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最近一段時(shí)間來,房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊緊鑼密鼓:二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新標(biāo)準(zhǔn)正式出爐,國家發(fā)改委將房產(chǎn)稅的推出列為今年重點(diǎn)工作,財(cái)政部要求加強(qiáng)土地增值稅清算和預(yù)征等。與此同時(shí),地方性的細(xì)則亦在進(jìn)一步的施壓。

政策的明朗使得開發(fā)商基本上放棄了最后一絲幻想,全國一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一線城市5月成交量“腰斬”,在監(jiān)測(cè)30個(gè)城市中,成交面積幾乎全線下跌,總跌幅約44%,其中上海、廣州和深圳三城市,已有樓盤價(jià)格下跌幅度接近15%。

事實(shí)上,這種“量?jī)r(jià)齊跌”的意義不僅預(yù)示著調(diào)控政策的短期見效,更可能意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將從此告別暴利時(shí)代,而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期,理由有三:

首先,本次調(diào)控政策的基本目的不僅僅在于短期抑制高房?jī)r(jià),更在于改變時(shí)下房地產(chǎn)投機(jī)、投資過剩,使房地產(chǎn)回歸居住的基本需要。為此目的,除了一些短期政策外,更注重長效制度建設(shè)。比如,通過稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的合理需求,通過供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化要求住房供應(yīng)的70%為保障基本居住需求的小戶型商品房和政策性住房。也就是說,從抑制投資、投機(jī)的角度而言,這是個(gè)將長期堅(jiān)持的政策,也將成為中國房地產(chǎn)公共政策基本目標(biāo)。

其二,鑒于中國當(dāng)前的高房?jī)r(jià)最大推力在于過度消費(fèi)和投機(jī),而過高的房?jī)r(jià)又在一定程度上成為阻礙城鎮(zhèn)化和中國發(fā)展的最大阻力,當(dāng)房?jī)r(jià)脫離民眾基本收入太過離譜,社會(huì)資源和國民財(cái)富將會(huì)被房地產(chǎn)所綁架。因此,中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程雖然都離不開房地產(chǎn)的發(fā)展,但絕對(duì)是拒絕高房?jī)r(jià)的,政府對(duì)此非常清楚。

其三,目前中國的人均居住面積已經(jīng)超過了30平方米。按照房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律,突破這個(gè)關(guān)口意味著房地產(chǎn)的高速增長期將會(huì)結(jié)束,房地產(chǎn)本身將從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的引擎回歸居住和民生的功能。圍繞未來的住房需求,政府將在完善保障性住房供應(yīng)的同時(shí),撬動(dòng)大量的二手房進(jìn)入租賃市場(chǎng),構(gòu)建一個(gè)與民眾收入和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)的住房結(jié)構(gòu),這種合理的住房結(jié)構(gòu)將在一定程度上杜絕過高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)。

至此,我們基本可以判斷,在未來一到兩年,中國的高房?jī)r(jià)將隨著供求基本面的均衡而告別暴利時(shí)代,房?jī)r(jià)在未來下降至少30%將成為定局。通過本輪的調(diào)整,以暴利和投機(jī)為主要特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格邏輯,將回歸微利和居住功能。

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