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前幾天我曾說過,在未來一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌,這一說法引來了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問。今天我把對(duì)這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。

一、中央的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出，但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴(yán)厲,如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當(dāng)年開工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來，中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題，而會(huì)有相當(dāng)一部分人，30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助，通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等,但我們看到“國(guó)十條”中加上了問責(zé)制，這是幾年來對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來沒有過的,表明了政府對(duì)這項(xiàng)政策執(zhí)行的決心。

二、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷售建設(shè)過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開發(fā)商影響會(huì)更大。我們看到這項(xiàng)政策已經(jīng)出臺(tái)，可能馬上就會(huì)開始實(shí)施。

三、針對(duì)住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細(xì)則和具體政策都在相繼出臺(tái)。這是大家不太關(guān)注的一項(xiàng)政策，但這對(duì)開發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過50%來自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。

四、清理閑置土地。幾年來政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地，但幾乎沒有進(jìn)展。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、社會(huì)關(guān)系，常常是官司債務(wù)纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單，之后國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。至于土地管理部門是不是在媒體的壓力下公布的，不得而知，但公布這個(gè)名單就等于國(guó)土部門給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對(duì)社會(huì)有一個(gè)交代。有媒體報(bào)道說，這些閑置土地有80%要無償收回，我個(gè)人認(rèn)為不太可能，閑置土地的清理絕非國(guó)土部門一個(gè)部門能完成的，有句俗話說“殺雞給猴看”、“殺一儆百”，哪怕有8%、10%的閑置土地收回，對(duì)市場(chǎng)都會(huì)造成很大的震撼。對(duì)其余的閑置土地都會(huì)形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開發(fā)，結(jié)果就是增加市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。

以上這四方面的政策，預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒有錢了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。

還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%，達(dá)到歷史最高水平，開工量加大也會(huì)增加住房的供應(yīng)量。

受這些因素的影響，未來一年住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是買漲不買跌的，在房?jī)r(jià)下降的過程中成交量自然會(huì)減少，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的規(guī)律。

有朋友問，最近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復(fù)，價(jià)格和成交量都在上升，這是不是又一輪房?jī)r(jià)上漲的先兆？我認(rèn)為，這兩個(gè)城市比較特殊，不能反映全國(guó)的情況。全國(guó)來看，GDP的增長(zhǎng)、就業(yè)壓力、地方的財(cái)政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都?jí)涸诜康禺a(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些壓力超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限，這一點(diǎn)可以從很多指標(biāo)中體現(xiàn)出來，如租金回報(bào)率很低，地價(jià)比房?jī)r(jià)貴等等。

許多人追問我，住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌多少百分比？希望我具體回答。我不是神仙，無法回答。在香港分析員會(huì)上，又有人追問我這個(gè)問題，我說可能會(huì)回到2009年初的水平。他們問是2010年初的水平吧？我說，我估計(jì)是2009年初的水平，因?yàn)樵S多指標(biāo)不支持這么高的住房?jī)r(jià)格。會(huì)場(chǎng)上一片嘩然。

這僅僅是我個(gè)人的一些思考，與大家一起分享。當(dāng)然，市場(chǎng)是不確定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不確定的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是不確定的。我們會(huì)繼續(xù)緊密觀察和判斷這個(gè)市場(chǎng)。

本文由筱佑整理