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6月4日,沸沸揚揚的非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)央企退出在宣布近3個月后終于有了首家轉(zhuǎn)讓成功的案例，來自福建的一家民營地產(chǎn)公司中駿置業(yè)控股有限公司在1.26億元取得中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景100%股權(quán)，一個月前，都市圣景以同樣的價格在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。相比與其他在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的央企地產(chǎn)資產(chǎn)，北京都市圣景之所以能夠成為第一個轉(zhuǎn)讓成功的項目其實是因為項目本身有著非常特殊的特質(zhì),并非其他央企地產(chǎn)項目所能夠效仿。

首先，該項目是中石油100%擁有股權(quán),不存在其他龐雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是央企地產(chǎn)很多退出項目所不具備的。例如，在產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的航天科工集團轉(zhuǎn)讓金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)，中國核工業(yè)集團掛牌轉(zhuǎn)讓下屬北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)，以1元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓的中石化下屬北京燕山石油化工有限公司持有的珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)，哈電氣集團轉(zhuǎn)讓哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司35%股權(quán)、東力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司25%股權(quán)等都不是100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

其次，項目本身擁有一定盈利空間。雖然，4月16日房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺猶如給房地產(chǎn)市場潑上了一瓢冷水，多宗土地出讓遭遇到流拍的命運，然而像都市圣景項目這樣擁有的良好地段在當(dāng)前的土地轉(zhuǎn)讓中已不多見。這塊位于北京北二環(huán)附近德外大街的約5800平方米的土地其實已經(jīng)成為稀缺資源，將來升值的空間十分巨大。

第三，對于央企來說，這已經(jīng)是一塊燙手的山芋。由于當(dāng)初項目是通過法院拍賣渠道獲得，大量拆遷受阻、規(guī)劃調(diào)整等歷史遺留問題使得該項目的開發(fā)并不像想象般的順利。本來，該項目的開工時間是2005年，竣工日期是2007年。在國資委3月19日出臺“限退令”的同時，都市圣景就曾收到過北京市國土資源局的通知，要求將該項目建設(shè)開發(fā)情況書面報告國土局，該項目已經(jīng)推遲5年沒有開工，已構(gòu)成土地閑置。無論是從政策的風(fēng)險還是從項目的風(fēng)險，中石油都會很樂意將項目轉(zhuǎn)出，況且，該公司在2002年成立以來就一直虧損，僅今年4月就凈虧損68萬元。

第四，轉(zhuǎn)讓條件相對寬松。由于是按照“限退令”退出，都市圣景的轉(zhuǎn)讓只求得全身而退，并不會期望從中牟利，并且不需要進行職工安置等項事宜，這也給了摘牌公司很大的運作空間。從轉(zhuǎn)讓方式價格上看，接盤方中駿置業(yè)應(yīng)該是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，并沒有出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)競價的情況。

此次轉(zhuǎn)讓還有一個重要的因素就是接盤的民營企業(yè)不差錢。作為今年2月剛剛在港交所上市的福建民營房地產(chǎn)公司，中駿置業(yè)有著很好的融資渠道，并且也一直在高調(diào)拿地。中駿置業(yè)至今擁有土地儲備超過700萬平方米，其中去年新增土地儲備超過145萬平方米。該企業(yè)今年擬斥資30億元收購?fù)恋?，土地儲備有望突?000萬平方米，拿地的愿望非常強烈。

雖然都市圣景在拆遷等方面還面臨著一定的瑕疵，其實中駿置業(yè)政策的風(fēng)險已經(jīng)不大，再加上民營企業(yè)靈活的操作機制，應(yīng)該不難解決。

央企地產(chǎn)退出的此次破冰，雖然總算給“勸退令”做了一個注腳，但是筆者看來并不具有示范效應(yīng)。甚至有媒體預(yù)測，如果最終確實要落實“勸退令”的話，未來國資委甚至要成立一家新的資產(chǎn)管理公司，接納招拍掛流拍或協(xié)議轉(zhuǎn)讓不出去的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合適或債務(wù)過多的房地產(chǎn)公司，并由這家公司對這些資產(chǎn)進行打包出售，或者根據(jù)屬地原則轉(zhuǎn)交給地方國資委，再注入到某一家公司。但這無疑于換湯不換藥，并未達(dá)到“勸退令”原本的初衷。王志新

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