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高管壓力陡增

今年上半年，46家已公布中報(bào)的房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入779.52億元，同比增長32.2%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤175.34億元，同比增長52.1%；營業(yè)利潤率達(dá)22.5%，同比提高3個百分點(diǎn)。不過，隨著調(diào)控的深入，房企今年下半年至明年的銷售壓力陡增。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房企的費(fèi)用已經(jīng)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，46家房企銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)達(dá)64.05億元，同比增長19%；其中，管理費(fèi)用的同比增幅達(dá)33.65%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，樓市調(diào)控不會放松，下半年，房企在銷售和管理方面的費(fèi)用將繼續(xù)上升。

萬科董秘譚華杰指出，萬科關(guān)注的14個主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。同時(shí)，反映市場重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5?，F(xiàn)在隨著存貨上升，需求減少，轉(zhuǎn)為供大于求，開發(fā)商的銷售壓力將明顯增大。

在此背景下，房企高管的變動也日益頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3個月以來，國內(nèi)房企高管出現(xiàn)辭職、調(diào)換等變更現(xiàn)象已超過20起。包括金地、合生、碧桂園、SOHO中國在內(nèi)的公司均發(fā)生高管離職現(xiàn)象。

在部分高管離職的同時(shí)，也有高管于近期增持公司股票以彰顯信心。在金地集團(tuán)(600383)上?？偨?jīng)理趙漢忠離職之后，公司董事長凌克等多名高管買入公司股票。其高管均承諾，買入的股票6個月內(nèi)不會賣出，隨后也將會按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，每年賣出股數(shù)最多不超過上年末持股數(shù)的25%。

董事會氣氛凝重

對市場環(huán)境變化，開發(fā)商無疑最為敏感。在多數(shù)房企中報(bào)中，董事會談及企業(yè)今后運(yùn)營策略時(shí)均表示出“謹(jǐn)慎”和“穩(wěn)健”的趨向。大型房企擴(kuò)張也轉(zhuǎn)向二三線城市等低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

龍湖地產(chǎn)(0960.HK)16日公布的中報(bào)顯示，上半年公司合同銷售104.9億元，同比增長30.7%，凈利潤22億元，同比增長51.4%。公司表示，將堅(jiān)守區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展環(huán)渤海和長三角等戰(zhàn)略區(qū)域，根據(jù)市場環(huán)境審慎進(jìn)行新增土地儲備，嚴(yán)格控制土地價(jià)格和支付進(jìn)度。下半年，公司將繼續(xù)促進(jìn)高周轉(zhuǎn)，通過合理定價(jià)、異地拓展客源等靈活措施，積極促進(jìn)各項(xiàng)目銷售目標(biāo)的達(dá)成。

保利地產(chǎn)(600048)表示，行業(yè)調(diào)控已經(jīng)成為“常態(tài)”，公司將加大二三線城市投資，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極參與各地保障性住房建設(shè)。同時(shí)穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營等業(yè)務(wù)，增加 新的盈利增長點(diǎn)。

金地集團(tuán)認(rèn)為，下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會加大市場競爭，另一方面，新上市的項(xiàng)目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房價(jià)可能進(jìn)一步下滑；為此，公司將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道、更具靈活性的定價(jià)策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。

萬科總裁郁亮認(rèn)為，此次政府調(diào)控決心和力度空前，開發(fā)商去賭政策很危險(xiǎn)。熱點(diǎn)城市的市場供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價(jià)格上漲過快的城市價(jià)格會有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應(yīng)可能受到影響。在拿地策略上，萬科將始終堅(jiān)持“不當(dāng)?shù)赝酢钡脑瓌t，嚴(yán)控拿地成本。中國證券報(bào)記者 林喆

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