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中國的房價已經(jīng)遠遠超過了一般老百姓的支付能力。上海易居房地產(chǎn)研究院5月20日發(fā)布報告稱，去年中國房價收入比已經(jīng)超過了8，北京、上海以及深圳等一線城市的房價收入比甚至超過了14。這意味著，如果你在上海工作的話，不吃、不喝地把所有薪水存起來，也要14年以后才能買得起一套房子！而放眼全球，房價收入比很高的紐約和倫敦也只是7左右。

在有關如何抑制房價的討論中，政府是否應當征收房產(chǎn)稅成了最大的焦點之一。在這一點上，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經(jīng)驗。

韓國樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂，尤其是在首爾，核心地段上漲幅度每年達到10%至20%。韓國政府為了打壓高房價，推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是“綜合不動產(chǎn)稅”。

當時韓國已經(jīng)有財產(chǎn)稅。比如一套1億韓元（現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183:1）以上的住房每年要征收0.5%的財產(chǎn)稅，不過由于征稅的標的房價不到市場價的50%，所以實際稅率只有0.2%左右。

綜合不動產(chǎn)稅是在財產(chǎn)稅之上額外征收，主要面對高端住宅，意在打壓高房價、促進財富的再分配。雖然綜合不動產(chǎn)稅是國稅，但韓國政府把稅款分配到各個地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟發(fā)展差距。

經(jīng)過了激烈的討論后，韓國政府從2005年開始征收綜合不動產(chǎn)稅。征稅對象是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由于征稅的標的房價是市場價的60％至70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產(chǎn)稅實際稅率達到最高峰的0.87%。再加上普通財產(chǎn)稅，負擔確實不輕。李明博總統(tǒng)上臺后，從2008年開始實行減稅政策，調(diào)整了綜合不動產(chǎn)稅，把征稅對象上調(diào)到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%至1%。

目前在中國，反對開征房產(chǎn)稅的專家認為，征稅未必能壓低房價。在韓國推出綜合不動產(chǎn)稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價。但我認為中國應當征收房產(chǎn)稅，原因有兩個。

其一，房產(chǎn)稅會使得稅收資本化。如果買房者預計未來必須繳納房產(chǎn)稅，他們就會要求以較低的價格購買房子。當然，市場的供求關系也會影響稅收資本化效應。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產(chǎn)價格。

其二，房產(chǎn)稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。舉個例子。張三有兩套房子，想把房價為200萬元的一套房子出租。每個月房租是4000元的話，一年房租是48000元。如果房產(chǎn)稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產(chǎn)稅，全年租金純收益就降到了32000元。回報率下降能減少非自住需求，改變供求關系。

推出一項新稅種并非易事。在2005年，韓國政府面對強烈的抵制綜合不動產(chǎn)稅的呼聲。保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。他們的反對理由跟目前中國反對開征房產(chǎn)稅的人們的理由相似：解決樓市問題應該從增加供給出發(fā)；該稅會被轉(zhuǎn)嫁反而增加買房者的負擔，等等。實行綜合不動產(chǎn)稅以來，韓國內(nèi)部對該稅的褒貶不一。有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔。但總的來說，我認為綜合不動產(chǎn)稅的利大于弊。

實行綜合不動產(chǎn)稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現(xiàn)7年內(nèi)首次下降。全國樓價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時，綜合不動產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。當年8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還采取了其它一系列措施：擴大綜合不動產(chǎn)稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些舉措，加上外部環(huán)境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調(diào)整期。一位樓市專家稱：“韓國樓市上漲時，一下子漲得很快，但現(xiàn)在下跌的速度很慢，不像氣泡破裂，而像啤酒泡沫消失?！?/p>

韓國政府在開征綜合不動產(chǎn)稅的同時，把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%。如果中國開征房產(chǎn)稅，也必須同時降低交易環(huán)節(jié)的稅收，否則樓市會出現(xiàn)供求扭曲、交易減少。目前中國與房地產(chǎn)相關的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，而二手房轉(zhuǎn)讓過程中，營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發(fā)達國家，房產(chǎn)保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9：1。

只有靠開征房產(chǎn)稅像這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題。中國政府還應當增加供應，尤其是保障性住房。目前中國樓市的供給結(jié)構(gòu)中，商品房占了90%。極少的保障性住房供應使得房產(chǎn)商享受幾乎壟斷的地位。當前韓國樓市的最熱門話題是“Bogumjari 住宅”，大概意思就是“安樂窩”。到2018年，韓國政府擬在首爾與其周邊建設150萬套保障性住房?！癇ogumjari 住宅”的房價是一般商品房的70%至80%。雖然很多韓國人不太喜歡李明博政府，但對這項政策都十分擁護。

中國樓市里正在形成泡沫，但最好把它成為啤酒泡沫，而不是氣泡。在這一點上，也許韓國的做法也許能有一定借鑒意義。

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