久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2010年房地產(chǎn)什么最熱？十個(gè)有八個(gè)會(huì)回答商業(yè)地產(chǎn)。從任志強(qiáng)力薦商業(yè)地產(chǎn)，到潘石屹的SOHO銀河兩天賣掉了大部分，再到向來(lái)不愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科最近開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一展拳腳，仿佛一時(shí)間滿城地產(chǎn)皆商業(yè)。甚至連我也免不了每隔兩三天接到中介推銷商業(yè)地產(chǎn)的電話。

可是，我并不認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)就此迎來(lái)春天，迎來(lái)熱潮。從2005年開始，每一輪宏觀調(diào)控，都會(huì)有人跳出來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)的春天，而過(guò)不了多久就又偃旗息鼓，今年應(yīng)該也是一樣的。

我所以這么認(rèn)為，是因?yàn)槟切┩扑]商業(yè)地產(chǎn)的人的說(shuō)法存在誘惑投資者上當(dāng)?shù)倪壿嬓藻e(cuò)誤。記得有人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的投資風(fēng)險(xiǎn)最小，因?yàn)樯套r(jià)格倒掛，所以商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格泡沫低，投資商業(yè)地產(chǎn)可以高枕無(wú)憂。

可是稍微了解商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格比住宅低，絕不代表它的風(fēng)險(xiǎn)比住宅低。導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格低的原因，和它轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的巨額稅收有關(guān)，有人核算過(guò)，轉(zhuǎn)讓一套商用房所需要付出的稅收成本大致要達(dá)到售價(jià)的20 %，試想這樣的征稅額又有多少人愿意投資商業(yè)地產(chǎn)。

更何況商業(yè)地產(chǎn)主要還是以商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)計(jì)算，現(xiàn)在每平方米的商業(yè)地產(chǎn)租金實(shí)際回報(bào)和可能不到5%，連買了地皮自蓋的恒隆地產(chǎn)沈陽(yáng)項(xiàng)目，目前給出的投資回報(bào)率也不過(guò)6%。

還有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)不受宏觀調(diào)控影響的品種。拜托，雖然不受調(diào)控影響，但商業(yè)地產(chǎn)的首付比例和貸款利率，跟受到了調(diào)控的二套住宅是一樣的。那么這個(gè)不受影響，意義何在呢？

無(wú)論如何，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于住宅。到目前為止，上海實(shí)際上還沒(méi)有真正意義上給投資者帶來(lái)高額回報(bào)的成功商鋪，很多市中心的商鋪放個(gè)三四年，但價(jià)格只是和當(dāng)初買來(lái)時(shí)一樣，很多商鋪的租金持續(xù)多年未漲，租客三四個(gè)月就要換一批。
　　對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)不是投資熱潮，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)也絕不是什么熱門的投資項(xiàng)目。
　　或者有人會(huì)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的地皮要比同一區(qū)域的住宅地皮便宜一半，這不就是巨額利潤(rùn)空間嗎？可是說(shuō)這話的那位，又是否知道商業(yè)地產(chǎn)的各項(xiàng)建筑成本遠(yuǎn)高于住宅？

而且商業(yè)地產(chǎn)既然和住宅價(jià)格倒掛，那么售價(jià)一定是比住宅便宜的。而且根據(jù)圈內(nèi)的規(guī)矩，一般情況下為了吸引投資者購(gòu)買，會(huì)將售價(jià)中的一部分作為租金先返回給投資者。如此一來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)究竟是不是能比住宅獲取更高的利潤(rùn)，還真就是一個(gè)疑問(wèn)。

至于有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多現(xiàn)金流，那就更扯淡了。無(wú)論是什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開始的回報(bào)率絕對(duì)不會(huì)很高，頂多8%已是好得不能再好了。因此一個(gè)總價(jià)十億的項(xiàng)目，頂多能收回不到一億元的現(xiàn)金流，這對(duì)一家每年需要花費(fèi)至少幾十億投資的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，這樣的現(xiàn)金流價(jià)值何在？難道僅僅是為了向銀行證明，公司有償還利息的能力？

所謂的商業(yè)地產(chǎn)能帶來(lái)大量的現(xiàn)金流，其實(shí)無(wú)非是讓開發(fā)商經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的一部分面積，或開超市，或開賣場(chǎng)，利用三個(gè)月帳期的零售業(yè)行規(guī)，將一部分支付給供貨商的應(yīng)付帳款，以及可能象消費(fèi)者出售的各類消費(fèi)卡所獲取的一部分現(xiàn)金流。當(dāng)年，國(guó)美等零售企業(yè)所以能進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)樗鼈儞碛羞@樣的資源。

但對(duì)從來(lái)沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的現(xiàn)金流他們能用得到嗎？與其在自家建的店鋪里開店賺大量現(xiàn)金流，為什么不去購(gòu)買一個(gè)百貨集團(tuán)的股權(quán)，用百貨或超市集團(tuán)的現(xiàn)金流來(lái)解決公司的資金問(wèn)題？

因?yàn)檫@樣的原因，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在僅僅只是熱鬧，絕不是熱潮。