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每年的“十一”黃金周都是需求、調(diào)控、供應(yīng)博弈的集中體現(xiàn)期。今年正是最典型的例子，由于假期的安排，在開發(fā)商眼里黃金周被劃分為兩部分，一者是銷售大旺的3天中秋假期，二者是漸入冷清的“十一”7天長假。涇渭分明的兩者中間是“9·29”的今年第二次樓市調(diào)控。

冰火兩重天

“深夜10：30，夜色深沉，廣州沒錢的人們早已歇息，有錢人卻還在徹夜排隊。背景音樂中，鄧麗君的‘夜來香’把人唱得昏昏欲睡，但欲買亞運(yùn)城的投資客卻熱情高漲?！边@是廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文眼中的亞運(yùn)城。

9月26日廣州亞運(yùn)城開始銷售，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的開發(fā)商迎來了一場驚喜。從一開始購房者擠爆銷售大廳，到最后選房時間延長到深夜3點(diǎn)，以至于銷售代理不得不貼出“今天房源已銷售完畢，搖到號的客戶明天請早”。據(jù)開發(fā)商的統(tǒng)計，亞運(yùn)城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果這數(shù)據(jù)沒水分，這是廣州有史以來開盤頭兩天銷售最多的單個項目。

“如果不是突然而至的調(diào)控?！庇浾卟稍L的幾個開發(fā)商不約而同地用了這句話。如果從數(shù)據(jù)上看，“十一”黃金周的銷售也是相當(dāng)可觀，國慶假期的10月1~6日廣州全市網(wǎng)簽1749套，是去年黃金周6天704套總成交量的近2.5倍，成交面積為18.8971萬平方米，成交均價為12199元/平方米。

但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，網(wǎng)簽通常會落后于市場兩至三天。黃金周的數(shù)據(jù)剛好反映亞運(yùn)城熱銷的狀況，數(shù)據(jù)顯示廣州亞運(yùn)城賣出了309套房子。而未來一周的數(shù)據(jù)更能反映市場。

經(jīng)緯行的調(diào)研顯示，雖然樓市二次調(diào)控政策趕在“十一”黃金周到來之前出臺，但其影響在前兩日表現(xiàn)并不明顯。從國慶期間樓盤的現(xiàn)場調(diào)研來看，全市大部分主打剛需樓盤的客流量均較足，特別是新盤或是有新推貨的樓盤。而面積大、總價高的樓盤以及尾貨消化的樓盤則相對較為冷清，部分樓盤甚至門可羅雀。

但自3日開始，多數(shù)項目人氣回落明顯。即使是主打剛需客戶的樓盤人流量也大幅減少。據(jù)經(jīng)緯行研究中心的持續(xù)跟蹤調(diào)研顯示，多數(shù)樓盤3日后的人流量較前兩日普遍減少一半，二次調(diào)控的政策影響逐漸加大，消費(fèi)者觀望態(tài)勢再起。

準(zhǔn)購房者預(yù)期不樂觀

僅僅一周前，不少購房者已經(jīng)做好了入市的準(zhǔn)備?！把劭粗績r在漲，現(xiàn)在不買，一不小心又變成兩年前?！毙∮?月一咬牙，向家里借了幾十萬買了一套房子，新房子位于城市的邊緣，上下班都得起碼一個小時的車程?！坝惺裁蠢碛刹毁I房呢？調(diào)控嗎，4個月了房價沒有一點(diǎn)下跌的現(xiàn)象?！毙∮鄦枴?/p>

與小余持同樣觀點(diǎn)的購房者似乎越來越多了，經(jīng)緯行研究中心做了一份《2010年“十一”期間廣州樓市潛在消費(fèi)者調(diào)研報告》，300多份調(diào)查中，半數(shù)的受訪者認(rèn)為新政影響不明顯，樓市價格沒降反升。因而，受訪者中近期有購房需求的占34.3%，比“五一”期間上升了4個百分點(diǎn)，而了解樓市走勢的占到49.8%，比“五一”期間上升了8個百分點(diǎn)?？梢钥闯霈F(xiàn)階段潛在客戶雖仍以觀望為主，但購房意向比“五一”期間有所上升。

但另一方面，在居高不下的樓價面前，這些準(zhǔn)購房者對自己的收入預(yù)期并不樂觀。調(diào)查顯示，預(yù)期收入增長的受訪者只占19.32%，較2009年“十一”期間及2010年“五一”期間逐次明顯降低，顯現(xiàn)受訪者對未來狀況擔(dān)憂。“這顯示準(zhǔn)購房者的購房動因是擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，以后更沒能力買房。所以不惜使用大額借債、透支未來收入等方式買樓。如果這些被動買房者在市場的比例超過30%，那市場就變得非常脆弱?！眮嗐y投資首席分析師李大偉表示，如果經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入低谷，這些人士很可能最先變成負(fù)資產(chǎn)，如果比例過大進(jìn)而會對銀行造成危機(jī)。

市場火熱 調(diào)控加力

壓力又再度回到?jīng)Q策層身上，黃金周前夜，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。通知明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，在結(jié)案和問題查處整改到位前將禁止競買資格。

“可能標(biāo)志著繼去年12月、今年4月之后的第二波調(diào)控或者展開，或者是先聲?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，僅從該通知的標(biāo)題就可看出，相關(guān)內(nèi)容涉及土地和建設(shè)管理，實際上包括了房地產(chǎn)業(yè)的大部分領(lǐng)域，涉及面甚大。其分析認(rèn)為近日住建部和銀監(jiān)會在調(diào)研和督戰(zhàn)個人房貸，而國土部與住建部此時又出臺這一通知。三大部門全都動手了，可見調(diào)控風(fēng)聲之緊。

《通知》從頭到尾都在強(qiáng)調(diào)操作，“這次的通知除了表明態(tài)度外，調(diào)控似乎已經(jīng)沒有更進(jìn)一步的措施?！庇虚_發(fā)商向記者表示，這些所謂措施對樓價的影響幾乎沒有，對開發(fā)商資金鏈的沖擊更是少之又少。

“如果市場持續(xù)處于非理性的火熱狀態(tài)，將會有進(jìn)一步的措施，為市場降溫?！睆V州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，近期廣州已經(jīng)加大商品住宅用地的供應(yīng)，接下來會繼續(xù)密集推向市場以穩(wěn)定市場預(yù)期。其實從8月以來廣州就一直在加快土地供應(yīng)，9月底廣州市國土局又發(fā)布出讓公告，一口氣以掛牌方式出讓3幅地，其中兩塊商業(yè)金融用地分別位于廣州核心商務(wù)區(qū)琶洲和白云新城，另外一幅為白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊的住宅用地，后者曾是2007年的“金沙洲地王”，后在2009年被政府收回。

廣州控制房價的另一措施是再度祭起“限價房”的大旗。該人士表示，正計劃推出的可建1萬套限價房的用地?！俺墒煲粋€推出一個，在目前的市場情況下，更有可能加快推出的節(jié)奏”。除此之外，廣州也在研究出臺新的措施，例如要求開發(fā)商在商品住宅用地配建限價房等。

黃金周前廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，如果發(fā)現(xiàn)房價反彈幅度較大等情況，不排除采取限購、一房一標(biāo)價等措施，以保持市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。黃金周最后一天，記者從廣州國土局得知，廣州本周將出臺“調(diào)控細(xì)則”。

購房、調(diào)控、賣房，博弈再起。