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調(diào)控對(duì)象已轉(zhuǎn)向剛需群體

　　陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為,對(duì)首付款加至三成的改變說明這次政策調(diào)控的對(duì)象已經(jīng)從投資群體轉(zhuǎn)向了剛需群體。4月份以來的調(diào)控使得絕大多數(shù)投資型買家已經(jīng)離場(chǎng),現(xiàn)在市場(chǎng)主體就是剛需,其中尤以首次置業(yè)為主。提高首付,一方面政府是在提醒剛需購(gòu)房應(yīng)該有足夠的能力和理性,另一方面也是在加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范,首付兩成和首付三成對(duì)銀行而言,風(fēng)險(xiǎn)是大不相同的。對(duì)暫時(shí)無法買房的群體,其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購(gòu)買相結(jié)合的住房體系的建設(shè)。

　　張大偉表示,目前貸款購(gòu)房占二手房及商品房總量為5-6成。其中首套房占比為貸款人數(shù)中的70%,占整體購(gòu)房人群比例為4成左右。這部分人群將全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府調(diào)控樓市決心

　　在范小沖看來,這次出臺(tái)的政策基本都是國(guó)十條的重申,并沒有太多新的政策,但表明了政府對(duì)調(diào)控樓市的決心?！皬恼叱雠_(tái)形式,到內(nèi)容表述,都非常強(qiáng)烈地表明政府對(duì)樓市的調(diào)控決心之堅(jiān)決”,“近期市場(chǎng)出現(xiàn)了對(duì)調(diào)控效果質(zhì)疑、認(rèn)為調(diào)控再次成'空調(diào)’的言論,這一輪政策就是要徹底打消這些言論,表明政府將堅(jiān)定不移地把樓市調(diào)控執(zhí)行下去,將有效地抑制當(dāng)下出現(xiàn)的樓市成交量上升、部分城市房?jī)r(jià)上漲的苗頭”。

　　張大偉認(rèn)為,第二輪調(diào)控是在剛需的期待、炒房客及開發(fā)商的忐忑中提前到來的,相比之前大家預(yù)料的出臺(tái)房產(chǎn)稅等,本次政策依然保有了懸念,預(yù)留了后手,各方面都比4月的政策更加嚴(yán)格,但也留存了幾個(gè)問題,如執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行期限、各地如何出臺(tái)細(xì)則等。

　　房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格很難上漲

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,此輪新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響主要是可能改變業(yè)主和購(gòu)房者的心理預(yù)期,而且政策提及了將對(duì)契稅、納稅額做調(diào)查及調(diào)整?！罢膱?jiān)定表態(tài)將會(huì)打消部分業(yè)主意圖提價(jià)的心理,同時(shí)使得部分意欲近期入市的購(gòu)房者再度觀望?！?

　　因此,張大偉認(rèn)為市場(chǎng)成交量很可能會(huì)跌到新政后最低的6-7月份不足萬套的狀態(tài),而且價(jià)格也應(yīng)該出現(xiàn)再次下調(diào)趨勢(shì)。

　　對(duì)租賃市場(chǎng),他認(rèn)為將逐步平穩(wěn)下調(diào),“到時(shí)候,買房的人觀望,賣房的人賣不掉只能出租,租金很難上漲?！?/p>

　　股市分析

　　地產(chǎn)股面臨下行風(fēng)險(xiǎn)

　　本次信貸政策調(diào)整基本和市場(chǎng)之前傳聞的類似,房地產(chǎn)調(diào)控“重磅炸彈”悉數(shù)登場(chǎng),地產(chǎn)股何去何從？

　　信達(dá)證券研發(fā)中心副總劉景德認(rèn)為,可以肯定的是,此次措施的出臺(tái)將對(duì)地產(chǎn)股形成打擊,短期來看地產(chǎn)股將進(jìn)一步調(diào)整。特別是今年以來,對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策始終沒有間斷,在一系列政策的狂轟濫炸之下,房地產(chǎn)板塊在今年幾乎沒有任何的投資機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)未來各地政府和部委將陸續(xù)對(duì)政策予以細(xì)化執(zhí)行,這也將直接影響到行業(yè)未來調(diào)整幅度和持續(xù)的時(shí)間。劉景德表示,整體來看,行業(yè)交易量大幅度萎縮已成必然,價(jià)格調(diào)整取決于開發(fā)商整體資金鏈的狀況和投資客資金鏈的狀況。若政策持續(xù)嚴(yán)厲執(zhí)行到年底左右,房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整。從板塊投資角度來看,預(yù)計(jì)股價(jià)調(diào)整后將低位運(yùn)行,行業(yè)投資性機(jī)會(huì)仍未到來。

　　另有樂觀的市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,目前房地產(chǎn)板塊估值不高,再加上業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定,下跌空間已經(jīng)十分有限。因此房地產(chǎn)股在過去幾個(gè)月的盤整中遲遲沒有啟動(dòng)的原因,其實(shí)就是一直在尋找估值提升的理由。而伴隨著目前政策對(duì)于首套房、二套房等政策“靴子”落地之后,地產(chǎn)股可能會(huì)迎來政策打壓預(yù)期的釋放,進(jìn)而有所表現(xiàn)。

　　市民劉女士最近看好一套房子,準(zhǔn)備下手。房子87平米,單價(jià)兩萬七,正因?yàn)橘J款政策規(guī)定90平米以下可以首付20%,90平米以上首付必須30%,劉女士才選擇了更符合自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小戶型。經(jīng)向銀行咨詢,劉女士了解到,因其是北京戶口,又是首套房,可以做到20%的首付。

　　聽說要實(shí)行新的放貸政策,劉女士很焦慮。如果新政實(shí)施,她的首付比例從20%提高到30%,要多增加23.5萬,著急買房結(jié)婚的她,在短時(shí)間內(nèi)很難湊出這么多的錢。她現(xiàn)在最關(guān)心這個(gè)政策什么時(shí)候開始實(shí)行,因?yàn)樗呀?jīng)和開發(fā)商簽訂了預(yù)購(gòu)協(xié)議,付了5萬定金,昨天才去付首付,但貸款手續(xù)尚未最后審批下來。劉女士不知道這個(gè)新政會(huì)不會(huì)對(duì)其購(gòu)房和貸款帶來影響,如果出現(xiàn)變動(dòng),自己的權(quán)益如何得到保障。