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“金九銀十”的第一周，各地樓市可謂“捷報(bào)頻傳”，成交量的明顯回升讓沉寂了4個(gè)多月的市場(chǎng)恢復(fù)生機(jī)。甚至有媒體已開(kāi)始“興奮地”稱之為“回暖”。

成交量的回升，充其量只是市場(chǎng)生氣有所恢復(fù)而已，市場(chǎng)上銷售比較好的樓盤(pán)，仍以價(jià)格有一定調(diào)整且品質(zhì)及位置等方面較好的項(xiàng)目為主，那些堅(jiān)持不降價(jià)或者降價(jià)幅度較低的樓盤(pán)，尤其是遠(yuǎn)離市區(qū)的項(xiàng)目，仍然成交低迷。

在市場(chǎng)研究中，只有出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升才可稱為“回暖”，現(xiàn)在是成交量回升但價(jià)格下調(diào)的階段，還難以用“回暖”來(lái)定義。而且目前的成交量與2009年同期相比，仍處低位，因此，眼下所謂的“回暖”，不排除炒作的成分。

最值得警惕的是，這種炒作或許會(huì)助推樓市從假回暖迅速轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲氖袌?chǎng)“瘋狂”。因?yàn)?，無(wú)論是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是大量民間資金急切地尋求投資渠道，以及外部因素的刺激，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控能否達(dá)到目標(biāo)都面臨諸多的現(xiàn)實(shí)壓力。

上周末在北京舉行的一個(gè)房地產(chǎn)高峰論壇上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，經(jīng)濟(jì)的“二次探底”已基本不可能出現(xiàn)，至少中國(guó)是如此。但無(wú)論是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是樓市，都面臨著幾大突出問(wèn)題，除了通脹壓力在加大之外，目前積累的流動(dòng)性仍較大，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題仍有待解決。

她認(rèn)為，眼下資金在市場(chǎng)上“左沖右突”，尋求出口。政府一方面希望資金投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)而非資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但另一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)又面臨不少行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。

事實(shí)上，民間資金大量過(guò)剩且沒(méi)有更好的投資渠道，一直是房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的最大助推力。只要這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，只要不能引導(dǎo)這些資金去投資樓市以外的其他領(lǐng)域，那么，調(diào)控之后房?jī)r(jià)又將面臨上漲的壓力。這也是為什么過(guò)去幾輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中房?jī)r(jià)均愈調(diào)愈漲的背后因素。

北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶在論壇上則提醒，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)已迅速擺脫全球金融危機(jī)的影響，同時(shí)美國(guó)又在進(jìn)行大量投資以刺激經(jīng)濟(jì)走出低谷，這些投資中的一部分資金將流入亞洲新興市場(chǎng)，其中包括中國(guó)。中國(guó)需要警惕輸入性通脹的問(wèn)題。

世邦魏理仕亞洲區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官Chris Brooke也證實(shí)，不少外資基金一直在研究中國(guó)市場(chǎng)，尋找機(jī)會(huì)。在金融危機(jī)后的現(xiàn)在，不少基金都已經(jīng)能籌集到一定資金，他們均瞄準(zhǔn)了中國(guó)市場(chǎng)，且更多地瞄準(zhǔn)了住宅市場(chǎng)。

對(duì)于正處調(diào)控中的中國(guó)樓市而言，上述這些都將成為調(diào)控能否收到最初預(yù)定效果的障礙。從目前開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)看，大家對(duì)后市的判斷都未見(jiàn)明顯樂(lè)觀，仍然還忌憚?dòng)谝坏┓績(jī)r(jià)重新進(jìn)入上漲通道，新的更嚴(yán)厲調(diào)控政策就會(huì)有出臺(tái)的可能。

新上任的金地集團(tuán)總裁黃俊燦在出席上述論壇時(shí)表示，今年的調(diào)控政策將長(zhǎng)期化，現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研判十分困難，開(kāi)發(fā)商只能越來(lái)越快地確定應(yīng)對(duì)措施。市場(chǎng)總體上會(huì)比較震蕩。

他同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)上關(guān)于今年GDP增長(zhǎng)低于8%政府就會(huì)出來(lái)救市的論斷，這種可能性很低。“從來(lái)沒(méi)有救世主，只有靠自己！” 

從目前的情況看，房產(chǎn)稅以及對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管且專款專用，都是有可能出臺(tái)的新政策。但是，在現(xiàn)有的政策還未真正落實(shí)并執(zhí)行到位的情況下，市場(chǎng)層面甚至政府層面又在不斷吹風(fēng)新的政策可能出臺(tái)的消息，顯然更加劇了市場(chǎng)的不確定性，這對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不利。

本輪調(diào)控在出臺(tái)之初就已有“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”之稱，如果出臺(tái)的政策未能真正落實(shí)，必定會(huì)對(duì)政府公信力有所損害，同時(shí)，在新政策有可能出臺(tái)的預(yù)期下，仍有開(kāi)發(fā)商猶豫著不愿降價(jià)賣(mài)房，也有購(gòu)房者對(duì)后續(xù)政策存有期待不斷推遲原定的購(gòu)房計(jì)劃。對(duì)于任何一個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可怕的往往不是降價(jià)，而是沒(méi)有成交量。

9月第一周的成交量回升對(duì)于市場(chǎng)而言應(yīng)是一個(gè)不錯(cuò)的消息，但市場(chǎng)能否健康穩(wěn)定地發(fā)展，仍取決于有多少開(kāi)發(fā)商在銷售回升后難以抑制漲價(jià)的沖動(dòng)，迅速推動(dòng)房?jī)r(jià)的回升？此外，銀行能否真正把住對(duì)第二、第三套房的限貸及禁貸政策，在一定程度上投資減少利用貸款炒房的機(jī)會(huì)？

更重要的是，手握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)資料的各地方相關(guān)部門(mén)，能否如約兌現(xiàn)年初制定的土地出讓目標(biāo)？到目前為止，絕大多數(shù)城市，尤其是一線城市，出讓的土地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足預(yù)定目標(biāo)的50%，如果今年各地的土地出讓目標(biāo)又“打了水漂”，無(wú)異于給即將面臨上漲壓力的房?jī)r(jià)“再添一把旺火”。

老百姓對(duì)調(diào)控的信心已不能再透支了！