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美國SOM建筑師事務(wù)所合伙人北京CBD東擴(kuò)獲獎方案的總設(shè)計師菲利普·恩奎斯特（Philip.J.Enquist）本刊記者曹海鵬攝

市民的期待：不堵、不漲、少遷

規(guī)劃固然美好，但是談及具體的實(shí)現(xiàn)時間和成效，恩奎斯特也坦言：“我們是規(guī)劃師而不是決策者。我們能做的是為政府提供好的建議。至于這些規(guī)劃最終能否實(shí)現(xiàn)，要取決于政府的具體實(shí)施過程?！?/p>

面對設(shè)計師給出的最大限度的發(fā)揮交通連接性，大力開展公共交通，實(shí)現(xiàn)東擴(kuò)CBD區(qū)域內(nèi)適宜行人步行的街區(qū)等，“堵車”問題在未來的東擴(kuò)區(qū)和整個CBD范圍能否得到解決或緩解？生活在北京CBD地區(qū)的一些居民對此并不樂觀。

“設(shè)計師許諾的CBD：健康，低碳，環(huán)保，交通便利。但讓我覺得這不是一個我熟悉的北京CBD，在我的印象里，北京CBD就是堵車，自行車道很少，上班高峰擠不上公交車和地鐵?！痹诒本┏枀^(qū)CBD內(nèi)世貿(mào)天階上班的白領(lǐng)小彭告訴記者。

2003年北京市統(tǒng)計局城調(diào)隊(duì)對城八區(qū)2000戶居民家庭進(jìn)行了市內(nèi)交通狀況調(diào)查，結(jié)果顯示六成以上北京市民上下班經(jīng)常遇堵車。除了建設(shè)道路系統(tǒng)以外，現(xiàn)階段北京地區(qū)為了緩解道路擁堵采取的方法還有從2009年4月11日起實(shí)施的交通限行政策以及從今年4月12日起實(shí)行的北京市屬單位錯時上下班。但記者在5月對一些經(jīng)常在CBD地段拉客的出租車司機(jī)進(jìn)行了采訪，他們表示并沒有感受到這一新措施帶來的實(shí)際效果。

據(jù)北京交通發(fā)展研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2009年12月北京早晚高峰車輛平均運(yùn)行速度僅為每小時24．3公里和每小時20．4公里。這樣的低速行駛，給城市居民的生活帶來諸多不便。

居住在西四環(huán)的程小姐工作地點(diǎn)在國貿(mào)，每天橫穿北京的上下班讓她比居住在東面的同事在路上多耽誤2個多小時。她告訴記者：“當(dāng)初在選擇工作地點(diǎn)的時候，我總是認(rèn)為CBD地區(qū)的工作機(jī)會要多一些，大的外企公司也比較多?！倍爱?dāng)別人知道我在國貿(mào)上班的時候，總會高看一眼，這種莫名的優(yōu)越感也就抵消了我每天上班路上的辛苦?！?/p>

清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長、人居環(huán)境研究中心副主任、建筑與城市研究所副所長毛其智教授告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“原有北京CBD地區(qū)的問題，就是選址位置不太合適，過于靠近城區(qū)，增加了北京東部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān)，使得大北窯立交橋附近變成一個著名的擁堵區(qū)，影響了城市效率?！?/p>

在程小姐小時候的記憶中，現(xiàn)在的CBD曾是一片荒涼地段，但“現(xiàn)在東邊是發(fā)展起來了，可比起每天讓成千上萬的人從各個方向涌入東邊上班，均衡發(fā)展不是更好嗎？”程小姐說。

在居住環(huán)境方面，相對于SOM引以為傲的綠地設(shè)計，居民們的目光更多集中在東擴(kuò)區(qū)的房價和原有居民區(qū)的拆遷問題上。

一位來北京北漂多年、在朝陽區(qū)紅廟北里租房的年輕畫家小章告訴記者，CBD東擴(kuò)給他帶來的直接影響是，在租約到期的前幾天，房東拿著東擴(kuò)規(guī)劃圖告訴他，他的房子從下月起漲價500元。

實(shí)際上，從2009年10月9日第十屆北京CBD國際商務(wù)節(jié)發(fā)布會透露出CBD將啟動?xùn)|擴(kuò)的消息發(fā)布后，東擴(kuò)區(qū)房價漲幅就遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)北京中原三級市場部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受該消息影響較大的區(qū)域主要有朝青板塊、百子灣板塊和朝陽公園板塊。這些區(qū)域的成交量從2009年10月開始成交量月均環(huán)比之前上漲了50%以上。三區(qū)域的合計成交量占朝陽區(qū)成交總和的比例也達(dá)到了42%～45%。同比消息公布前的2008年的31%，上漲了11%。房源均價由2009年10月的14250元上漲到了現(xiàn)在的21250元，區(qū)域內(nèi)在5個月內(nèi)受利好刺激均價突破2萬，上漲了49%。

而現(xiàn)年65歲的原北京機(jī)械進(jìn)出口公司退休職工張大爺則告訴記者：“10年前因?yàn)椴疬w，我從前門搬到了朝陽北路與姚家園路交匯處的道家園小區(qū)?，F(xiàn)在因?yàn)闁|擴(kuò)，我可能還要搬到更遠(yuǎn)的地方，從市中心到四環(huán)到五環(huán)。先不提國家可以給多少補(bǔ)償，我自己是真的不想搬，也搬不動了?！?/p>

除了對拆遷的直接抵觸，更多的難題出在拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格上。如今在一些北京房地產(chǎn)論壇上出現(xiàn)了呼吁東擴(kuò)區(qū)居民低于15萬元/平米“絕對不搬”的帖子。

對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“如何在拆遷中保護(hù)物權(quán)，找到一個平衡點(diǎn)？協(xié)調(diào)地方政府與老百姓的利益關(guān)系是一個難點(diǎn)?！壁w路興表示：“老百姓所要的拆遷價格，不僅僅是一個房屋的重置價，而要獲得補(bǔ)償款，這遠(yuǎn)不是按市場評估價決定的。”

“打個比方來說，王府井、東單一帶的拆遷補(bǔ)償在12萬元/平米左右，而東城區(qū)、西城區(qū)沒有6萬元/平米～8萬元/平米的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根本是動不了的?！壁w路興說。

對于拆遷安置問題，朝陽區(qū)區(qū)長程連元在做客城市服務(wù)管理廣播中透露，CBD東擴(kuò)區(qū)域建設(shè)的拆遷對接安置房已經(jīng)在籌備中?！霸贑BD東邊的高碑店地區(qū)，已經(jīng)有五千多套安置房在施工了，未來還準(zhǔn)備在東部地區(qū)再籌劃和建設(shè)更多的用于CBD對接安置的房源?！本筒疬w安置的方式，程連元說，可以選擇貨幣拆遷或?qū)嵨锇仓玫姆绞?，他個人更提倡大家選擇實(shí)物安置，因?yàn)椤氨本┑姆孔觾r值還是非常大的”。

CBD擴(kuò)張中的公共利益

“我們的CBD建設(shè)要緊密結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)情況?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長翟寶輝告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

翟寶輝向記者舉例，關(guān)于此次CBD建設(shè)中繼續(xù)加大5A級寫字樓的比例，“這一舉措是否有必要，是否適合？”他舉了自己親身經(jīng)歷的例子：幾年前某部委大樓裝修，部機(jī)關(guān)搬到一棟5A級寫字樓，該樓安裝當(dāng)時世界上最先進(jìn)的智能電梯，根據(jù)乘客按鈕的先后順序?？?。

但這“智能化”的結(jié)果卻是大大降低了運(yùn)送效率，統(tǒng)計起來，每個人從大廳到自己的辦公室需要半小時。究其原因，翟寶輝說：“這樣的5A寫字樓不適合人口密集、大量進(jìn)出的中國辦公環(huán)境。因?yàn)槟切┨嶂蟀“鼇硭臀募徟娜?，會不定時地在某一時段大量聚集?！?/p>

翟寶輝說：“這就好比我們現(xiàn)在總是一用就要世界上最好的電腦，最高級的汽車，好像這些就是最好的。”其實(shí)，“如果倒過來看，總說要建一個世界一流的CBD，我們連一流的城市還沒有達(dá)到，所以CBD到底要實(shí)現(xiàn)怎樣的功用還是一個問題?！?/p>

毛其智認(rèn)為：“城市規(guī)劃原則上是沒有自己的專業(yè)利益，而全部都是為公共服務(wù)的?！睂τ赟OM在北京CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃方案國際征集項(xiàng)目中獲獎，毛其智認(rèn)為很大程度的原因來源于他們參與設(shè)計了CBD第一期的項(xiàng)目，評審者希望東擴(kuò)區(qū)域與前期結(jié)合。

“但是原有CBD存在的問題并沒有得到解決，東擴(kuò)只是為了蓋更多的房子，獲得更大的房地產(chǎn)收益。”毛其智說，“此次競賽是在得到了北京市規(guī)劃委員會默許的前提下，實(shí)際上是朝陽區(qū)從行政區(qū)劃的這個地域經(jīng)濟(jì)的角度來謀劃的發(fā)展過程，對于北京的總體發(fā)展會起到什么作用仍然是個問號。還應(yīng)看到，北京各中心城區(qū)之間你追我趕的發(fā)展競賽。各城區(qū)的GDP排名，目前的情況是朝陽第一，海淀第二，西城至少也做第三吧。于是這邊是CBD東擴(kuò)，那邊（西城區(qū)）還要金融街西延。”

“城市規(guī)劃的發(fā)展，不能只看到近期的發(fā)展，眼前的利益，清楚認(rèn)識了城市規(guī)劃的立場后，再看CBD就不單僅是那幾棟房子，而是到底這個決策能否讓人們共享社會發(fā)展成果，實(shí)現(xiàn)北京乃至全國的整體規(guī)劃?！泵渲钦f。