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9月6日召開的經(jīng)濟學(xué)人月度論壇上，卓達集團總裁助理、集團新聞發(fā)言人陳松就“金九銀十能否成樓市分水嶺”這一主題發(fā)表了看法。

陳松表示房地產(chǎn)調(diào)控打亂了樓市的正常節(jié)奏，但是金九銀十應(yīng)該成為一個收復(fù)失地，交易量上漲的時間段。政府會在第四季度推出一系列的土地，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是儲備土地很重要的時機。成交量會增加，在價格上可能會有所調(diào)整。

房地產(chǎn)價格的上漲如果不在供應(yīng)量上，在供應(yīng)渠道上想辦法。僅靠現(xiàn)在的簡單方式，就像野馬一樣，勒一勒，它畢竟是野馬。就像草原上的狼，你非要把它訓(xùn)練成狗，最后會成為一個悲劇。

卓達集團總裁助理、集團新聞發(fā)言人陳松：今天非常高興有機會跟幾位老師和各位朋友在一塊探討金九銀十的問題?？戳藙偛艓孜焕蠋煹陌l(fā)言，對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的代表、房地產(chǎn)企業(yè)家都有著各種各樣的評價。包括任志強(任志強新聞,任志強說吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)現(xiàn)在很多論壇都不說話了。

他們不敢說話是因為他代表企業(yè)，他是老板。我是一個職業(yè)經(jīng)理人，我也是一個買房者，從立場來說，我跟大家一樣，我也要花錢買房。另外，我謹(jǐn)代表我個人觀點，也不代表企業(yè)。我覺得作為一個從業(yè)者，我僅從常識上面，從我十年的經(jīng)驗來談一談我對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識。

調(diào)控打亂節(jié)奏 金九銀十或成收復(fù)失地好時機

以我最簡單的判斷，金九銀十會不會成為分水嶺，我覺得可能達不到這么明顯的作用。

房地產(chǎn)調(diào)控打亂了樓市的正常節(jié)奏，但是我覺得它應(yīng)該成為一個收復(fù)失地，交易量上漲的時間段。政府會在第四季度推出一系列的土地，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是儲備土地很重要的時機。成交量會增加，在價格上可能會有所調(diào)整。

根據(jù)我所了解的房地產(chǎn)的銷售形勢而言，在一線城市，北上廣深都可能出現(xiàn)了比較明顯的價格、銷售量的下跌。在二線城市，尤其是石家莊、三亞、威海，所受的影響還是比較小的。我剛剛得到一個數(shù)字，石家莊在上半年的銷售量是增長的，一般在最好的年度，一年是四百萬，今年上半年就已經(jīng)賣到三百萬，價格沒有漲，但是交易量還在上升。石家莊這種比較小的城市，還是一些剛性需求。

房地產(chǎn)不同于普通商品 中國人投資渠道狹窄

我是2001年進入房地產(chǎn)企業(yè)，到現(xiàn)在十年，我的同事、我的同行感覺十年期間房地產(chǎn)調(diào)控五六次，03、05、07年都調(diào)控過，這一次是最嚴(yán)厲的，每一次調(diào)控的節(jié)點很多人都會產(chǎn)生觀望心理，事后有一種結(jié)論性的，買的比較慶幸，沒買的比較后悔，買小的嫌買小了。我在05年買了一套房子，當(dāng)時在25萬左右，經(jīng)過兩年時間，到2007年6月份，我這個房子翻了一番。我通過銀行把它抵押出來了，把原來買房的錢拿回來了，后來又進行了其他的投資。

房子作為一種有效的投資品，對于作為普通的工薪階層還有一種再投資的渠道。因為作為國家的貨幣政策，中國現(xiàn)在出口導(dǎo)向還是非常強的，基本上占了GDP60%。相對而言每出口一美元產(chǎn)品基本上再發(fā)行七美元的貨幣，造成了國內(nèi)的錢非常多。所以通貨膨脹、物價上漲對百姓的生活壓力也在增加。手里有一點現(xiàn)錢，原來股市好的情況下可以投到股市里面去，包括可以買黃金、買字畫。隨著這幾年市場不斷變化，作為普通人在缺少信息的情況下，投資這些都會比較有風(fēng)險。相對而言買房子還是一個增值保值的渠道。目前老百姓資金出路是非常窄的，收益率是比較低的。相對而言房地產(chǎn)從投資的屬性上、從個人居住的屬性上來說，相對來說風(fēng)險比較低。這也是很多的老百姓雖然在國家調(diào)控、銀行出現(xiàn)了三套房提高按揭比例的情況下，也還是愿意把資金放在這個渠道。這也是目前的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)是地方政府重要的財政砝碼

經(jīng)過這一輪的調(diào)控，對銀行做了一個風(fēng)險的測壓，我看網(wǎng)上評論說大概能夠承受30%的價格調(diào)整。但是這只是房地產(chǎn)市場的一部分。房地產(chǎn)市場在整個過程中，地方政府也是很重要的一個砝碼。中國現(xiàn)在實行分稅制，地方政府的財政收入大部分是來自土地財政，包括北京、上海、包括中小城市。在這種情況下，地方政府的利益驅(qū)動是不會輕易的讓出來的。

以一個發(fā)達城市而言，一個市長和市委書記，用盡所有力量，想把一個企業(yè)一年稅收收入創(chuàng)造一個億，非常難。但是通過土地在一年里面，甚至一個下午就可以拍出來十幾、二十個億。你要是一個市委書記你也沒有辦法，因為要就業(yè)，城市環(huán)境要改變，民生要做。這對地方政府也是一個很大的考驗。

限制土地對企業(yè)不公平 應(yīng)加大保障性住房建設(shè)

土地在拍賣的時候是一個自由市場。如果在售出環(huán)節(jié)你增加太多的限制因素，對企業(yè)也是不公平。改革開放以前，一家?guī)状≡趲资矫椎姆孔永锩?，現(xiàn)在居住環(huán)境有很大的改變，其實房地產(chǎn)商還是起了很大的作用的。就像在草原上，一開始大家都比較討厭狼?？墒钱?dāng)一只狼都沒有的時候，這個草原的生態(tài)鏈也就破壞了，草原會很快沙化。

政府出臺了很多有效的辦法，比如說提高銀行的按揭，加大對銀行的融資，包括在土地的拍賣方式上，現(xiàn)在也出現(xiàn)了很多的變化方式。我覺得這都是很好的。再包括廉租房和保障性住房。我覺得任志強老師有一個觀點非常正確，房屋的購買市場里面擠進了太多的不是消費者的人。所以造成了整個市場里面，就像很多的購車者，你本來只有奧拓的購買能力，你老去參觀奧迪的店，老希望奧迪降價。

下一步國家會在廉租房、保障性住房上面有更大的投入，解決居者有其屋。在西方發(fā)達國家也不是全民皆有住宅，有相當(dāng)于20%到30%的人是國家解決保障性的廉租房。

我看任志強博客上面寫，現(xiàn)在購房者的年齡太低了，80后、90后就開始在買房，這些人實際上不是購房的主力，但是也加入了購房的群體。他一開始要買一個小一點的，五六十平米的。一開始應(yīng)該要租房，你上八九年班了，再買一套自己的住房?，F(xiàn)在很多的年輕人沒有這個耐心，而且社會的流行趨勢也不行，結(jié)婚就得有自己的房子，無論是在北京還是在上海。

僅調(diào)控房價而不擴大供應(yīng)量 最終會成悲劇

從中國整個住宅的供求關(guān)系來看，長期的趨勢來看，從49年到78年，這三十年基本上沒有蓋房子，原來蓋的房子基本上都是建筑垃圾，要拆除、改善后面這三十年是供不應(yīng)求的。所以房地產(chǎn)價格的上漲如果不在供應(yīng)量上，在供應(yīng)渠道上想辦法。僅靠現(xiàn)在的簡單方式，就像野馬一樣，勒一勒，它畢竟是野馬。就像草原上的狼，你非要把它訓(xùn)練成狗，最后會成為一個悲劇。原來我看過很多說真話的現(xiàn)在都開始不說話了。這對房地產(chǎn)發(fā)展來說，應(yīng)該還是值得商榷的。這個市場不應(yīng)該只有一種聲音，對錯尚且不說，至少應(yīng)該有發(fā)言的權(quán)利。

在二三線市場我所得來的一些數(shù)據(jù)，這個銷售量還是在8月和9月，還是出現(xiàn)了一個增長。今天蓋的房子和幾年前的房子性價比不一樣，雖然價格沒有什么變化，但是增加的配套設(shè)施，包括建筑的質(zhì)量，包括開發(fā)商技術(shù)上的創(chuàng)新、投入也是在增加的，利潤率并不像大家想的那么高。包括資金成本，自有資金，融資成本，跟原來的銷售模式各個方面都不一樣。所以有時候房子不降價，或者是難以降價，不僅僅是資金鏈充裕的問題，還考慮到利潤率的問題。畢竟在這個市場下，讓其賠本或者微利賣是很難接受的事。換位思考就想通了。