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 各自為戰(zhàn)

與其他同行一樣經(jīng)受了“黑5月”之后，首開股份已經(jīng)開始有所行動(dòng)。除了首開·東都匯低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格開盤外，首開股份在售的首開·智慧社在進(jìn)入6月后，價(jià)格也相比前期有所下降。

“我們不會(huì)死抱著市場(chǎng)亢奮時(shí)期的價(jià)格不放，因?yàn)槭组_股份是上市公司，受到業(yè)績(jī)結(jié)算壓力和股東回報(bào)的影響，必須用更加理性的策略來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化?！笔组_股份證券事務(wù)代表鐘寧表示。

針對(duì)目前市場(chǎng)狀況，首開股份已經(jīng)采取了應(yīng)對(duì)措施。根據(jù)鐘寧的介紹，對(duì)于新開盤的項(xiàng)目，價(jià)格會(huì)比一兩個(gè)月之前的市場(chǎng)定價(jià)有一個(gè)適度的下調(diào)。對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，也會(huì)采取一些靈活的付款方式和優(yōu)惠活動(dòng)促進(jìn)項(xiàng)目的順利銷售。

“我們判斷和決策的標(biāo)準(zhǔn)主要有三方面，現(xiàn)金、開工計(jì)劃和明年的結(jié)算安排。由于明年大部分的結(jié)算都是今年的銷售收入，因此我們會(huì)根據(jù)明年具體的銷售目標(biāo)來安排今年的銷售節(jié)奏?！辩妼幷f。

首開股份的調(diào)價(jià)行動(dòng)與部分開發(fā)商站在了一隊(duì)，他們擔(dān)心“黑五月”乃至可能到來的“黑六月”、“黑七月”的接踵而至。恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、首開股份、綠地集團(tuán)相繼降價(jià)，復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉提出：“我們必須根據(jù)客戶思路的變化調(diào)整價(jià)格、調(diào)整心態(tài)?！?/p>

“這些品牌開發(fā)商重周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式以及其示范效應(yīng)，將會(huì)引領(lǐng)房?jī)r(jià)真正的回落。”東方證券地產(chǎn)分析師楊國華說。

不過，也有相當(dāng)一部分開發(fā)商選擇了截然相反的路徑。對(duì)于全年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)如何達(dá)到，他們給出的答案大多是下半年加大和加快推盤，但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種舉動(dòng)很可能適得其反。

“下半年需求的不斷萎縮和供應(yīng)的大幅放量，反而會(huì)對(duì)下半年的房?jī)r(jià)下降起到進(jìn)一步的推進(jìn)作用?！比A泰聯(lián)合證券分析師魚晉華表示。

在一片喧囂和混亂中，曾經(jīng)在2008年以“降價(jià)帶頭大哥”面貌示人的萬科至今態(tài)度模棱兩可。已經(jīng)有內(nèi)部消息傳出萬科已經(jīng)在深圳降價(jià)，甚至可能會(huì)在6月份進(jìn)行全國范圍內(nèi)的降價(jià)。

后勢(shì)難判

面對(duì)房企5月份的集體低迷和近期各種促銷優(yōu)惠的蜂起，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新一輪的降價(jià)風(fēng)潮已經(jīng)迫在眉睫。

實(shí)際上，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)5月銷售數(shù)據(jù)來看，銷售均價(jià)已經(jīng)開始明顯松動(dòng)。除了銷售均價(jià)上漲34%的世茂房地產(chǎn)外，其他公布數(shù)據(jù)的開發(fā)商銷售均價(jià)環(huán)比分別下降2%～32%不等。

以萬科為例，其5月平均銷售價(jià)格為10872元/平方米，相對(duì)于4月的12322元/平方米環(huán)比降幅達(dá)到12%。而從萬科單月銷售均價(jià)看，這一價(jià)格在2009年12月達(dá)到高點(diǎn)13580元/平方米之后，在2010年1月明顯下滑，隨后逐步企穩(wěn)。

盡管銷售均價(jià)受到每月推盤類型和價(jià)格不同的影響，但是眾多開發(fā)商的銷售均價(jià)環(huán)比齊齊下降則從某種程度上顯示出房企不再堅(jiān)持高價(jià)策略。

另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5大一線城市中有超過五成的樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌，這類樓盤主要分布于城市次中心區(qū)，也是前期價(jià)格上漲相對(duì)較快的區(qū)域。其中上海、廣州、深圳三城市，有此類樓盤下跌幅度接近15%。這些數(shù)據(jù)與開發(fā)商的銷售均價(jià)數(shù)據(jù)相結(jié)合，降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)顯露無疑。

那么大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)潮何時(shí)到來？業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)各有不同。

按照鄭閔鋼的看法，類似于萬科、中海、恒大這種全國性布局、存貨量巨大又看中周轉(zhuǎn)率的大型公司降價(jià)壓力比較大，而一些二三線區(qū)域龍頭和土地規(guī)模較小的中小公司存貨量并不大，相對(duì)而言能夠選擇較好的時(shí)機(jī)和價(jià)格出手。

“經(jīng)過我們用模型的粗略測(cè)算，即使房?jī)r(jià)下降30%，或者今年銷售額比去年下降50%，上市房企仍然會(huì)處于盈利狀態(tài)。因此，全國性的普遍降價(jià)潮短期內(nèi)還不會(huì)到來。”鄭閔鋼說。

但房地產(chǎn)專家陳真誠則認(rèn)為，半年度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐將會(huì)對(duì)房企們的行為有重要影響。由于通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，一旦半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)觸動(dòng)政策神經(jīng)，加息將成為定局，由此引發(fā)資金成本的上升可能會(huì)成為房企大規(guī)模降價(jià)潮的直接誘因。

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