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重磅條款

國家七部委日前發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“新國5條”，其中不乏直接影響樓市的重磅條款。包括：首套房首付款比例調(diào)整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、貸款利率不低于基準利率1.1倍；各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。

征收標(biāo)準

業(yè)內(nèi)人士分析，按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至 30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。但在當(dāng)前一些城市房價過快上漲的情況下，按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價波動，且難以起到調(diào)控作用。而房產(chǎn)稅由原值征收改為按評估值征稅后，則可以解決這一問題。

據(jù)透露，滬深兩地房產(chǎn)稅已獲批，上海近日將會出臺房產(chǎn)稅征收實施細則。業(yè)內(nèi)人士猜測房產(chǎn)稅稅率為0.3%~0.4%，有人計算：房子買的時候總價100萬元，如果每年0.4%的話，一年就要交4000元，相當(dāng)于一個月工資白賺。據(jù)透露，房產(chǎn)稅擬先在部分城市對部分個人擁有的住房試點恢復(fù)征收，積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。

加快推進房產(chǎn)稅

改革試點，并逐步擴大到全國的提法引起了社會普遍關(guān)注。然而“房產(chǎn)稅”以什么方式落地開花，新政并未明確。財政部、國稅總局相關(guān)負責(zé)人對此表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房試點恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、著名財稅專家倪紅日則認為，對個人擁有的經(jīng)營性房產(chǎn)進行房產(chǎn)稅改革的制度性問題不大。至于個人擁有的非經(jīng)營性住房，應(yīng)該從一定標(biāo)準的高端住房比如別墅等豪宅開始。若能充分、準確地掌握個人住房信息，可對個人擁有的用于投資性的第三套或第四套住房征收房產(chǎn)稅。

在“新國5條”出爐的同一天，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)在個人微博中提前預(yù)告了“新國5條”將在晚間通過中央媒體發(fā)布的消息。微博同時透露，上海、深圳房產(chǎn)稅獲批，稅率為0.3%~0.4%?！澳陜?nèi)開征的可能性很大。 ”

市場或迎來“退單潮”

對上述“爆料”，有人甚至開始計算起房產(chǎn)稅的稅費：房子買的時候總價100萬元，如果每年0.4%的話，一年就要交4000元，相當(dāng)于一個月工資白賺。

在看到樓市調(diào)控“新國5條”后，“一驚二嘆三糾結(jié)”很適合形容不少購房者的心情：沒買房的琢磨著房價是不是會降；買房已在進行的可能想著是不是會被高價套住；而買了房的則在想，以后房子會不會收房產(chǎn)稅。

采訪中業(yè)內(nèi)人士大多認為，預(yù)計近兩周內(nèi)，市場會迎來一波“退單潮”，部分是看空后市的買家，另外一部分則是由于貸款政策變化造成的首付款不足的退房客。“之前已經(jīng)批出來的貸款，不會受到新政策的影響”。

樓市“銀十”或遭沖擊

唯一沒有懸念的是，市場普遍認為，10月份的樓市表現(xiàn)肯定將比9月份差。在很多開發(fā)商加緊銷售出貨的關(guān)鍵時間節(jié)點上，政策的突然出臺無疑給開發(fā)商的銷售造成直接壓力。

深圳一家房地產(chǎn)上市公司的董秘表示，由于前段時間市場過于火熱，公司對政策的進一步出臺已經(jīng)有了預(yù)期，只是不知道出臺的時間。而此番在國慶前推出，應(yīng)該會對后續(xù)的市場帶來一定影響。

廣州一家香港上市公司營銷部負責(zé)人也承認，會給市場造成一定影響，但主要是投資性需求被遏制，自住型買家則不會受到?jīng)_擊。

■數(shù)字背景

跟其他發(fā)達國家和地區(qū)相比，深圳的購房年齡呈現(xiàn)年輕化趨勢。深圳中原地產(chǎn)選取今年7月份、8月份的2900多個樣本，嚴格按身份證號碼取證。90平方米以下購房者平均年齡為33歲，90平方米至144平方米的為34歲，144平方米以上的為37歲，總體平均34歲。 95%的購房者年齡在25歲至45歲之間，其中25歲至35歲的購房者占比達到60%。

日本和德國平均購房年齡為42歲，我國臺灣的平均購房年齡為36歲，英國首次購房者平均年齡為37歲。

■分析

超前購房還要繼續(xù)嗎？

“超前購房使得住房需求進一步放大，在供應(yīng)跟不上的情況下，就會成為房價進一步上漲的推力。 ”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展非常不利，它透支了未來。

高海燕表示，此次調(diào)控將導(dǎo)致購房者對后市有更大的期望，所以選擇觀望的人會越來越多。從而在短期內(nèi)對目前的市場成交量反彈有一定的抑制，導(dǎo)致成交量下跌，又重回到“國十條”出臺時的狀態(tài)。但關(guān)鍵是市場要的不是這種狀態(tài)，而是要房價下降，而這時就要靠政策的執(zhí)行力度了?！皣畻l”出臺后，除了信貸方面執(zhí)行得不錯以外，其他方面都執(zhí)行不到位。根據(jù)多年的樓市政策運行情況來看，光靠行政性的措施來調(diào)控市場，效果不一定理想，最終還是要靠稅收政策。A02b 據(jù)新華社電

超前購房三個原因

業(yè)內(nèi)人士認為，深圳購房年齡之所以低于國外發(fā)達國家和地區(qū)，主要基于三個原因：

一是近年來房價上漲過快，使得很多不具備條件的年輕人急于入市。

二是中國人向來就有買婚房的概念，再加上一部分年輕購房者有父母給予經(jīng)濟支持。

三是深圳有大量經(jīng)濟實力雄厚的年輕實業(yè)家，在投資渠道狹窄的情況下，不少人選擇投資房地產(chǎn)。