求的情況有所緩解，房價上漲預(yù)期得到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場。住房回歸消費品特性的轉(zhuǎn)變正越來越明顯。

改革住房供應(yīng)體系，增加公租房比例，給市場一個穩(wěn)定預(yù)期

短期調(diào)控政策穩(wěn)住了市場預(yù)期，為長期制度改革換來了時間和空間。“這幾年出臺的調(diào)控政策被市場消化的節(jié)奏越來越快，后續(xù)的制度改革應(yīng)該及時跟上，才能保持住調(diào)控的效果不被再次削弱。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生說。

要讓住房更多體現(xiàn)消費特性，滿足老百姓的居住需求，首先要在住房供應(yīng)體系的建設(shè)上下功夫。房改初期，我國曾提出“構(gòu)建經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，然而在后期的執(zhí)行過程中，卻演變?yōu)槭袌龌纳唐贩繛橹鳌?/p>

“如果市場上只有商品房，在供不應(yīng)求的情況下，必然是價高者得?！标惢凑f，“住房供應(yīng)相關(guān)政策必須向中低收入家庭傾斜。”

“近兩年國家支持大力發(fā)展公共租賃房非常好，應(yīng)該增加公租房在住房供應(yīng)中的比重，為轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)模式尋找新的出路。”聶梅生表示，當公共租賃房形成一定規(guī)模時，可以由政府背景的機構(gòu)持有并出租房屋，面向中低收入和新就業(yè)人群供應(yīng)，整個住房供應(yīng)體系就可能演變?yōu)槭袌龌A(chǔ)上的“B to C”模式。這種模式可以將住房資源有效地分配給需要住房的人，實現(xiàn)住房的消費品屬性。對平抑房價、增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期都有巨大意義。

據(jù)聶梅生介紹，隨著國家對投資型購房需求的抑制，商品房市場增量型、擴張型的發(fā)展模式會走到頭。已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意加入政府的公租房建設(shè)，公租房發(fā)展完善，有可能形成收支平衡甚至略有盈余的開發(fā)模式。一旦開發(fā)商介入，公租房建設(shè)的資金難題將迅速得以緩解。這還需要政府推動，需要加大政策支持力度，以及發(fā)展公租房建設(shè)基金。最近工商聯(lián)和建行等機構(gòu)正在商討，由一批龍頭開發(fā)商出資成立公租房發(fā)展基金，大規(guī)模參與公租房建設(shè)，將房地產(chǎn)市場的資金引導(dǎo)進入保障性住房建設(shè)。

在商品房建設(shè)方面，要更好的發(fā)揮住房的消費品特性，就必須多建設(shè)中小套型、中低價位的普通商品房，讓人們既買得起，又住得舒適。2006年我國曾出臺過著名的“90/70”政策，即要求90平方米以下的中小戶型住房建設(shè)規(guī)模不得少于70%。政策出發(fā)點十分好，但由于一直缺乏配套措施支持，以及政策本身在操作層面的難度，如今已經(jīng)不了了之。中國房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)專家認為，在住房中長期規(guī)劃的編制中，仍應(yīng)強調(diào)建設(shè)中小戶型商品房，適當提高商品房小區(qū)的容積率上限，同時明確限制大戶型住房的發(fā)展，建議通過土地出讓、財稅等政策，增強可操作性。

在供應(yīng)端進行改革的同時，也要在需求端繼續(xù)抑制投資投機性需求。聶梅生認為，當前除了信貸手段以外，抑制投資投機的還是主要靠行政手段，不利于形成穩(wěn)定的預(yù)期。建議盡快明確房產(chǎn)稅的時間表，增加投資者的持有成本，才能從根本和長遠抑制投資投機性需求，從而更好的體現(xiàn)住房的消費特性，也能盡早給開發(fā)商和公眾一個穩(wěn)定的預(yù)期。

“中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家。”國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，“這使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。”在有關(guān)部門近期出臺的“五項措施”中，已經(jīng)明確提出將房地產(chǎn)稅試點逐步推廣到全國。一邊努力增加公共住房和中小套型普通商品房的供應(yīng)，一邊用經(jīng)濟手段長遠地抑制投機需求，住房才能真正成為供老百姓居住的“家”。