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　“商業(yè)地產(chǎn)所有產(chǎn)品最近表現(xiàn)都不樂觀。”北京市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王子晨對(duì)近期的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)期不太看好。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的下一步關(guān)鍵在于政策的緊松，若商業(yè)與住宅的“政策倒掛”不解決，商業(yè)地產(chǎn)就難以激活。

此外，他針對(duì)近日有關(guān)“霄云里8號(hào)受‘酒改住’政策影響，降價(jià)萬(wàn)元”的消息表達(dá)了自己的看法，該項(xiàng)目為綜合立項(xiàng)，與北京出臺(tái)的叫?！熬聘淖　闭邲]有直接關(guān)系。而所謂降價(jià)萬(wàn)元，只是提前給予客戶5年租金返還作為一種回報(bào)，這個(gè)回報(bào)只是個(gè)時(shí)間早晚問題。

商與住的政策倒掛

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策下，開發(fā)商是怎么做的？目前市場(chǎng)情況下，怎么做營(yíng)銷？

王子晨：應(yīng)該說我們歡迎投資甚至投機(jī)客進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)投資類的產(chǎn)品，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該活躍，就像股市、期貨等投資產(chǎn)品，但是不能過度投機(jī)。過度投機(jī)也不健康。把投資投機(jī)需求完全擠出去也不實(shí)際。商業(yè)地產(chǎn)的投資與投機(jī)比例應(yīng)該不低于30%。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有沒有做過市場(chǎng)調(diào)研，該用什么方式激活商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)？

王子晨：商業(yè)地產(chǎn)目前最大的問題就是商住政策的倒掛。近幾年，政策一直對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是歧視的，包括這一次叫?！熬聘淖　闭摺６疑虡I(yè)地產(chǎn)資金投入大、投資回報(bào)率低、回收期長(zhǎng)，政策上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是歧視的，是不當(dāng)?shù)摹Ｒ粋€(gè)商務(wù)區(qū)一定要有商業(yè)、酒店和相關(guān)配套，包括“酒改住”政策里面已經(jīng)提到了商業(yè)地產(chǎn)的屬性，是創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，完善城市功能，提高就業(yè)機(jī)會(huì)，為什么還要歧視？

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果政策上不能解決這種政策倒掛問題，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成怎樣的影響？

王子晨：如果這種政策倒掛不改變，想激活目前的商業(yè)地產(chǎn)是不可能的。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從哪個(gè)角度講，國(guó)家政策都應(yīng)該支持而不是打擊。應(yīng)該把從住宅市場(chǎng)擠出的投資投機(jī)需求向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)，這是好事。老百姓在所有投資產(chǎn)品中還是最看重房地產(chǎn)，應(yīng)該疏導(dǎo)，而不是堵。如果一味地堵，會(huì)造成人為的堰塞湖，不利于市場(chǎng)發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策有怎樣的預(yù)期？

王子晨：從上次北京“酒改住”政策來(lái)看，預(yù)計(jì)“商改住”政策會(huì)馬上出臺(tái)。但與“酒改住“會(huì)略有不同。酒改住不允許分戶分套分割銷售，而像綜合立項(xiàng)與辦公立項(xiàng)一定是產(chǎn)權(quán)分割的，允許分割產(chǎn)權(quán)交易，那么就可能在上下水、煤氣等方面不允許分戶。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前商業(yè)地產(chǎn)還面臨什么急需政策解決的問題？

王子晨：下一步，政策上應(yīng)該給一個(gè)明確的說法，不讓酒店立項(xiàng)的項(xiàng)目改成公寓，但公寓算什么性質(zhì)？商業(yè)地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)有酒店、有綜合體、有辦公，唯獨(dú)沒有公寓。但公寓市場(chǎng)是有需求的，如果想蓋公寓的時(shí)候，像這種商住兩用房立項(xiàng)時(shí)應(yīng)該算在哪？現(xiàn)在公寓產(chǎn)品處在政策真空地帶。高檔酒店和高檔公寓應(yīng)該并存，像北京、上海這種大型城市都是有現(xiàn)實(shí)需求的。法律法規(guī)上應(yīng)該給公寓一個(gè)明確的說法，一個(gè)名分。

均衡投資利益

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資面臨什么困難？特別是偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，消費(fèi)人群的限制一直是郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的瓶頸。

王子晨：商業(yè)地產(chǎn)是提高城市進(jìn)程的重要手段，一些城鄉(xiāng)接合部包括郊區(qū)，通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將商業(yè)品牌向外城發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升。但城郊的商業(yè)地產(chǎn)與中心區(qū)有所不同，郊區(qū)受消費(fèi)人群限制，很多開發(fā)商不愿去。加之最近對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策調(diào)控，目前商業(yè)用地仍處于供大于求的狀況，近期北京郊區(qū)又有幾塊商業(yè)用地流標(biāo)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：針對(duì)這種供需矛盾，商業(yè)地產(chǎn)投資商及地方政策應(yīng)如何平衡？

王子晨：地方政府想要城市發(fā)展，想引入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，不妨借鑒開發(fā)區(qū)、園區(qū)的優(yōu)惠政策來(lái)吸引投資商，這樣郊區(qū)商業(yè)發(fā)展了，也解決了城市交通擁堵等很多問題。

實(shí)際上，“酒改住”是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商的均衡投資策略，比如開發(fā)商拿下了10萬(wàn)平方米的酒店項(xiàng)目用地，他更愿意用5萬(wàn)平方米做酒店，5萬(wàn)平方米做公寓，以此來(lái)平衡商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。如果政策不允許這樣做了，可能就會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是開發(fā)商不做了，二是與地方政府商量在該商業(yè)項(xiàng)目周邊再拿一塊住宅用地。否則開發(fā)商不愿花大價(jià)錢在此投資，而且還要面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)需要均衡投資者的利益，如果達(dá)不到這種利益均衡，就沒有開發(fā)商愿意進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，這對(duì)于城市化進(jìn)程可能是一個(gè)毀滅性的打擊。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何發(fā)揮其在城市化中的作用？

王子晨：城市化不僅僅是從平房搬進(jìn)了樓房，不是在農(nóng)村蓋幾棟樓就能解決的。而需要在醫(yī)療、教育、商業(yè)資源方面的支持與發(fā)展。只有真正地進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)，才叫城鎮(zhèn)化。農(nóng)村人口用城鎮(zhèn)化來(lái)解決，必須集約化。并不是農(nóng)村人口都涌到城里，而是就地解決。

在商業(yè)地產(chǎn)上需要政策上的支持和鼓勵(lì)，比如如果將來(lái)出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，最好商業(yè)地產(chǎn)少交甚至是免收。其實(shí)百姓持有一些辦公用房是件好事。這種優(yōu)惠政策會(huì)加速城市化的進(jìn)程。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前來(lái)看，北京商業(yè)地產(chǎn)中哪種類型的產(chǎn)品市場(chǎng)好一些？您對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的預(yù)期？

王子晨：都不太樂觀，無(wú)論商鋪、寫字樓，招商情況都不好。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的走勢(shì)，對(duì)于整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)有一定影響。如果出現(xiàn)所謂的拐點(diǎn)，再想上升是不太容易的。因?yàn)?，這對(duì)其他行業(yè)有很大的殺傷力。預(yù)計(jì)二三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)后，政策有回調(diào)的可能性。

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