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5、對房地產(chǎn)市場的誤解

　　導致房價持續(xù)上漲的另外一個重要原因是人們對于房地產(chǎn)市場的錯誤理解。房地產(chǎn)市場與一般商品市場不同，它并不存在通常意義上的一般均衡。從供給角度來講，住宅商品是非常不同質(zhì)的商品，以致不同的住宅必須賣給不同的消費者。從需求角度來看，房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，既可以用作居住，又可以用作投資，考慮到人們實際收入水平的差別，就會導致人們對于住宅商品產(chǎn)生差別性的需求，即：高收入者因為擁有較多的貨幣資產(chǎn)，不僅有能力購買單價較高、面積較大的住宅，而且還可以對房產(chǎn)進行投資、乃至投機，借以達到增加其資產(chǎn)收益之目的；但是對于那些低收入者來說，由于受到收入預算的約束，他們既沒有能力購買單價較高、面積較大的住宅，更沒有能力對房產(chǎn)進行投資或者投機；除此之外，還有那些介于兩者之間的中等收入的消費者，他們可能沒有足夠的貨幣資產(chǎn)來購買高收入者才有能力購買的住宅，但又不愿意購買低于他們收入水平的、較為簡陋的住宅，他們寧可“排隊等待”(等待貨幣收入積累到一定水平之后再去購買合意的住宅)。

　　總結(jié)以上兩個方面的分析，我們自然可以得到這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)市場事實上并不存在一個統(tǒng)一的市場，所以也就不會存在所謂的一般均衡解。既然不存在普通商品市場上的一般均衡解，那么要想出清房地產(chǎn)市場的供給與需求(即供求平衡)，就只能是差別產(chǎn)品的分離均衡。

      如果能夠用一個幾何模型來表示這樣的均衡，那么在一個縱坐標為房價、橫坐標為需求與供給數(shù)量的模型中，社會對住宅商品的需求并不是一條從左上方向右下方傾斜的、并且是連續(xù)可導的曲線，而是一條至少帶有兩個拐點、并且是非連續(xù)性的、向右下方傾斜的臺階線。其中：處在左上方的那段曲線是高收入者對住宅商品的居住、投資或者投機的需求；處在右下方的那段曲線是低收入者對住宅商品的居住或者租賃需求；而連接上下兩條需求曲線的垂直線則是中等收入者的需求曲線。

　　面對這樣三條差別巨大的需求曲線，就必須要有三條供給曲線加以配對，才能實現(xiàn)保證市場所有需求得以出清的分離均衡。這三條供給曲線分別是：以開發(fā)商為主體的、旨在滿足高收入者的市場供給曲線；以政府為主體的、旨在滿足低收入者的住宅供給曲線(即與所有權(quán)讓渡有關(guān)的經(jīng)濟適用房供給或者僅與使用權(quán)讓渡有關(guān)的廉租房供給)；最后，我們還需要一個規(guī)范的、并且是規(guī)模可觀的、主要用來滿足中等收入者在排隊等待期間之住房需求的租賃市場，如管理良好的、僅供租賃居住的公寓等。

　　但是，在今天的中國并不存在這樣的租售體系，除了開發(fā)商純市場化的供給之外，由政府提供的經(jīng)濟適用房和廉租房的供給嚴重不足，并且也沒有一個規(guī)?？捎^、管理良好的租賃市場。由于住宅供給在結(jié)構(gòu)上的過于單一，當然也就滿足不了國民的差別需求，其結(jié)果是人們誤以為房地產(chǎn)市場根本就不存在我們在這里所說的分離均衡，而只有類似于其他商品市場一樣的一般均衡。

　　那么混淆一般均衡與分離均衡會產(chǎn)生怎樣的問題呢？從供給角度來講，政府就會忽略其所必須承擔的向低收入居民提供經(jīng)濟適用房或者廉租房的職能；從需求角度來講，在一般均衡的市場結(jié)構(gòu)假設(shè)下，事實上是分離的需求曲線就會變?yōu)橐粭l虛幻的、不帶有拐點的連續(xù)性曲線，這意味著所有的需求(盡管它們是有差異的)被不加區(qū)分地加總了，于是需求就會被高估，即使不考慮目前中國有大量的產(chǎn)業(yè)資本為了預防未來可能發(fā)生的通貨膨脹而拼命地購入房產(chǎn)的非理性行為，總體房價水平也會因為這種錯誤的加總而暴漲。隨著房價暴漲，那些原先就不屬于這個市場中的居民就會在不斷走高的房價沖擊下陷入絕望的境地，并有理由對這個病態(tài)的房地產(chǎn)市場表示不滿、甚至憤怒。

　　根據(jù)以上各點分析，我們大致可以得到這樣兩個結(jié)論：第一，中國最近10來年房地產(chǎn)價格的瘋狂上漲與全球性流動性過剩相關(guān)；第二，在美國的次貸危機發(fā)生后，全球的房價都已大幅下跌，唯有中國的房價居然在危機中還能繼續(xù)上漲，究其原因，就在于中國的房地產(chǎn)市場比大多數(shù)發(fā)達工業(yè)化國家還要不理性，這種不理性主要表現(xiàn)在兩個方面：一是各級地方政府已經(jīng)不理性地把土地的高溢價作為其財政收入的主要來源；二是大量的產(chǎn)業(yè)資本非理性地把房產(chǎn)當作了投資對象。因為有了這樣兩種非理性行為，在中央政府為保增長而采取積極的貨幣擴張政策的情況下，伴隨著流動性增加而來的房價上漲也就不足為怪了。( 上海證券報)

　　(作者系復旦大學世界經(jīng)濟研究所所長)