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自《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱“辦法”)出臺(tái)后,因?qū)嵤┘?xì)則并未同時(shí)出臺(tái),讓各類開發(fā)商爭相采取各種手段動(dòng)起老舊住宅區(qū)的主意,一時(shí)間市場魚龍混雜,引發(fā)各種亂象。對(duì)此,前日,市深商研究會(huì)、公眾力等多個(gè)民間機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦了一場名為“城市更新的‘法與則’”主題沙龍。

來自法學(xué)界、社科院、城市規(guī)劃研究、民間觀察員,以及開發(fā)商和業(yè)主均齊聚一堂,站在各自立場發(fā)表觀點(diǎn)。市規(guī)劃國土委更新辦主任徐榮則在現(xiàn)場回應(yīng)質(zhì)疑時(shí)表示,舊居住區(qū)改造并非更新重點(diǎn),而實(shí)施細(xì)則草案目前已完成,計(jì)劃于本月底上報(bào)政府審批,并直言實(shí)施細(xì)則將超出辦法本身所涉及的范圍,包括拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)等,或?qū)⒁鸶鬆幾h,而城市更新辦愿意在細(xì)則相對(duì)完善時(shí)聽取大家意見。

小區(qū)業(yè)主希望政府解決開發(fā)商信用問題

“關(guān)注‘城市更新的法與則’是因?yàn)檫@個(gè)問題在深圳已引起了很大反響,不止是深圳,包括全國,對(duì)城市更新、拆遷相關(guān)的法律或是細(xì)則,或是博弈的規(guī)矩,都是沒有的。辦法和細(xì)則從某種意義上來講,是開始探索建立一個(gè)規(guī)矩,我覺得這個(gè)話題無論是對(duì)深圳還是對(duì)全國都有非常前沿的意義?！笔猩钌萄芯繒?huì)負(fù)責(zé)人、知名民間政經(jīng)觀察員金心異說。

而在民間沙龍上,民間組織公眾力提交的一份調(diào)查報(bào)告顯示,在對(duì)羅湖、福田等7個(gè)城市更新熱點(diǎn)小區(qū)實(shí)地走訪時(shí),住戶普遍希望在信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀下,由政府出手解決開發(fā)商信用問題,在陽光下推進(jìn)城市更新。

金心異認(rèn)為,城市更新之所以爭論大,主要是涉及到了很多市民的合法財(cái)產(chǎn)處置問題。“為什么是強(qiáng)調(diào)合法呢?其實(shí)前幾年一些城中村改造就是城市更新。但由于城中村改造是大規(guī)模的,不叫非法,至少也是一個(gè)灰色物權(quán)。原住民的產(chǎn)權(quán),政府認(rèn)定它是非法建筑、違章建筑,不予承認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房子處置問題,所以很多時(shí)候無法展開法律的討論。但現(xiàn)在的城市更新涉及到的,完全是合法的產(chǎn)權(quán),因此無法回避的是對(duì)這些合法財(cái)產(chǎn)的處置權(quán),到底要經(jīng)過什么樣的程序才有權(quán)來進(jìn)行拆遷?”

城市更新將新增3.5平方公里商品房用地

徐榮說,城市更新是可以帶動(dòng)GDP的增長,同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了城市更新原來設(shè)定的目標(biāo)?！敖衲甑哪甓扔?jì)劃里,原來規(guī)劃的110多萬平方米居住用地,因保障性住房的指標(biāo)不斷增加,使得商品房用地大幅減少,但城市更新將可推出3.5平方公里的商品房用地,如果城市更新順利推進(jìn)的話,對(duì)于平抑房價(jià)將起到很重要的作用”。

不過,對(duì)于舊居住區(qū)改造問題,徐榮表示,舊居住區(qū)改造并非更新的重點(diǎn),但由于舊居住區(qū)改造涉及市民的日常生活,所以辦法希望能按照公民社會(huì)的要求,特別是在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域能夠做到以相對(duì)靈活、自由的方式,充分給予居民自主權(quán)、選擇權(quán)、決策權(quán),以這種方式去推進(jìn)城市更新。“辦法推出以來,曾經(jīng)的一個(gè)方向、一個(gè)口號(hào)是大力推進(jìn)城中村、舊工業(yè)區(qū)的改造,其次是積極推進(jìn)舊城區(qū)的改造。我不排除舊居住區(qū)確實(shí)有改造的必要,但不是說要主動(dòng)去推動(dòng)舊居住區(qū)的改造”。

徐榮最后透露,目前更新辦已經(jīng)草擬了實(shí)施細(xì)則,討論中各方提的意見實(shí)際部分已有所涉及,還有些內(nèi)容甚至超出了辦法本身所涉及的范圍,包括拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)民主自治等,而在實(shí)施過程中遇到的問題也在進(jìn)一步細(xì)化,“也許細(xì)則會(huì)有更大的爭議,城市更新辦希望在細(xì)則相對(duì)完善的時(shí)候聽聽大家的意見”。

-聚焦

爭議1

城市更新目的是為了GDP?

盡管“城市更新辦法”已出臺(tái),但更新的目的成為各方討論的焦點(diǎn)。

“我理解的更新辦法不是為了改造我們的住處,實(shí)際上是改變建筑功能和提高容積率,這意味著GDP和錢?！鄙钲谥?、退休高工鄭祖華說。

北京大成律師事務(wù)所合伙人張翔也表示,如果政府出臺(tái)城市更新辦法是所謂的GDP拉動(dòng),便違背了社會(huì)發(fā)展宗旨,“我們要提倡幸福的城市,以人為本,而不是GDP”。

深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心高級(jí)規(guī)劃師鄒兵提出,一般城市更新一是更新大型的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是更新危舊,包括配套設(shè)施的不足；三是深圳的產(chǎn)業(yè)升級(jí),沒有增量空間只有向存量要空間,要效率；四是所謂核心地帶中央居住區(qū)土地價(jià)值的重新釋放。其中,前兩個(gè)方面可視為公共利益,即保證市民的基本生活、生產(chǎn)、生命安全。后兩個(gè)方面實(shí)際上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值導(dǎo)向。

對(duì)于這些質(zhì)疑,深圳市規(guī)劃國土委更新辦主任徐榮解釋,城市更新辦法的目的是提升城市功能。

深圳總體規(guī)劃的城市建設(shè)用地900平方公里左右,目前建成區(qū)已超過了總體規(guī)劃給深圳的建設(shè)用地指標(biāo),在土地資源日趨緊張的深圳,城市更新已成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑。

“城市更新大部分項(xiàng)目都在特區(qū)外,特區(qū)內(nèi)相對(duì)比較少,城市更新重點(diǎn)是要推動(dòng)工業(yè)片區(qū)的升級(jí)改造。深圳要發(fā)展,要更新產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在特區(qū)外、特區(qū)內(nèi)單位面積的產(chǎn)出是1:10,這種情況下更新不是為了土地,實(shí)際上是為了土地利用的效率。國家提出節(jié)約利用土地,城市更新是重要的手段。城市更新另外一個(gè)方面是對(duì)GDP的增長,對(duì)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)我覺得是相輔相成的作用?！毙鞓s說。

爭議2

“2/3的業(yè)主同意即可立項(xiàng)”是政府有意為之?

更新辦法鼓勵(lì)業(yè)主自行進(jìn)行更新,只要有2/3的業(yè)主同意拆除重建即可立項(xiàng)。昨日,這也成為各方激烈討論的焦點(diǎn)。

“2/3的業(yè)主同意就可以立項(xiàng),立項(xiàng)雖說還沒有直接涉及到對(duì)產(chǎn)權(quán)的處置,但它引向有可能改變我的財(cái)產(chǎn)存在的問題。憑什么2/3的人決定1/3的財(cái)產(chǎn)存在問題,我是不是被逼參加一場不愿意的交易?”深圳市深商研究會(huì)負(fù)責(zé)人金城說。而反過來,2/3的人如果想要交易自己的財(cái)產(chǎn),1/3的人又有何權(quán)利阻止?“問題的關(guān)鍵在于土地的產(chǎn)權(quán)是不可分割的,我們所有人只是共同擁有這塊土地的使用權(quán)而已,沒有產(chǎn)權(quán)”。

鄭祖華也質(zhì)疑,拆遷過程中小區(qū)內(nèi)部業(yè)主勢成水火,本該由政府主導(dǎo),如今“2/3的業(yè)主同意即可立項(xiàng)”的說法導(dǎo)致業(yè)主“窩里斗”,“政府的本意或許不是這樣,但結(jié)果卻導(dǎo)致本應(yīng)是政府和民眾間的拆遷矛盾,轉(zhuǎn)嫁為民眾之間的矛盾”。

深圳市城市規(guī)劃發(fā)展研究中心的劉昕對(duì)此回應(yīng)稱,政府要代表對(duì)全體主體利益的公正態(tài)度,這個(gè)比例在香港是90%,日本是2/3,新加坡對(duì)新舊不同年齡的建筑有所不一,但每個(gè)地方也都有一定的強(qiáng)制拆遷比例或列入計(jì)劃的比例要求?！皩?duì)于居住區(qū)在很小面積上存在大量分散業(yè)主,意愿很難集中,最終導(dǎo)致了我們2/3的政策”。

劉昕還說,去年申報(bào)時(shí)僅一個(gè)小區(qū)以業(yè)主委員會(huì)的名義申報(bào),其他全部都是第三方。可見業(yè)主委員會(huì)在整個(gè)引導(dǎo)過程中,其公民性的代表以及可以執(zhí)行、行使權(quán)利的能力都是有限的。“政策導(dǎo)向和實(shí)際結(jié)果發(fā)生了一定的偏差,引起居民內(nèi)部的一些矛盾,但這肯定不是政策制定過程中安排的”。

爭議3

更新亂象叢生,如何平衡業(yè)主和開發(fā)商?

城市更新辦法的出臺(tái),各種由開發(fā)商等角色引發(fā)多種亂象。

“不要怪開發(fā)商,不要責(zé)怪投資者,因?yàn)樗麄兪仟?dú)立的,政府首先要檢討自己出臺(tái)的程序上是否存在問題?！睆埾枵f,“政府出臺(tái)政策應(yīng)該有它的完整性和連續(xù)性。更新辦法出臺(tái)了,實(shí)施細(xì)則沒出臺(tái),怎么去改造?”

鄭祖華也認(rèn)為,開發(fā)商正是利用這個(gè)時(shí)間差打“擦邊球”,才導(dǎo)致亂象叢生。

中國數(shù)控研究院深圳分院院長湯永遠(yuǎn)也認(rèn)為,辦法出臺(tái)得較草率,并認(rèn)為解決亂象就要解決公平問題?！叭绻艹闪⒋順I(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì),然后由其代表業(yè)主向政府申報(bào)項(xiàng)目,如果審批下來,下一步由政府組織開發(fā)商招標(biāo),但評(píng)標(biāo)由第三方來做,選擇一個(gè)真正有實(shí)力的開發(fā)商和業(yè)主簽協(xié)議進(jìn)行開發(fā),這種過程應(yīng)該是可以解決公平問題的”。

鄭祖華作為舊小區(qū)的業(yè)主代表,表示應(yīng)該由政府引導(dǎo)陽光、符合程序的拆除重建?！皹I(yè)主的想法是,我把我的房子交給你放心,而不是成為爛尾樓。程序上要保證有資金實(shí)力的開發(fā)商才能進(jìn)入,政府還要成立一個(gè)范本、一個(gè)模式”。

劉昕解釋,政府對(duì)于舊居住區(qū)這樣特別的改造對(duì)象,非常迫切需要借助外部力量構(gòu)建相對(duì)理想和精細(xì)的聯(lián)合改造或社區(qū)自治改造模式?？梢杂蓸I(yè)主以某種形式來把開發(fā)商的角色由推動(dòng)方轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施方,在這個(gè)過程中平衡業(yè)主和開發(fā)商,最后達(dá)到比較好的平衡效果。

專題撰文張瑋曲廣寧統(tǒng)籌張瑋