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隨著“國五條”及部分地方實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，許多城市樓市政策效果立顯，成交出現(xiàn)大幅下跌。但有些城市樓市卻不冷反熱，即使在成交下跌的城市，不同區(qū)域、樓盤也存在冷熱不均的現(xiàn)象。開發(fā)商不得不加大促銷力度，或采取低開策略，市場出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，樓市價(jià)格戰(zhàn)已不可避免。

■本報(bào)記者 周雪松

中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)訊：10月第一周(10月4日—10日)，上海商品住宅成交42.57萬平方米，環(huán)比增41.9%。

類似情形在一些二三線城市同樣出現(xiàn)。盡管新政出臺(tái)，但部分樓市依然炙手可熱，甚至熱度不減反增。

冷熱不均，部分城市成交井噴

據(jù)北京市建委官方網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示：10月上旬北京商品住宅成交2060套(除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房)，環(huán)比下跌36%，受樓市新政影響明顯。而在上海，來自官方數(shù)據(jù)顯示，10月第一周(10月4日—10日)商品住宅成交42.57萬平方米，環(huán)比增41.9%。這已是上海樓市成交量持續(xù)第10周上升，創(chuàng)近49周以來新高，達(dá)到去年房價(jià)暴漲時(shí)的高峰水平。

新政出臺(tái)后，樓市表現(xiàn)各異?！拔覀冞@里基本沒受什么影響，本來房價(jià)也不高，不像大城市是這次調(diào)控的重點(diǎn)?！痹谀晨h城開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)商在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者如是表示。

隨著“國五條”及部分地方實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，許多城市樓市政策效果立顯，觀望氣氛濃厚，深圳、廈門、成都、濟(jì)南、常州等不少城市“樓市氣溫”驟降，成交都出現(xiàn)大幅下跌。不過，有些城市樓市卻不冷反熱，廣州、青島、重慶以及武漢等城市樓市即是如此。

如在10月10日的樓市成交榜上，重慶以1309套的高位成交量“回歸”榜首，這是十一之后，重慶單日成交首次突破1000，上海以932套的成績排名第二，武漢與天津分別以564套、502套成績分列三、四位。杭州當(dāng)日成交424套，成交量穩(wěn)步攀升，排名第五。廣州樓市也在9日、10日兩天出現(xiàn)成交量井噴，連續(xù)兩天成交破千套。

值得關(guān)注的是，即使在成交下跌的城市，交易量的變化也值得琢磨，同一城市不同區(qū)域、樓盤也存在冷熱不均的現(xiàn)象。

同樣以北京為例， 10月1—6日，北京新建商品房(不含經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為782套，雖然環(huán)比國慶前一周出現(xiàn)下跌，但較2008年和2009年同期分別增加高達(dá)46.2%和41.2%。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全市各板塊表現(xiàn)不一。核心區(qū)諸多高端住宅成交冷清，城南以及東南門戶區(qū)，受樓盤促銷影響，表現(xiàn)搶眼。從9月份以來各住宅板塊來看，兩極分化嚴(yán)重。

據(jù)新浪樂居發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，位于望京的東湖灣名苑，位于東直門的鉑晶豪庭，以及位于豐臺(tái)區(qū)右安門的嘉特美大廈等5個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交。相比之下，大興樓市依然保持著較高的關(guān)注度。保利茉莉公館、金地仰山、綠地西斯萊公館等多個(gè)項(xiàng)目熱銷。

除此之外，位于CBD東南門戶區(qū)的多個(gè)樓盤亦反彈明顯。比如地處五方橋板塊的海棠公社，其于10月中旬即將推出的180—300平方米下跌產(chǎn)品，即使在新政出臺(tái)后的黃金周期間，現(xiàn)場客戶到訪量仍明顯增加。

樓盤促銷升級(jí)，一二手房價(jià)格倒掛

近期樓市的冷熱不均，加之國慶前，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國稅總局等部委，發(fā)布了包括提高購房貸款首付款比例，減少稅收優(yōu)惠等五項(xiàng)調(diào)控措施，使得各樓盤紛紛加大促銷力度，或打折降價(jià)，樓市價(jià)格戰(zhàn)已不可避免。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者實(shí)地采訪北京多個(gè)樓盤了解到，受此次調(diào)控影響，各區(qū)域樓盤不得不加大促銷力度，或采取低開策略。首當(dāng)其沖的當(dāng)屬通州。

據(jù)了解，珠江拉維小鎮(zhèn)不久前推出96套特價(jià)房，團(tuán)購單價(jià)可直降萬元，最低1.58萬／平方米，均價(jià)1.68萬元／平方米。這是通州樓市近期最大降幅。而計(jì)劃在9月份推出865套房源的華業(yè)東方玫瑰，開盤價(jià)預(yù)計(jì)在1.6萬元／平方米左右，比周邊一些二手房售價(jià)還要低。此前領(lǐng)漲到2.5萬元／平方米的個(gè)別項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在9月初推出后期樓盤，憑VIP卡最低購房價(jià)為1.58萬元／平方米，直接下調(diào)近萬元。

近日，通州樓市的調(diào)整，迅速向其他板塊蔓延。以臨近東南門戶區(qū)為例，富力又一城推出部分特價(jià)房均價(jià)19000萬元／平方米。據(jù)悉，同樣位于該板塊的海棠公社，不久前推出5號(hào)樓、7號(hào)樓特價(jià)房源，均價(jià)18000元／平方米，總價(jià)320萬元起。產(chǎn)品形式為180—300平方米的下躍，全現(xiàn)房銷售，并贈(zèng)送30—60平方米花園。相對(duì)每平方米價(jià)格低了1000元。

非常時(shí)期買房，選對(duì)地段很重要

調(diào)控背景下，花樣翻新的促銷活動(dòng)，著實(shí)令不少購房人為之心動(dòng)，但購房者必須煉就一雙“火眼金睛”。面對(duì)林林總總的樓盤，究竟該如何選擇？什么樣的樓盤性價(jià)比最高？未來更具抗跌性？同時(shí)，也更符合居住的功能？接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，首先應(yīng)關(guān)注樓盤所在區(qū)域未來的發(fā)展前景，選定區(qū)域之后，再對(duì)樓盤進(jìn)行比較分析。

以北京為例，如果將近期頻頻推出特價(jià)房的通州和東南門戶區(qū)進(jìn)行比較分析，后者的優(yōu)勢顯而易見。首先，就通州而言，盡管有通州新規(guī)劃作為區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展的支撐，但新政前的房價(jià)已經(jīng)透支了幾年后的房價(jià)水平。

反觀與通州相鄰的東南五環(huán)，作為CBD東擴(kuò)的重要戰(zhàn)略要地，在不久前召開的首屆城市規(guī)劃設(shè)計(jì)論壇上，垡頭及輻射范圍正式被定位為“門戶區(qū)”。受此利好影響，該板塊近期以來一直保持著較平穩(wěn)的局面。主要原因即供應(yīng)量較少，相對(duì)稀缺。以五方橋板塊為例，僅海棠公社等屈指可數(shù)。此外，從產(chǎn)品性價(jià)比分析，僅需18000元／平方米，就可以享受到海棠公社別墅級(jí)社區(qū)，以及周邊優(yōu)美的自然環(huán)境，而同樣的價(jià)位，在通州只能購買一處普通住宅。

據(jù)北京柏基置業(yè)有限公司總裁謝琳介紹，未來垡頭商務(wù)區(qū)的綠化面積將不低于140萬平方米，并在蕭太后河、大柳樹溝河道兩岸設(shè)計(jì)開敞空間，讓人們可以享受親水景觀。周邊還有高爾夫公園、古塔公園、皇家棗園、白鹿公園與京城花圃基地等五大公園環(huán)繞，環(huán)境質(zhì)量大大提升。