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2010年房地產(chǎn)什么最熱？十個有八個會回答商業(yè)地產(chǎn)。從任志強力薦商業(yè)地產(chǎn)，到潘石屹的SOHO銀河兩天賣掉了大部分，再到向來不愛商業(yè)地產(chǎn)的萬科最近開始在商業(yè)地產(chǎn)領域一展拳腳，仿佛一時間滿城地產(chǎn)皆商業(yè)。甚至連我也免不了每隔兩三天接到中介推銷商業(yè)地產(chǎn)的電話。

可是，我并不認為，商業(yè)地產(chǎn)會就此迎來春天，迎來熱潮。從2005年開始，每一輪宏觀調(diào)控，都會有人跳出來說，現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)的春天，而過不了多久就又偃旗息鼓，今年應該也是一樣的。

我所以這么認為，是因為那些推薦商業(yè)地產(chǎn)的人的說法存在誘惑投資者上當?shù)倪壿嬓藻e誤。記得有人說，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的投資風險最小，因為商住價格倒掛，所以商業(yè)地產(chǎn)價格泡沫低，投資商業(yè)地產(chǎn)可以高枕無憂。

可是稍微了解商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，商業(yè)地產(chǎn)價格比住宅低，絕不代表它的風險比住宅低。導致商業(yè)地產(chǎn)價格低的原因，和它轉讓環(huán)節(jié)的巨額稅收有關，有人核算過，轉讓一套商用房所需要付出的稅收成本大致要達到售價的20 %，試想這樣的征稅額又有多少人愿意投資商業(yè)地產(chǎn)。

更何況商業(yè)地產(chǎn)主要還是以商鋪租金回報計算，現(xiàn)在每平方米的商業(yè)地產(chǎn)租金實際回報和可能不到5%，連買了地皮自蓋的恒隆地產(chǎn)沈陽項目，目前給出的投資回報率也不過6%。

還有人說商業(yè)地產(chǎn)不受宏觀調(diào)控影響的品種。拜托，雖然不受調(diào)控影響，但商業(yè)地產(chǎn)的首付比例和貸款利率，跟受到了調(diào)控的二套住宅是一樣的。那么這個不受影響，意義何在呢？

無論如何，商業(yè)地產(chǎn)的投資風險遠高于住宅。到目前為止，上海實際上還沒有真正意義上給投資者帶來高額回報的成功商鋪，很多市中心的商鋪放個三四年，但價格只是和當初買來時一樣，很多商鋪的租金持續(xù)多年未漲，租客三四個月就要換一批。
　　對投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)不是投資熱潮，對開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)也絕不是什么熱門的投資項目。
　　或者有人會說，商業(yè)地產(chǎn)的地皮要比同一區(qū)域的住宅地皮便宜一半，這不就是巨額利潤空間嗎？可是說這話的那位，又是否知道商業(yè)地產(chǎn)的各項建筑成本遠高于住宅？

而且商業(yè)地產(chǎn)既然和住宅價格倒掛，那么售價一定是比住宅便宜的。而且根據(jù)圈內(nèi)的規(guī)矩，一般情況下為了吸引投資者購買，會將售價中的一部分作為租金先返回給投資者。如此一來，商業(yè)地產(chǎn)究竟是不是能比住宅獲取更高的利潤，還真就是一個疑問。

至于有人說商業(yè)地產(chǎn)能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多現(xiàn)金流，那就更扯淡了。無論是什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，開始的回報率絕對不會很高，頂多8%已是好得不能再好了。因此一個總價十億的項目，頂多能收回不到一億元的現(xiàn)金流，這對一家每年需要花費至少幾十億投資的房地產(chǎn)公司來說，這樣的現(xiàn)金流價值何在？難道僅僅是為了向銀行證明，公司有償還利息的能力？

所謂的商業(yè)地產(chǎn)能帶來大量的現(xiàn)金流，其實無非是讓開發(fā)商經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的一部分面積，或開超市，或開賣場，利用三個月帳期的零售業(yè)行規(guī)，將一部分支付給供貨商的應付帳款，以及可能象消費者出售的各類消費卡所獲取的一部分現(xiàn)金流。當年，國美等零售企業(yè)所以能進軍房地產(chǎn)業(yè)，就是因為它們擁有這樣的資源。

但對從來沒有商業(yè)經(jīng)營的開發(fā)商來說，這樣的現(xiàn)金流他們能用得到嗎？與其在自家建的店鋪里開店賺大量現(xiàn)金流，為什么不去購買一個百貨集團的股權，用百貨或超市集團的現(xiàn)金流來解決公司的資金問題？

因為這樣的原因，我覺得商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在僅僅只是熱鬧，絕不是熱潮。