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自上海樓市步入7月以來(lái)，住宅市場(chǎng)成交量止跌，截至9月26日，滬上商品住宅成交量已連續(xù)7周保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。

面對(duì)市場(chǎng)‘回暖’跡象初顯，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步放量推盤(pán)，而另一方面，購(gòu)房者就是否在傳統(tǒng)旺季加快入市的問(wèn)題上糾結(jié)。在此情況下，秋季房展會(huì)成了一塊絕好的試金石，現(xiàn)場(chǎng)成交數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)降價(jià)幅度等因素都將有望令滬上樓市趨于明朗化。

滬上成交連續(xù)7周上揚(yáng)

自今年7月份起，上海樓市就開(kāi)始出現(xiàn)一定程度的回暖。

據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（9月20日-9月26日）上海市商品住宅成交面積為31.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14%。而這種穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)已持續(xù)了七周。全市商品住宅成交均價(jià)為21271元/平方米，環(huán)比上漲8%，在上周短暫下挫后，再度回升至2萬(wàn)元以上。

值得注意的是，這種市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)并不止于上海，全國(guó)各大城市成交量均有所提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3%，環(huán)比連續(xù)第二個(gè)月持平，銷售面積同比下降10.1%，環(huán)比上漲6%，為本輪調(diào)控以來(lái)所罕見(jiàn)。在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來(lái)的時(shí)候，各地樓市成交普遍呈現(xiàn)回暖苗頭，房?jī)r(jià)則繼續(xù)在高位盤(pán)整。

此外，各大城市在中秋節(jié)假日期間均持續(xù)了8月份的回暖勢(shì)頭。

其中， 9月22、23、24日中秋節(jié)三天小長(zhǎng)假期間，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為312套,與上個(gè)小長(zhǎng)假端午節(jié)三天的113套相比,上漲了76.1%。商品房期房更是達(dá)到了618套,相比端午節(jié)三天的168套上漲了2.7倍。深圳也同樣延續(xù)了8月份的回暖態(tài)勢(shì)，中秋節(jié)假日期間，日均成交套數(shù)達(dá)到了160套，而在8月份，深圳日均成交量尚不足100套，增量明顯。太古城、金色半山等樓盤(pán)更出現(xiàn)一大早就排隊(duì)看房的火爆場(chǎng)景。至于廣州方面，僅中秋三天時(shí)間，廣州一手二手房成交量?jī)r(jià)遠(yuǎn)超去年同期，其中二手房成交量更是上漲近三倍。

大量新盤(pán)扎堆上市

回暖的市場(chǎng)行情快地的反饋到開(kāi)發(fā)商，促使不少房企加大了推盤(pán)的供應(yīng)量。

早報(bào)記者從某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心處獲悉，截至2010年9月13日，上海共開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目78個(gè)，其中公寓項(xiàng)目61個(gè)，別墅項(xiàng)目17個(gè)，較8月份32個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)翻了一倍。

值得一提的是，據(jù)9月中旬發(fā)布的一份報(bào)告顯示，135家房企總體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到67.7%，其中112家上市房企上半年負(fù)債高達(dá)7836億元，包括萬(wàn)科、保利、招商、金地四大上市房企資產(chǎn)負(fù)債率水平也均處于較高水平。

正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的資金吃緊，融資渠道緊縮，催使部分開(kāi)發(fā)商采取了降價(jià)策略，上海9月優(yōu)惠樓盤(pán)新增至128個(gè)，促銷樓盤(pán)數(shù)量連漲四月且呈繼續(xù)上升趨勢(shì)。促銷方式多樣，9折以上或總價(jià)減10萬(wàn)元內(nèi)樓盤(pán)占48%，8折樓盤(pán)也有10個(gè)左右。

“以價(jià)換量”的方式為購(gòu)房者提供了不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)。據(jù)某網(wǎng)站9月18日百位購(gòu)房者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近五成（44%）網(wǎng)友表示，若開(kāi)發(fā)商“打折促銷”或促使其加快購(gòu)房步伐，將會(huì)有效拉動(dòng)整個(gè)樓市的成交量。

就此，有分析師表示，“金九銀十”或是房企面對(duì)如今市場(chǎng)的最關(guān)鍵時(shí)期，也是調(diào)控政策顯現(xiàn)效果的最關(guān)鍵時(shí)期。當(dāng)前，大多數(shù)房企的銷售計(jì)劃完成得并不理想，9月、10月將是其完成銷售任務(wù)的黃金時(shí)間，大量新盤(pán)選擇此時(shí)扎堆上市、降價(jià)銷售也就不奇怪了。

進(jìn)一步落實(shí)政策

受市場(chǎng)回暖、房企加大供應(yīng)量的影響，政府似乎也按捺不住。9月中旬開(kāi)始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。這是繼“囤房黑名單”和聯(lián)手調(diào)查當(dāng)下樓市回暖情況之后，住建部與銀監(jiān)會(huì)的第三次聯(lián)手合作，檢查結(jié)果將作為主要部分之一，在十一長(zhǎng)假后向國(guó)務(wù)院匯報(bào)。

屆時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層將對(duì)4月以來(lái)的樓市調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)判，并就下一階段的調(diào)控工作做出部署。

有專家指出，從目前情況看，對(duì)既有政策嚴(yán)格落實(shí)的同時(shí)進(jìn)行局部技術(shù)調(diào)整的可能性存在，但出臺(tái)全新調(diào)控政策的可能性不大。

“目前市場(chǎng)調(diào)整的程度，無(wú)論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo)，還是老百姓對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房地產(chǎn)新政不僅力度大，直接影響供求關(guān)系，也表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心和信心。應(yīng)該繼續(xù)督促相關(guān)部門(mén)和城市政府嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有政策，進(jìn)一步加強(qiáng)政策落地的監(jiān)督、檢查和問(wèn)責(zé)。

特別要對(duì)那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，如果地方政府落實(shí)調(diào)控不力，將對(duì)有關(guān)城市進(jìn)行通報(bào)。

一時(shí)間，二次調(diào)控的風(fēng)聲日益趨緊，加上地方層面的政策也趨嚴(yán)，致使購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)。從某網(wǎng)站提供的網(wǎng)調(diào)來(lái)看，超過(guò)五成（53.2%）的網(wǎng)友表示10月并不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

220余家房企扎堆參展

無(wú)論二次調(diào)控是否出臺(tái)，從各大房企已經(jīng)亮相的年中報(bào)表來(lái)看，下半年巨大的銷售壓力卻是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)慶期間的秋季房展會(huì)的期許度明顯增強(qiáng)。

早報(bào)記者了解到，今年國(guó)慶期間的 “假日樓市——2010上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”將在10月3日至10月6日舉行。截至9月20日，此次2010上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)參展單位已達(dá)220余家，較此前的五一假日房展會(huì)要多出不少。

據(jù)悉，在此次參展的房企中，不乏萬(wàn)科、綠地、金地等知名品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。包括融僑置業(yè)、長(zhǎng)甲地產(chǎn)、新城股份、世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、保利、三湘股份、上房銷售集團(tuán)、鵬欣集團(tuán)、同策房產(chǎn)在內(nèi)的眾多知名房企將扎堆參展，并特設(shè)同策專館、昆山市千燈鎮(zhèn)專館。參展樓盤(pán)覆蓋了上海市十幾個(gè)區(qū)和江蘇、浙江等毗鄰上海的周邊地區(qū)。

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)“金九”市場(chǎng)，雖已有“回暖”趨勢(shì)，但從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，后市走勢(shì)依然不明朗，而“銀十”伊始的房展會(huì)或成為房企預(yù)熱“銀十”，試探購(gòu)房者置業(yè)需求的最佳時(shí)機(jī)。包括綠地、保利等眾多開(kāi)發(fā)商，或都把樓市回暖的契機(jī)押在了此次房展會(huì)之上。換言之，此次房展會(huì)或成為“銀十”房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。（作者：賴汀雨）

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