北京正在醞釀的商品房預售款監(jiān)管新政征求意見階段已結束,有望近日出臺。開發(fā)商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監(jiān)理單位加以確認,分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請4個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度作出明文規(guī)定。
《華夏時報》記者從可靠渠道獲悉,北京正在醞釀的商品房預售款監(jiān)管新政征求意見階段已結束,有望近日出臺。
這份名為《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的核心是“預售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶,房企不能直接收存”。記者查閱資料發(fā)現(xiàn),這份京版“預收款監(jiān)管新政”早在今年4月出臺“北京樓市調控政策”時就已有涉及,只是不夠細化。
預收款對開發(fā)商而言至關重要,在房地產開發(fā)企業(yè)資金來源一項中占有1/3的比重。北京商品房的這筆“預售資金”,一旦被銀行、國土部和房管部門三方共同嚴格限制,房地產調控將進入深化階段。
京版雙模式
一般而言,開發(fā)商對預收款的依賴程度大于貸款數(shù)額,國家統(tǒng)計局1-7月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以佐證:在全國房地產開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中,定金及預售款9356億元,增長30.3%,貸款總額7539億元,增長29.3%。
4月中旬,樓市新“國十條”出臺后,住建部出臺《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》明確規(guī)定:各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度,但需要地方出臺細則。
記者了解的情況是,北京的《暫行辦法》將由中國人民銀行營業(yè)管理部和北京市住建委、北京銀監(jiān)局等聯(lián)合擬定,核心內容便是開發(fā)商不得直接收存預售資金,而是由購房者直接將其打入監(jiān)管賬戶。
“北京預收款分為兩個模式,即全額資金監(jiān)管和重點資金監(jiān)管?!?月9日,北京住建委的一位相關人士向記者透露。
本報此前曾報道過北京商品房預售資金監(jiān)督新政的核心內容:一是,房地產企業(yè)申報的項目總投資(即重點監(jiān)管資金)、用款計劃及監(jiān)管銀行,將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件;二是,由購房人到監(jiān)管銀行付款或轉入監(jiān)管賬戶;三是,開發(fā)商對預售款的使用分為上述四個資金使用節(jié)點,嚴格分配每個節(jié)點用款額度。
開發(fā)商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監(jiān)理單位加以確認,分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請4個資金使用節(jié)點,每個節(jié)點用款額度作出明文規(guī)定。
據(jù)上述人士介紹,即將出臺的《暫行辦法》對資金使用節(jié)點規(guī)定的一個細節(jié)是,在發(fā)預售許可證時,可以支付資金30%;備案竣工后支付30%;質量合格支付30%;業(yè)主入住后支付剩余的10%。
“如此一來,把開發(fā)商原來的‘活錢’變?yōu)椤厘X’了?!敝袊康禺a聯(lián)盟秘書長陳云峰(微博 博客)表示,此舉杜絕了開發(fā)商把這些預售資金用于購地、開發(fā)新的樓盤。
二次調控預演
“取消預售制也是一個措施?!?月9日下午,一位接近住建部的專家預測,樓市調控還有進一步收緊的可能,最有效的辦法不外乎卡住資金鏈。比如進一步收緊銀根及加強預售款監(jiān)管,迫使開發(fā)商降價。
房地產調控正進入到一個尷尬局面,金九銀十之際,房價在調控之下竟有全面回暖跡象,統(tǒng)計顯示,8月份,全國主要城市房地產市場成交量和成交價格反彈勢頭明顯。某研究院最新給出的數(shù)據(jù)也顯示,在其監(jiān)測的35個城市中,21個城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。
不僅如此,目前調控政策執(zhí)行到位情況仍然不理想。國家統(tǒng)計局的一項分析認為,目前只有北京成交房屋中首次置業(yè)占比達到80%,大多數(shù)二三線城市成交房屋中,多數(shù)是二次、三次購房者。
在樓市初現(xiàn)反彈之際,新政實際執(zhí)行力破綻百出,但政府調控地產的決心不減,二次調控的可能性迫近。近日有報道稱,日前國務院辦公廳負責輿論監(jiān)測的部門,將一份反映房價繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測文件轉發(fā)給了住建部、銀監(jiān)會等部門,請這些部門核實情況后,向國務院上報情況。
就此莊凌顧問研究員張映光的觀點是,房價沒有實質性下降,加之市場上又出現(xiàn)了一些逆市漲價的聲音,不排除新一輪調控措施或將出臺。
“8月的數(shù)據(jù)還未公布,但是可以說,房價反彈壓力巨大?!卑l(fā)改委一官員在電話中告訴記者。發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市房價6月環(huán)比下降0.1%,7月環(huán)比持平。不過到了本周五,8月份大中城市房價的數(shù)據(jù)就出來了,同比上漲9.3%。
戴德梁行(微博)投資部助理董事田雨村表示,房地產上市公司半年報顯示,上半年旺銷,已完成全年銷售任務的大半。一份名為《北京市二手房貸分析報告》顯示,目前,北京市二手房中全款購房比例由新政前的38.9%上升至59.9%,激增幅度達53.98%,創(chuàng)下2007年1月以來全款購房的最高比例。
最新的消息還包括,最嚴房貸政策試劍京城周邊的燕郊,外地人首套首付五成,而類似的情形同樣出現(xiàn)在北京近郊的香河、廊坊、固安等地。這些區(qū)域也是最近一段時間,北京人購房和投資客的好去處。
有專家據(jù)此認為,隨著房價8月回暖,燕郊等北京周邊出現(xiàn)了更加嚴厲的房貸政策,不排除是房地產市場下一波調控的預演。
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