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讓人看不懂的樓市，似乎又踏上了一路狂飆的軌道。9月26日，南京城東一家純新樓盤(pán)一上午就賣(mài)了9成多的房源，買(mǎi)房人還說(shuō)“不太貴”；22日，南京江寧一家樓盤(pán)再現(xiàn)購(gòu)房者連夜排隊(duì)的瘋狂情景，開(kāi)發(fā)商被迫緊急加推房源。

是買(mǎi)房人沖動(dòng)得失去理智還是房?jī)r(jià)上漲前的精準(zhǔn)下手？樓市的不可預(yù)測(cè)性，讓買(mǎi)房人大有傾巢出動(dòng)之勢(shì)，由此傳言的樓市“二次調(diào)控”也讓人充滿(mǎn)了期待。

現(xiàn)場(chǎng)

城東和江寧連現(xiàn)“準(zhǔn)日光盤(pán)”

一萬(wàn)六七的單價(jià)，買(mǎi)房人說(shuō)“不貴”

“這個(gè)價(jià)格不貴的，我能接受?！眲倓偤灱s的一名購(gòu)房人說(shuō)，他買(mǎi)了一套170平方米的房子，單價(jià)也就1.6萬(wàn)元左右，“要知道河西的房?jī)r(jià)又往2萬(wàn)元/平方米上跑了，城東這樣的樓盤(pán)，靠地鐵、還靠紫金山，值得買(mǎi)！”

這個(gè)被買(mǎi)房人認(rèn)為“不貴”的樓盤(pán)，是位于南京城東仙林板塊的保利紫晶山新盤(pán)，昨天共推出156套花園洋房房源，戶(hù)型從142平方米到195平方米不等。

在售樓處，一位售樓先生說(shuō)，當(dāng)天參與搖號(hào)的共有247組客戶(hù)，都是交了5萬(wàn)元誠(chéng)意金的，“交誠(chéng)意金的客戶(hù)，有1%的房?jī)r(jià)優(yōu)惠”。當(dāng)天簽約的客戶(hù)，累計(jì)優(yōu)惠是一次性付款的96折、按揭貸款的98折，“總體的銷(xiāo)售均價(jià)為1.6萬(wàn)元~1.7萬(wàn)元/平方米”。

昨天上午，在售樓處公示的銷(xiāo)控表上，記者看到房?jī)r(jià)多在兩三百萬(wàn)元之間，因戶(hù)型面積的區(qū)別，一套房源的售價(jià)，最貴的在360萬(wàn)元左右，最便宜的也有230多萬(wàn)元。一位買(mǎi)房人說(shuō)：“現(xiàn)場(chǎng)只公布了每套房源的總價(jià)，多數(shù)價(jià)格在1.7萬(wàn)元/平方米之內(nèi)?！?/p>

以8號(hào)樓604室一套175.77平方米的房源為例，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表上標(biāo)注的總價(jià)是2952926元，折算單價(jià)為16800元/平方米，按照最高96折的優(yōu)惠，單價(jià)只要16128元/平方米，而開(kāi)發(fā)商在上報(bào)房產(chǎn)部門(mén)的預(yù)售方案中，報(bào)價(jià)則高達(dá)20510元/平方米。

同樣，以6號(hào)樓202室168.57平方米的房源為例，標(biāo)價(jià)是2629692元，折算單價(jià)15600元/平方米，即使按照按揭貸款98折的優(yōu)惠，實(shí)際成交的單價(jià)也只有15288元/平方米，而報(bào)售的房?jī)r(jià)為19110元/平方米。

在開(kāi)發(fā)商報(bào)批的預(yù)售房中，擬售商品房（毛坯住宅）的價(jià)格為：最高價(jià)24710元/平方米、最低價(jià)18080元/平方米，均價(jià)20139元/平方米?！帮@然是開(kāi)發(fā)商大大降低了預(yù)期，實(shí)際售價(jià)較預(yù)期價(jià)整整便宜了三四千元一平方米?！蹦暇┲性禺a(chǎn)交易中心主管李千娥說(shuō)，這樣的價(jià)格，刺探到了買(mǎi)房人的心理價(jià)位。

截至昨天11點(diǎn)30分，保利紫晶山樓盤(pán)當(dāng)天開(kāi)賣(mài)的152套房源，只剩下15套尚未售出。

連夜排隊(duì)近12個(gè)小時(shí)，兩秒鐘買(mǎi)房

前晚，江寧一家樓盤(pán)也出現(xiàn)了買(mǎi)房人連夜排隊(duì)搶房的現(xiàn)象。365地產(chǎn)家居網(wǎng)的報(bào)道稱(chēng)，江寧大學(xué)城的東方龍湖灣通知買(mǎi)房人23日開(kāi)盤(pán)，不少購(gòu)房人在中秋節(jié)吃過(guò)晚飯就來(lái)排隊(duì)購(gòu)房了。23日上午10點(diǎn)多，通宵排了12個(gè)小時(shí)隊(duì)的小吳和女朋友交了兩萬(wàn)元購(gòu)房定金，他們說(shuō)晚上有三四十人和他們一樣熬夜排隊(duì)，到23日早上7點(diǎn)多時(shí)，排隊(duì)人數(shù)已有100多了。輪到小吳選房時(shí)，他看中的88平方米的房子就剩一套了，“兩秒鐘之內(nèi)就決定買(mǎi)這套房子了，優(yōu)惠后的售價(jià)在1萬(wàn)元/平方米多一點(diǎn)”。

記者了解到，東方龍湖灣推出的是三期御山湖的第二批房源，共130套，戶(hù)型面積在67~138平方米之間，優(yōu)惠后銷(xiāo)售均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右。由于購(gòu)房人較多，當(dāng)天上午11點(diǎn)多，開(kāi)發(fā)商決定臨時(shí)加推了70套房源。開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天推出200套左右的房源，23日下午售出178套，銷(xiāo)售率近9成。

數(shù)據(jù)

樓市“金九”，住宅上市了6357套

在中秋節(jié)假期開(kāi)盤(pán)的保利香檳國(guó)際、天潤(rùn)城、威尼斯水城、泰來(lái)苑等樓盤(pán)，均受到了買(mǎi)房人不同程度的追捧，河西的仁恒G53公寓也在拿到預(yù)售許可證的前提下開(kāi)賣(mài)。售樓處的人氣讓開(kāi)發(fā)商眉開(kāi)眼笑，直呼“賣(mài)得不錯(cuò)”。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：22日，南京市新商品住房認(rèn)購(gòu)303套；23日認(rèn)購(gòu)304套；24日（截止到18點(diǎn)）認(rèn)購(gòu)273套。

在市場(chǎng)熱賣(mài)的背后，是開(kāi)發(fā)商源源不斷地上市推房。來(lái)自南京市住房局的數(shù)據(jù)稱(chēng)，截止到昨天，這個(gè)月領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的樓盤(pán)共計(jì)有47家樓盤(pán)，其中上市可賣(mài)的住宅套數(shù)為6357套，總面積66.76萬(wàn)平方米，“上市量是今年以來(lái)最多的一個(gè)月了”。

數(shù)據(jù)顯示，今年9個(gè)月以來(lái)，南京市“領(lǐng)證”上市可賣(mài)的住宅房源為36363套，9月份的上市套數(shù)即占到了17.5%的比例。

“應(yīng)該是上市量的增大帶動(dòng)了成交量上的回暖。”南京福舍投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理史東說(shuō)，但也不容忽視一個(gè)問(wèn)題：在上市量催大之后，可售房源的壓力也與日俱增，目前南京市可售的住宅房源接近3萬(wàn)套，一些“非日光”“定價(jià)高”“走量慢”的樓盤(pán)，依然面臨著巨大的銷(xiāo)售壓力和房?jī)r(jià)下調(diào)的可能性。

分析

房?jī)r(jià)若大漲，可能引來(lái)“二次調(diào)控”

“在房?jī)r(jià)微漲中的成交量逐步放大是可怕的?！苯K乾和置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐登洋說(shuō)，一些新開(kāi)樓盤(pán)看似定價(jià)合理，但在去年這個(gè)時(shí)候，能定這樣的價(jià)格嗎？不能，“僅僅是今年的調(diào)控政策放慢了房?jī)r(jià)的上漲步伐而已”。唐登洋說(shuō)，調(diào)控給不少買(mǎi)房人帶來(lái)了房?jī)r(jià)下行的希望，但這個(gè)希望并沒(méi)有維持多久，隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)出一個(gè)“合理價(jià)位”之后，不論是結(jié)婚入戶(hù)的剛性需求，還是投資投機(jī)的炒房需求，都已經(jīng)開(kāi)始“下手搶房”，面對(duì)這樣的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商能不漲價(jià)嗎？如果真的這樣，近期流傳的樓市“二次調(diào)控”、國(guó)慶節(jié)前后出臺(tái)房產(chǎn)稅等“未經(jīng)證實(shí)的消息”，也不排除是監(jiān)管層提前釋放的調(diào)控信號(hào)。

多名房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示“樓市就快要瘋狂了，進(jìn)一步收緊的調(diào)控政策應(yīng)該盡快出臺(tái)了”。

不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為：在“國(guó)十條”樓市調(diào)控這幾個(gè)月以來(lái)，并沒(méi)有樓盤(pán)大幅度漲價(jià)的現(xiàn)象，現(xiàn)在出手的買(mǎi)房人也接受了這一房?jī)r(jià)，說(shuō)明房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的已經(jīng)達(dá)到了，今年年內(nèi)再出新調(diào)控政策可能性不大，而應(yīng)該是嚴(yán)格執(zhí)行既有的調(diào)控政策。

觀點(diǎn)

調(diào)控能否再出“政策利器”？

房?jī)r(jià)“抬頭”，成交“回暖”初顯，“地王”再次登場(chǎng)，房企“見(jiàn)好就漲”……當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)在“金九銀十”的預(yù)期之下“暗流涌動(dòng)”，房地產(chǎn)調(diào)控面臨新的挑戰(zhàn)。

記者近日采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，與此前有所不同，近期一些政府部門(mén)對(duì)樓市表態(tài)不約而同：堅(jiān)決將調(diào)控進(jìn)行到底。部分人士甚至表示：寧不要“金九銀十”，也要將房?jī)r(jià)穩(wěn)住。人們關(guān)注的是，調(diào)控能否再出“政策利器”？

目前“回暖”屬于什么性質(zhì)？

一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，經(jīng)歷了半年調(diào)控，樓市累積的剛性需求，如臨近開(kāi)學(xué)、結(jié)婚集中期等，有些確實(shí)開(kāi)始釋放，部分熱點(diǎn)城市樓盤(pán)的成交量開(kāi)始上升。

8月，廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為12056元／平方米，同比上升16%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房8月銷(xiāo)售面積6886萬(wàn)平方米，雖然同比下降10.1%，但環(huán)比7月上升了6.5%。

中原地產(chǎn)的高級(jí)分析師認(rèn)為，市場(chǎng)近來(lái)有所活躍，與政策的短暫“靜默”、部分樓盤(pán)的促銷(xiāo)，以及需求“試探性入市”有關(guān)。當(dāng)然，其中也不乏開(kāi)發(fā)商等利用即將到來(lái)的“金九銀十”，給低迷的樓市打氣，“人造回暖”也曾在以前的調(diào)控中反復(fù)上演。

以上海為例，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份該市新建住房銷(xiāo)售面積為13.96萬(wàn)平方米，環(huán)比7月份增加了30.9%，但同比下降41.9%。

多年研究?jī)?nèi)地樓市的房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民統(tǒng)計(jì)了一熱點(diǎn)城市，“目前在售的樓盤(pán)約有650個(gè)，其中降價(jià)的約有110個(gè)，漲價(jià)的有10~20個(gè)，其余價(jià)格大致不變，一小部分是‘試探性漲價(jià)’?！?/p>

中央黨校研究員曾業(yè)松認(rèn)為：“目前少數(shù)成交量的反彈只是季節(jié)性表現(xiàn)，樓市依然敏感而脆弱。樓市回歸理性，顯然仍需加大調(diào)控，強(qiáng)化執(zhí)行力?！?/p>

后市“漲跌”還會(huì)有何變數(shù)？

房?jī)r(jià)是跌是漲？目前兩派觀點(diǎn)分明?！翱吹狈秸J(rèn)為，隨著調(diào)控持續(xù)，下半年的供應(yīng)量將明顯增加，而房企資金壓力也將加劇，此二者將強(qiáng)化房?jī)r(jià)下調(diào)的預(yù)期。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，增幅連續(xù)8個(gè)月回落。從資金結(jié)構(gòu)看，來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款等增幅明顯減少，而企業(yè)自籌資金比例大增，上市房企負(fù)債率也迅速提高?！?009年，資本、土地和住宅三市場(chǎng)互推互漲，造成房?jī)r(jià)飆升；這次調(diào)控對(duì)房企的融資渠道已經(jīng)卡緊，但必須提防‘面粉’上漲提升‘面包’漲價(jià)預(yù)期。”永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)。

“目前市場(chǎng)調(diào)整的程度，無(wú)論離調(diào)控政策本身追求的目標(biāo)，還是老百姓對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期都還有距離。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，樓市供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性失衡”問(wèn)題還未得到解決，有多個(gè)省區(qū)市1~7月份的保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工率低于全國(guó)平均水平，個(gè)別地區(qū)開(kāi)工率只有38%。

防報(bào)復(fù)性上漲應(yīng)否再出“政策利器”？

眼下，樓市已迎來(lái)傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售旺季，往年的“金九銀十”能否重現(xiàn)？對(duì)此，有開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)：“下次開(kāi)盤(pán)，至少漲10%?！币恍狳c(diǎn)城市房地產(chǎn)管理部門(mén)人士則表態(tài)：“我們有足夠的政策‘子彈’，寧愿不要‘金九銀十’，也不能讓房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲！”

控制高價(jià)樓盤(pán)入市，畢竟只是“權(quán)宜之計(jì)”。中國(guó)房?jī)r(jià)連漲幾年，其間還經(jīng)歷了兩輪嚴(yán)厲調(diào)控，但房?jī)r(jià)如皮球一般“越拍越高”，殷鑒不遠(yuǎn)，此輪樓市調(diào)控如何從根本上打破“屢調(diào)屢漲”怪圈？

首先，繼續(xù)從嚴(yán)管住“銀根”。記者了解到，近期房?jī)r(jià)一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進(jìn)一步收緊，部分“虛漲”的房?jī)r(jià)隨即下跌。在開(kāi)發(fā)端，除對(duì)銀行貸款、資本市場(chǎng)融資等渠道要繼續(xù)嚴(yán)控之外，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管也亟待加強(qiáng)。

其次，確保“面粉”和“面包”的充足供應(yīng)。9月上旬，上海市房管局下發(fā)通知，重申“3萬(wàn)平方米以下樓盤(pán)必須一次性上市預(yù)售”等規(guī)定。

第三，“問(wèn)責(zé)”程序必須有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。今年4月出臺(tái)的“國(guó)十條”明確提出，“建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”。近期有關(guān)部門(mén)更已就土地閑置處置不力、保障房建設(shè)滯后等問(wèn)題明確了問(wèn)責(zé)的“時(shí)間表”，對(duì)此能否“動(dòng)真格”？當(dāng)拭目以待。