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近日有消息稱，在北京，各大銀行基本停止對(duì)房齡滿20年以上的二手房發(fā)放貸款。這意味著要購買1990年以前的老房子將很難再獲得銀行的支持，購房者不得不將承受全款支付的壓力。

今年實(shí)施新政以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確要求銀行收緊信貸閘門，從表面上看似乎和房齡沒有關(guān)系，但由于銀行要考慮自身利益，所以就在放貸從嚴(yán)的基礎(chǔ)上最大限度地使用了貸款權(quán)限，而這也在一定程度上降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

中國人民大學(xué)金融與證券研究所陶長高博士表示，銀行這樣做是“可以理解的”，因?yàn)槟壳昂芏嚆y行的貸款額度都較為緊張。進(jìn)入6月份以來，多家銀行信貸額度告急，貸存比一度超出銀監(jiān)會(huì)75%的監(jiān)管紅線，因此要在二季度之前達(dá)標(biāo)，銀行只有從各個(gè)方面收緊貸款。

個(gè)人貸款并非“一刀切”

近日，記者以個(gè)人身份從中行、農(nóng)行、建行等信貸機(jī)構(gòu)了解二手房貸款的真實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)各大銀行并沒有明確關(guān)于房齡達(dá)到一定年限的房產(chǎn)不予貸款的情況，但在貸款人年齡、房產(chǎn)年齡及貸款年限上會(huì)加以限制，例如農(nóng)行，貸款門檻是房齡加借款的年限小于40年。

我愛我家副總裁胡景暉表示，一直以來，銀行對(duì)房齡較長的房屋貸款比較謹(jǐn)慎，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、貸款年限受到較為嚴(yán)格的限制，但也并不是完全收緊，對(duì)一些地段較好的二手房即使達(dá)到了20年，購房者應(yīng)該也能夠申請(qǐng)到貸款，不過，貸款年限卻有可能縮水，或?yàn)?5年或?yàn)?0年。

而據(jù)記者了解，一些大的銀行如交行、建行、工行等之所以比較難貸款給房齡超過20年以上的房源，主要是因?yàn)榻衲甑臉I(yè)務(wù)量較大，貸款額度吃緊，因此在房貸上主要考慮收益較高的新房和房齡較短的二手房，但在一些中小的銀行如中信、浦發(fā)等由于房貸的業(yè)務(wù)量較小，還有一定的貸款額度，房齡滿20年的房子仍能通過銀行貸款，而不是市場傳言的“一刀切”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年的房產(chǎn)新政細(xì)則的主要要求是銀行收緊信貸閘門，從整體局面上看，這一態(tài)勢至少在年底之前將不會(huì)改變，因此才造成了銀行房貸的整體收縮，不僅是20年以上房齡的貸款，新房的個(gè)人貸款、開放商的銀行貸款甚至地方融資平臺(tái)貸款都會(huì)受到影響。而現(xiàn)在，銀行信貸收緊趨勢的作用才剛剛顯現(xiàn)，老房子只不過更明顯一些罷了。

對(duì)二手房市場影響不大

6月10日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年1~5月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，經(jīng)歷有史以來最為嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控新政之后，全國70個(gè)大中型城市的房價(jià)在5月同比和環(huán)比漲幅雙雙回落。尤其是北京，房價(jià)環(huán)比下降0.1%，這是自2009年房價(jià)瘋狂上漲15個(gè)月以來的首次下降。

有數(shù)據(jù)顯示，這是由于二手房市場下滑帶來的房產(chǎn)價(jià)格下降。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，二手房成交均價(jià)環(huán)比降幅達(dá)到8%左右，而北京地區(qū)新房成交價(jià)格下降只有3%，新房降價(jià)幅度要明顯弱于二手房。

鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，這有可能是由于新房價(jià)格下跌周期有所滯后所致。2008年北京房價(jià)下行期間，新房市場價(jià)格的下降就比二手房晚了3個(gè)月，但跌幅會(huì)更為明顯。因此林倩認(rèn)為，下階段新房價(jià)格降幅將有可能加深，從而令目前較高的房價(jià)得到平抑。

不過她表示，即使是這樣，在二手房市場也會(huì)因建筑年限的影響而有所不同，各個(gè)年代二手房的價(jià)格將隨年限的新舊梯次下降，在房產(chǎn)新增轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰⌒行枨笾螅@種影響將更為擴(kuò)大，而具體表現(xiàn)就是目前房產(chǎn)市場較大的議價(jià)空間。

有業(yè)內(nèi)人士分析，一般來說，在目前國內(nèi)新房價(jià)格領(lǐng)漲各建筑年限二手房的時(shí)代，新房理應(yīng)表現(xiàn)出良好的抗跌性，但由于不同投資者價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)存在差異，對(duì)此的理解可能會(huì)有所不同，具體表現(xiàn)為經(jīng)營幾年商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值甚至?xí)驗(yàn)榈禺a(chǎn)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值而高于一般新建項(xiàng)目，而與之相比，年代過于久遠(yuǎn)的建筑自然會(huì)因?yàn)榕c當(dāng)今設(shè)計(jì)理念和消費(fèi)習(xí)慣的脫節(jié)而有所貶值。

在這種情況下，即使銀行停止對(duì)此類房屋放貸也并不能對(duì)二手房市場產(chǎn)生太大的影響，更何況這樣的房產(chǎn)在市場交易并不活躍。據(jù)胡景暉分析，目前北京20年以上的存量房在市場中的交易不足10%，消費(fèi)者更青睞于5年、10年左右具有未來升值潛力的房源以及具備較強(qiáng)抗跌性的“學(xué)區(qū)房”。

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