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在2010中國地產(chǎn)大河論壇上，住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，調(diào)控政策將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)四個(gè)方面的轉(zhuǎn)變，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的增長周期。

房價(jià)地價(jià) 預(yù)期轉(zhuǎn)變

秦虹表示，調(diào)控政策出臺(tái)后，目前市場變化的趨勢和整個(gè)調(diào)控趨勢一致，房價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)不明顯，調(diào)控促使整體的市場對未來房價(jià)、地價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變。

在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前，為什么地王頻出？為什么大家都認(rèn)為房價(jià)漲得過快？這和全社會(huì)各個(gè)方面都有關(guān)，不僅僅是企業(yè)，還包括投資者、地方政府。市場主體各個(gè)方面對房價(jià)會(huì)上漲的預(yù)期是高度一致，這個(gè)預(yù)期的高度一致加速了成交量的增長。調(diào)控政策的出臺(tái)打破了高度一致的預(yù)期，現(xiàn)在，房價(jià)和地價(jià)的走勢已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化，有人認(rèn)為房價(jià)是必降的，一部分人認(rèn)為價(jià)格還不會(huì)變化，還有一部分人認(rèn)為房價(jià)還會(huì)漲。

供求失衡 年內(nèi)扭轉(zhuǎn)

秦虹認(rèn)為，今年下半年的供求關(guān)系將會(huì)發(fā)生變化，這就表明房價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不復(fù)存在，這種趨勢在東部一些城市表現(xiàn)較為明顯。

秦虹指出，從市場表現(xiàn)看到，今年下半年將會(huì)不可避免地出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)的集中釋放期。今年的1~6月份，投資速度是38.1%，將近兩萬億，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度38.1%,幾乎是整個(gè)房地產(chǎn)這些年來投資的歷史高位；今年上半年新開工面積增長速度是67.9%，也仍然處在歷史高位。而去年這個(gè)時(shí)候開發(fā)企業(yè)的新開工面積是負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)增速保持在10%左右，處于不到20%的低位。今年新政出臺(tái)之前，在一些特大城市、一線城市預(yù)計(jì)在今年上半年開盤的樓盤，相當(dāng)大一部分在政策出臺(tái)之后開始延遲推盤，把這些盤推遲到下半年。這也說明今年下半年房地產(chǎn)市場，將不可避免地面臨一個(gè)集中供應(yīng)釋放期。

熱點(diǎn)區(qū)域 悄然轉(zhuǎn)移

新政將會(huì)使今后房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長和業(yè)態(tài)增長的趨勢發(fā)生轉(zhuǎn)變。秦虹表示，過去關(guān)注房地產(chǎn)市場，更多的是關(guān)注住宅物業(yè)，關(guān)注東部一線城市的變化。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場的增長中心已經(jīng)在向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。因?yàn)槲覀兊亩⑷?、四線城市或者中西部地區(qū)，目前正是處于兩個(gè)關(guān)鍵期，一是城鎮(zhèn)化的規(guī)模正處于一個(gè)擴(kuò)張期，二是城市化質(zhì)量，也就是說城市功能質(zhì)量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級正處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。這樣一個(gè)結(jié)果加上政策的影響，將會(huì)導(dǎo)致很多企業(yè)今后擴(kuò)張的、發(fā)展的增長模式會(huì)發(fā)生變化。在嚴(yán)格控制房價(jià)過快上漲的政策態(tài)勢下，很多企業(yè)靠漲價(jià)獲利的機(jī)會(huì)將會(huì)大大縮小。擴(kuò)大建設(shè)開發(fā)的規(guī)模，將成為很多大企業(yè)擴(kuò)張的有效手段，廣大的中西部地區(qū),二、三、四線城市將是這些企業(yè)布局的一個(gè)重點(diǎn)。

房企盈利 模式改變

公開招標(biāo)、雙向競價(jià)、嚴(yán)格控制出讓土地、征收土地增值稅將打破開發(fā)企業(yè)靠土地盈利的模式。秦虹認(rèn)為，過去開發(fā)企業(yè)靠大規(guī)模地拿地慢速度開發(fā)，靠土地不斷增值來獲得回報(bào)，或者是大企業(yè)靠拿地王，在資本市場上獲利?，F(xiàn)在，出讓土地的規(guī)模已經(jīng)開始嚴(yán)格控制，土地增值稅增收也將會(huì)使企業(yè)今后囤地獲利受到影響。所以，一系列調(diào)控政策將大大縮小開發(fā)企業(yè)靠土地盈利的空間。(記者 曾邦華 實(shí)習(xí)生 吳會(huì)貞)