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二次調控對房價“假摔”亮牌

面對地產新政以來的房價“假摔”和8月份以來的房價上漲勢頭，國家有關部委出臺了二次調控的政策，“史上最嚴厲”的樓市調控政策再次深化。

這次對“國十條”的進一步強化，不僅表明了中央政府對房地產宏觀調控的決心，而且要打破當前支撐房地產市場投機炒作的非理性預期。雖說房價目前還沒有明顯松動，但十一黃金周如此慘淡的交易狀況已經顯示出越來越強的“逼宮”力量。

歷經8年調控的樓市又一次面臨新政。

國慶長假前夕，國家多部委分別出臺措施，包括將商品住房首付比例調整至30%以上，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等，在4月份調控政策的基礎上再次祭出“利劍”，加大對房地產市場的調控力度。

“迷茫”的樓市在新一輪政策的影響下走勢如何，房價能否回歸理性，備受社會關注。

樓市冷清量跌價未跌

國慶假期，筆者走訪了部分樓盤。每個樓盤的售樓大廳都只有四五個售樓人員和保安在值守。銷售人員說，這幾天很冷清，一天只有幾個人來看房。房產中介公司也是只留一個人值班，國慶期間未簽約一套房。

無論一手房還是二手房，在十一黃金周銷售旺季卻一片冷清。

北京市房地產交易管理網統(tǒng)計顯示，國慶長假的前五天，北京新建商品住宅的成交量為619套，日均成交接近124套。但9月28日至10月2日期間，共有17個樓盤入市銷售，約80萬平方米的供應。按照目前市場上單套平均面積約100平方米計算，黃金周期間至少有約8000套新住宅進入樓市。8000套的供應量和619套的成交量相比，市場消化不足10%。

不光新房，二手房業(yè)績則更為慘淡。根據該網的網簽數據，10月1日至5日，存量房市場共成交了83套，其中2日、3日兩天都是個位數成交，甚至比第一輪新政實施后的五一假期還要慘淡，創(chuàng)下了迄今為止的年內新低。

業(yè)內人士表示，節(jié)前出臺的調控政策，讓購房人的觀望情緒回升，熱熱鬧鬧的樓市在黃金周突然遇冷。雖說房價目前還沒有明顯松動，但如此慘淡的交易狀況已經顯示出越來越強的“逼宮”力量。

 二次調控對房價“假摔”亮牌

4月份國務院出臺一系列嚴厲的樓市調控政策以來，部分城市房價過快上漲的勢頭得到遏制。但8月份以來，部分城市商品住宅成交量出現快速上漲，帶動房價反彈，引起社會廣泛關注。

國家統(tǒng)計局9月發(fā)布的數據顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%。統(tǒng)計還顯示，包括全國房地產開發(fā)投資、商品住宅投資、銷售面積、土地購置面積等在內的多項數據都相比7月有不同程度的上漲。

業(yè)內人士分析認為，等待了5個多月的購房者沒有見到房價明顯下降，隨著部分地區(qū)成交量有所回暖，擔心房價出現報復性反彈的恐慌心態(tài)，導致一批處于觀望狀態(tài)的購房需求盲目入市。

央行最新公布3季度居民調查結果顯示，72.2%的居民認為當前房價水平“過高，難以接受”，且對房價上漲預期大幅上升，36.6%的人持上漲預期，比上季度大幅上升7.2個百分點。

面對地產新政以來的房價“假摔”和8月份以來的房價上漲勢頭，國家有關部委最終出臺了二次調控的政策，“史上最嚴厲”的樓市調控政策再次深化。

“雖然現在還沒有看到所有的政策文件，但從各部委傳遞的信息看，這次強調的政策對當前市場的情況有較強的針對性，著力點十分清晰?！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹認為，隨著各部委出臺政策細節(jié)，新政策將對買賣雙方的預期產生明顯的影響。

“國家有關部委近日分別出臺的措施，基本上是對‘國十條’的細化、深化及落實?！敝袊鐣茖W院金融研究所研究員易憲容表示。在他看來，這次對“國十條”的進一步強化，不僅表明了中央政府對房地產宏觀調控的決心，而且要打破當前支撐房地產市場投機炒作的非理性預期。

易憲容表示，在一些人看來更加嚴厲的信貸政策，只不過是恢復了常態(tài)?！皩ι唐贩康馁J款，看上去是比2009年至2010年上半年收緊了，但是近兩年住房信貸政策是2008年下半年金融危機以來出臺的非常政策。這些非常政策回歸常態(tài)既正常也必然，沒有多少嚴厲成分?！?/p>

樓市進入深度博弈

從2003年地產調控以來，今年已是第八個年頭，房價在調控中節(jié)節(jié)攀高，地產商似乎在年年“過冬”，卻又最終迎來一個又一個春天。

愈戰(zhàn)愈強的地產商經2009年下半年旺銷一役，手頭現金較為充裕，并沒有在此前調控中被打倒。面對新政，他們不僅沒有降價，反而大肆拿地，地王頻出。上百家上市地產商一季度末總負債超過5000億元，二季度末總負債超過1萬億元。

或許，這次祭出自住型和投機型住房貸款“一刀切”實屬無奈之舉。但旨在打壓炒房和投資性住房的二套房貸首付最低比例已提至5成，貸款利率不低于基準利率1.1倍；若再提二套房首付比例，房貸杠桿壓縮空間已不大。

有理由認為，在中央調控房價的戰(zhàn)略部署當中，真正的博弈10月份才剛剛開始。

中央財經大學金融管理學院副教授蔡如海表示，調控從來不缺政策，缺的是落實。如果將“國十條”從信貸、稅收、土地到監(jiān)管全都落實到位，完全夠了。

“再好的政策，如果不能落實也沒用，強調對現有政策的貫徹落實不是空話，意義重大?！鼻睾缯f。

 業(yè)內人士表示，當前樓市沒有增加有力的供給，尤其是保障房的供給，股市仍然低迷，CPI居高不下，在這樣的局面下要控制房價，要控制資金不流入樓市，注定是一場持久戰(zhàn)。  

（鐘財）