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瑞信亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬22日在上海表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)今年年底將進(jìn)入調(diào)整的“第二期”，即在成交量萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)也大幅下滑，且這輪調(diào)整可能持續(xù)若干年。不過他并不認(rèn)為這將是泡沫的破裂。

總體上，陶冬對(duì)今年余下時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)的展望并不那么樂觀，他認(rèn)為這輪增長(zhǎng)周期的頂峰已在第一季度出現(xiàn)，接下來會(huì)進(jìn)入一個(gè)增長(zhǎng)放緩、通脹上升的階段。但中長(zhǎng)期來看，中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)從出口依賴向內(nèi)需拉動(dòng)的健康轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)更“高質(zhì)量”的增長(zhǎng)。

樓市有泡沫但不會(huì)破

陶冬表示，中國經(jīng)濟(jì)這輪增長(zhǎng)最快的時(shí)期已過，但下降的速度會(huì)比想像中慢，今后兩年經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)相當(dāng)程度上要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)。 

“中國樓市有泡沫，但泡沫未必會(huì)馬上破滅。”陶冬說，中國開發(fā)商的現(xiàn)金流暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)大問題，未來一段時(shí)間，房?jī)r(jià)仍會(huì)在高位膠著，成交會(huì)繼續(xù)萎縮。

但到了第四季度，情況會(huì)有所變化，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能由“一期”進(jìn)入“二期”，即在成交萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下滑：

首先，到第四季度，部分體質(zhì)較弱且杠桿率較高的開發(fā)商可能出現(xiàn)問題；第二，第三、第四季度會(huì)有大量新房涌出，從而顯著改變供需平衡；第三，預(yù)計(jì)到第四季度利率會(huì)明顯上升，從而令投資性需求進(jìn)一步推后，讓供需關(guān)系進(jìn)一步惡化。

上述三方面因素可能導(dǎo)致明年上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，但從全國的水平看，房?jī)r(jià)的跌幅大約在15%至20%。

陶冬預(yù)計(jì)，中國這輪房地產(chǎn)調(diào)整可能持續(xù)若干年，與其說這輪調(diào)整會(huì)有多大驚人的幅度，還不如說是調(diào)整的周期可能較長(zhǎng)。

地方城投潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，會(huì)對(duì)中國乃至全球資產(chǎn)價(jià)格帶來影響，而在中國國內(nèi)的一個(gè)較大風(fēng)險(xiǎn)，就是可能引爆地方財(cái)政危機(jī)，具體來說就是許多地方城投公司可能出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

“這可能是今后3年中國經(jīng)濟(jì)最大的‘定時(shí)炸彈’，一旦被引爆，可能給金融市場(chǎng)帶來相當(dāng)大的殺傷?！碧斩f。瑞信估計(jì)，到2009年年底，中國的地方城投獲得的銀行貸款接近8萬億元，相當(dāng)于銀行總貸款額的19%，接近中國GDP的24%，是地方政府財(cái)政收入總和的226%。

陶冬表示，很多地方城投的運(yùn)作模式都是通過注入一些地產(chǎn)，再以后者為擔(dān)保向銀行貸款。但這些公司的投資項(xiàng)目有許多根本沒有效益，潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

陶冬預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整后的12到18個(gè)月內(nèi)，地方城投公司的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中爆發(fā)，不少公司甚至可能破產(chǎn)。不過他也指出，類似事件盡管可能給股市帶來沖擊，但給經(jīng)濟(jì)帶來的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有限，因?yàn)檎杂凶銐虻哪芰褪侄蝸響?yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的危機(jī)。

陶冬認(rèn)為，中國目前的通脹情況要高于預(yù)期。受到工資和食品價(jià)格上漲等因素影響，陶冬預(yù)計(jì)，中國的CPI到今年年底可能達(dá)到5%。

在通脹上升的情況下，預(yù)計(jì)央行會(huì)從第四季度起開始一系列加息。陶冬預(yù)計(jì)，到2011年年底，中國可能累計(jì)加息200基點(diǎn)。

中長(zhǎng)期來看，陶冬認(rèn)為，勞動(dòng)力成本的上升以及內(nèi)需的快速增長(zhǎng)，將幫助中國經(jīng)濟(jì)在未來十幾年中實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，真正從出口依賴轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)。到2015至2025年間，中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)可能降至7%至8%，但這樣的增長(zhǎng)“質(zhì)量會(huì)高很多”。(⊙記者 朱周良 ○編輯 王曉華)