久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

房地產(chǎn)調(diào)控為什么總是失敗 房地產(chǎn)調(diào)控為什么總是失敗 中國的房價和老百姓的收入脫鉤已經(jīng)很久了。從2003年開始，中國政府就嚷嚷著要調(diào)控房地產(chǎn)，可詭異的是，房價卻陷入了越調(diào)越漲，越漲越調(diào)的怪圈中。往往先是房價上漲導(dǎo)致民怨沸騰，然后政府迫于壓力出臺調(diào)控政策，房價暫時有所回落，可過不了多長時間，房價又會漲到比出臺調(diào)控政策前更高的位置上，然后又是民怨沸騰，出臺新的調(diào)控政策，這樣周而復(fù)始，房價在政府的調(diào)控中穩(wěn)步上漲。 　　 　　 讓我們看看2003年以來政府用了哪些政策來調(diào)控房地產(chǎn)。 　　 　　 2003年4月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定購買別墅，高檔住宅以及個人第二套住房適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。 　　 　　 2004年3月國務(wù)院發(fā)文大幅提高開發(fā)商拿地門檻。 　　 　　 2005年3月，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，對房價上漲過快的地區(qū)，首付比例由20%提高到30%。同年9月，銀監(jiān)會發(fā)文嚴(yán)格限制房地產(chǎn)信托。10月，國稅總局規(guī)定個人買賣二手房必須繳納個人稅。 　　 　　 2006年4月，央行上調(diào)房貸利率，同年5月，國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策，7月，宣布強(qiáng)制征稅二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。 　　 　　 2007年央行總計五次加息，并出臺新政規(guī)定首付比例不得低于50%。 　　 　　 2008年6月，稅務(wù)總局做出規(guī)定，企業(yè)為個人購買住房需征個人所得稅。 　　 　　 2009年12月，國務(wù)院為遏制炒房現(xiàn)象將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。 　　 　　 2010年1月,國務(wù)院出臺國十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。同年4月,國務(wù)院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。 　　 　　 回顧房地產(chǎn)調(diào)控的歷史，我們會發(fā)現(xiàn)中國政府從2003年開始，每年都會出臺房地產(chǎn)調(diào)控的政策，有時政策出臺后房價暫時下跌了，有時政策出臺后房價依舊瘋漲，于是政府出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策直到房價下跌為止，但每次調(diào)控都是治標(biāo)不治本，房價短時間內(nèi)下跌后迎來的是更瘋狂的上漲，由此看來，中國政府出臺的房地產(chǎn)政策短期內(nèi)也許有效，但從長期看一定是失敗的。 　　 　　 為什么房地產(chǎn)調(diào)控會陷入“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”這種被人戲稱為“中央空調(diào)”的怪圈。我認(rèn)為主要是由以下三個原因造成的：土地壟斷，超發(fā)貨幣和貧富懸殊。 　　 　　 和世界上絕大多數(shù)國家不同，中國是土地公有制國家，中國人買房，購買的是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)永遠(yuǎn)歸國家。和石油電信電力這些寡頭壟斷行業(yè)不同，中國的房地產(chǎn)是一個充分競爭行業(yè)，開發(fā)商數(shù)量多如牛毛，早在2007年時全國房企數(shù)量就多達(dá)5萬家?？墒侵袊耐恋毓?yīng)商只有一個，那就是中國政府。政府壟斷了土地市場。 　　 　　 在拆遷和征地過程中，政府是唯一的土地買方，農(nóng)民和城市居民的地只能賣給政府，而且只能按照政府提出的價格賣。假設(shè)政府要對某小區(qū)拆遷，此處房子的市場價為每平方米五千元。如果土地私有，開發(fā)商直接和當(dāng)?shù)鼐用裾務(wù)鞯貎r格，拆遷補(bǔ)償肯定是按照此處房子的市場價格。但政府征地可以將拆遷補(bǔ)償壓到每平方米三千甚至更低，因為他是唯一的買方，你的地只能賣給他。要是你不搬你就是釘子戶刁民，政府可以打著公共利益的旗號用暴力強(qiáng)拆你的住房，這等于是強(qiáng)買強(qiáng)賣。在農(nóng)村征地中，情況更讓人發(fā)指，政府通過各種強(qiáng)制手段用幾萬元一畝地的價格從農(nóng)民手里把地搞過來，一轉(zhuǎn)手就以幾百萬一畝地的價格賣給了開發(fā)商。這一買一賣之間的暴利讓地方官員不顧法律無論如何也要發(fā)征地財。而在開發(fā)商向政府買地造房子的過程中，政府又變成了唯一的賣方，地方政府為了充實地方財政提高賣地收入必然會控制土地供應(yīng)，往往是幾家十幾家甚至幾十家開發(fā)商爭奪政府出讓的一塊土地，既然如此地價焉有不漲之理？ 　　 　　 如果土地私有，那在房價高漲的過程中，更多的私人土地會流入土地拍賣市場，土地的供應(yīng)增加了，房子的供應(yīng)就會增加，這樣就起到了平抑房價的作用。但中國政府壟斷了土地供應(yīng)，不管房價怎么上漲，土地的供應(yīng)都只有這點(diǎn)，人為地制造了房子供不應(yīng)求的局面。 　　 　　 房價越調(diào)越漲的第二個原因是超發(fā)貨幣。我們有必要了解一下中國近年來的貨幣發(fā)行量增加了多少。因為貨幣發(fā)行量的多寡直接決定了房價上漲的幅度。通貨膨脹歸根到底是一個貨幣現(xiàn)象。當(dāng)一個經(jīng)濟(jì)體貨幣供應(yīng)量大于貨幣實際需求，紙幣的購買力就會貶值，通貨膨脹就發(fā)生了。 　　央行網(wǎng)站顯示，中國的廣義貨幣供應(yīng)量1999年為11.76萬億，2000年為13.24萬億，2001年為15.28萬億，2002年為18.32萬億，2003年為21.92萬億，2004年為25.01萬億，2005年為29.6萬億，2006年為34.55萬億，2007年為40.34萬億，2008年為47.51萬億，2009年為60.62萬億。從1999年至2009年，廣義貨幣供應(yīng)量每年增加數(shù)以萬億計算，而且增加數(shù)量一年比一年大，其中2009年一年就增加了13萬億之多，十年間共增加了49萬億人民幣，增幅超過5倍，從絕對數(shù)量看，相當(dāng)于你1999年所持有的人民幣縮水了 80%。 　　 　　 也許有人要問，既然近十年來貨幣供應(yīng)量增加了這么多，那為什么我們身邊的物價上漲水平卻沒這么大呢？這是因為如果貨幣供應(yīng)量上升了，但市場上商品的供給能夠跟上貨幣供應(yīng)量上漲的速度的話，那物價就不會波動。比如糧食，家電，服裝這些可以量產(chǎn)的日常消費(fèi)品，價格上漲幅度就遠(yuǎn)低于貨幣供應(yīng)量上漲的速度。但是貨幣供應(yīng)量暴增，通貨膨脹出現(xiàn)的時候，受影響最大的是供給受到一定條件限制的大宗商品，而不是日常消費(fèi)品。比如房屋、鋼鐵、石油、黃金等物品的價格更容易受貨幣供應(yīng)量增長的影響，正如我們所見，也正是這些物品價格上漲幅度最大。土地是不可再生資源，具有稀缺性，加上政府壟斷了土地的供應(yīng)。土地供應(yīng)增加的速度不可能趕上央行開動印鈔機(jī)的速度。所以貨幣供應(yīng)量大幅增加，房價也會隨之大幅上漲。這是無法避免的。從1999年到2009年，廣義貨幣供應(yīng)量增幅超過五倍，而某些土地稀缺的大城市比如北京上海的房價漲幅還要超過五倍。1999年上海的房產(chǎn)均價為3100元每平米，到了2009年房產(chǎn)均價為20000元每平米。房價的漲幅和廣義貨幣發(fā)行量的漲幅如此接近，這難道是巧合嗎？正是央行開動印鈔機(jī)助推了房價的上漲。 　　 　　 房價越調(diào)越漲的第三個原因就是貧富差距不斷拉大。2003年，中國的基尼系數(shù)為0.39，離國際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2010年，中國的基尼系數(shù)已達(dá)0.46。中國目前占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入或消費(fèi)的份額只有4.7%,而占總?cè)丝?0%的最富裕人口占收入或消費(fèi)的份額高達(dá)50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。有人用中國的房價收入比過高和租售比過低來論證房地產(chǎn)泡沫即將破裂，我認(rèn)為這有失偏頗。先說租售比，中國大城市的租售比在1比500到1比400之間，確實遠(yuǎn)低于國際上1比300到1比200的標(biāo)準(zhǔn)，但是我們要考慮到中國的貧富差距懸殊，買房的絕大多數(shù)是富人，租房的絕大多數(shù)是窮人。房價由富人的收入決定，房租由窮人的收入決定，這樣中國的租售比過低就不難理解了。同樣，中國中小城市的房價收入比在15以上，大城市超過30，這也和中國的貧富懸殊有很大關(guān)系。如果沒有累進(jìn)制物業(yè)稅，一個地方的房價永遠(yuǎn)是由這個地方最富裕的人群所決定的。房價由富人的收入決定，一個富人的收入可以頂上幾個中產(chǎn)十幾個甚至幾十個窮人，那么房價對占人口比例絕大多數(shù)的窮人和中產(chǎn)者來說自然是天文數(shù)字了。 　　 　　 回顧2003年以來政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們很容易發(fā)現(xiàn)政府調(diào)控房價的手段無非就是提高房貸利率，加大首付比例，征收二手房交易稅和營業(yè)稅，限制開發(fā)商融資這幾招。這些政策都影響不了中國土地壟斷，超發(fā)貨幣，貧富懸殊的現(xiàn)狀。短期內(nèi)可能有效，但長期來看改變不了房價上漲的趨勢。 　　 　　 更糟糕的是，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策往往會誤傷急切需要房子的窮人。比如提高首付比例和房貸利率就會誤傷真正急需買房的“剛需”。富人買房不差錢，一次性付款也沒關(guān)系，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機(jī)會，因為調(diào)控政策往往會短期內(nèi)壓低房價讓他們抄底。而窮人囊中羞澀，買房只能通過貸款，提高首付比例和房貸利率會加重他們的負(fù)擔(dān)，多出來的首付和利息對富人來說不算什么，但對想買房的窮人來說往往會成為壓斷駱駝的最后一根稻草，讓他們想做房奴而不可得。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價那更是緣木求魚了。價格由供求關(guān)系決定，只要房子供小于求的矛盾不解決，征稅對價格毫無影響，賣方完全能把稅收轉(zhuǎn)嫁給下家，政府等于直接向買方征稅了。 　　 　　 只要政府依舊壟斷土地供應(yīng)，那每年的新房供應(yīng)量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場上的需求，房價自然會走高。而政府一邊開動印鈔機(jī)抬高房價一邊喊著要降房價的舉動更讓人感到惡心。簡直是拿老百姓當(dāng)傻子。政府不肯放棄土地財政帶來的既得利益，拿走了畸高房價中的絕大部分，卻哭著喊著要降房價，這不是貓哭耗子又是什么？只要土地壟斷，超發(fā)貨幣，貧富懸殊這三大高房價的決定性因素得不到改變，中國的房價就降不下來。這次房地產(chǎn)調(diào)控又會像歷史上前幾次的調(diào)控一樣，短期內(nèi)遏制房價上漲，只要政策一有松動房價馬上報復(fù)性反彈，超過調(diào)控前的水平。而政府借房地產(chǎn)調(diào)控之名加稅又把民間財富給掠奪了一遍。這樣的事已經(jīng)在中國上演過好多遍了。