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地王頻出，樓價(jià)持續(xù)上漲，原因在那？

根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)和重慶市土地交易中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)綜合：2008年4月—2009年5月期間，主城區(qū)出讓土地可供建筑面積總量為485萬平方米，同期新批預(yù)售許可證數(shù)量為1906萬平方米，兩者之間缺口為1421萬平方米，最終導(dǎo)致2009年6月以后的土地市場火熱的局面；2009年6月—2010年6月期間，主城區(qū)出讓土地可供建筑面積總量為3218萬平方米，同期新批預(yù)售許可數(shù)量為2144萬平方米，兩者相差1074萬平方米。

如果將房地產(chǎn)從拿地到預(yù)售許可周期設(shè)定為12—14個(gè)月的話，2008年4月—2009年5月構(gòu)成第一個(gè)周期；而2009年6月—2010年6月構(gòu)成第二個(gè)周期。第一個(gè)周期特征是典型的需求市場，土地市場供應(yīng)的短缺會(huì)直接導(dǎo)致土地市場自身需求的膨脹與房產(chǎn)市場供應(yīng)的短缺；第二周期則是土地市場供應(yīng)過剩(剩余土地量達(dá)到開發(fā)土地量的50%)，房屋供應(yīng)量會(huì)加大，房產(chǎn)市場將變?yōu)橘I方市場。

2009年與2010年，中央政府啟動(dòng)的市場體系，已經(jīng)將供應(yīng)和需求的刺激作用發(fā)揮到極致，政策對市場的影響效力將會(huì)大幅度削弱，而市場自身供求關(guān)系將會(huì)更大程度地左右整個(gè)市場的走勢，市場量價(jià)關(guān)系會(huì)進(jìn)入市場自身的動(dòng)態(tài)平衡中。 

基于前面數(shù)據(jù)分析，假定需求保持2010年的水平，供應(yīng)大幅度增長，買賣雙方市場也會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)。

在這種局面下，2011年房地產(chǎn)市場將會(huì)面臨市場自身的挑戰(zhàn)。

王雪松 　　重慶容磁企業(yè)咨詢公司總經(jīng)理