布子“X”
萬(wàn)科終于出手了。
7月16日，萬(wàn)科與保利、中海、碧桂園和雅居樂(lè)競(jìng)價(jià)，舉牌117次，21.5億元奪佛山總價(jià)地王。這是繼武漢爭(zhēng)奪后再次在土地拍賣中獲勝。
7月7日，萬(wàn)科在武漢雄起了一把，一舉擊敗保利、金地，以7.275億元的代價(jià)獲得了武漢東湖開發(fā)區(qū)鄭橋村地塊。此次拍賣先后進(jìn)行了652輪舉牌，最終在樓面地價(jià)超過(guò)2100元/平方米后，萬(wàn)科得償所愿。
業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科之所以一反常態(tài)，源于其在武漢的率先布子及深耕細(xì)作。熟悉當(dāng)?shù)卣?jīng)生態(tài)的上述人士透露，萬(wàn)科此前在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)營(yíng)了一段時(shí)間，人脈關(guān)系已經(jīng)打通，因此無(wú)形成本也相對(duì)更小。
武漢的勝利是很好的前期布子范本。
而從5月22日開始，萬(wàn)科這兩個(gè)月也一直在為以后的發(fā)展尋找先手。
最近萬(wàn)科花費(fèi)超過(guò)80億元拿的地，基本都位于二線城市。而且不少都位于萬(wàn)科區(qū)域聚集地以外。多年來(lái)，萬(wàn)科一直沿著“3+X”戰(zhàn)略進(jìn)行區(qū)域聚焦發(fā)展。其中三大戰(zhàn)略聚集地分別是指：長(zhǎng)三角，上海、蘇南與杭州形成犄角，每年貢獻(xiàn)近130億元銷售額；珠三角，以深圳、廣州為核心，年銷售額超過(guò)150億元；渤海灣，北京、天津，年銷售額近100億元。
但萬(wàn)科拿下的16個(gè)新項(xiàng)目中，有11個(gè)是在三大戰(zhàn)略聚集地以外，也就是萬(wàn)科所謂的“X”區(qū)域?！巴ǔ＿@些區(qū)域主要都是當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)商在開發(fā)，全國(guó)性的上市公司沒有進(jìn)駐，或者沒有‘扎根’?！币晃蝗f(wàn)科的內(nèi)部人士向記者描述他們新選擇的區(qū)域，但這些區(qū)域都有著不低的消費(fèi)潛力，例如廈門、福州、重慶等。
而這些區(qū)域萬(wàn)科還不需要與競(jìng)爭(zhēng)者刀刀見血地拼命。其實(shí)，萬(wàn)科2009年已在二線城市開發(fā)中嘗到甜頭，克而瑞（中國(guó)）研究中心數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，萬(wàn)科在一線城市的普通住宅銷售面積為101.19萬(wàn)平方米；而在二線城市的住宅銷售面積則達(dá)到144.10萬(wàn)平方米。而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售范圍則更為集中。
“萬(wàn)科的策略還是對(duì)的?！敝性禺a(chǎn)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵說(shuō)，按照一線城市現(xiàn)在的地價(jià)，企業(yè)還是面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)需要大漲，才能有利潤(rùn)。同時(shí)，由于二三線城市地價(jià)水平低，因此投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。再加上萬(wàn)科擅長(zhǎng)做中端產(chǎn)品，因此，二線城市的購(gòu)買力足以支撐萬(wàn)科的穩(wěn)健發(fā)展。例如方興地產(chǎn)拍下的北京廣渠路15號(hào)地，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)要達(dá)到3萬(wàn)元/平方米才可能贏利，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)未穩(wěn)的背景下，無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高。
“萬(wàn)科將做一個(gè)房?jī)r(jià)跟隨者?！本拖裢跏詮?qiáng)調(diào)的，這也是萬(wàn)科在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市的策略。上述北京廣渠路地塊，雖然萬(wàn)科沒有拿下，但他們也是高價(jià)拍賣的獲利者之一。因?yàn)槿f(wàn)科在附近有一塊樓面地價(jià)達(dá)到1.1萬(wàn)/平方米的地塊，由于擔(dān)心虧本一直沒有開工，地王的出現(xiàn)使他們的壓力驟減。業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)“惡毒”地描述在該地塊成功拍賣后當(dāng)晚，北京萬(wàn)科如何舉辦了慶功會(huì)。
與上一波土地狂飆的時(shí)期相比，這一輪萬(wàn)科明顯更為謹(jǐn)慎。避開風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的中心城市，在一些二線城市尋找藍(lán)海。即使是區(qū)域聚集地，萬(wàn)科也選擇一些競(jìng)爭(zhēng)較少的外圍城市例如珠三角的佛山、中山等地。
[責(zé)任編輯：kristy_cj]
