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樓市尚處于“回暖”過程，有開發(fā)商“見好就漲”，或者“見好就收”?！吧蠞q”的是房價，“收縮”的是房源。而后者就是市場常言的“捂盤”。面對“回暖”，開發(fā)商為何逆市惜售？

銷量上升,開發(fā)商又顯傲慢

各地剛結束的“五一”房展會，與以往有一顯著差異：開發(fā)商對促銷明顯“懶”了很多，心理上似乎也“牛”了起來。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會上，雖然參觀人數比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開發(fā)商都“放得很開”，但現在的促銷總體比較平淡。

一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤將在５月底推出新房源，售樓人員甚至不無傲慢地告訴咨詢人群：“我們沒有優(yōu)惠措施，我們就這個價格，要不要買你們自己考慮好了”。

而在場外售樓處，又出現了久違的排隊人群。記者近期實地采訪發(fā)現，位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處，開盤之前就有人排隊。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在３月底推出１４０多套以兩房為主的房源，幾天內即被訂購一空。

相關統計數字也印證這一點。上海網上房地產統計顯示，４月２５日，上海單日商品房成交量突破１０００套，達到２００７年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也幾乎每天維持在１０００套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落，但節(jié)后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“看不懂”。

價格方面，根據中房指數監(jiān)測系統檢測結果，重點城市房價漲跌互現，呈現小范圍波動。在上海、北京、深圳等一線城市，提價的樓盤很多，但穩(wěn)住的樓盤也有。不管怎樣，有了足夠成交量支撐，開發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看，幾家上市房企業(yè)績一改頹勢，大為改觀。

“逆市惜售”：開發(fā)商主動挑起新一輪相持

為什么人們排隊買房？上海一家房企老總對記者說出了一大原因：“如果有２００個人買房子，開發(fā)商拿出１００套來賣；每兩個人買一套，就只好去排隊了。”

他坦言自己的樓盤也正是如此：“我們現在放慢了銷售節(jié)奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產品都投進市場?！彼墓灸壳霸谑蹣潜P占可售總數的５０％－６０％，“剩下的房源暫不辦理預售證，放到明年再說，我們準備賭一賭未來”。他說，這些房子都是六七年前拿的地，當時的地價比現在房價要低得多，部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價格一定比現在上漲一點，多出來的可都是純利潤”。

記者采訪、分析發(fā)現，同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類：一類是“低進高出”，其房價遠超多年前購置土地的樓板價，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動惜售”；另一類則大多是近兩三年買的高價地，有些樓板價之高甚至到了“面粉”貴過“面包”的程度；對這些開發(fā)商來說，房價的回落是難以忍受的，所以現在只好“扛著”不降價，從而被迫“惜售”。

惜售同時，上述開發(fā)商還表示，目前沒有進一步投資、拿地的準備，“我們會考慮跟蹤一些項目，但現在不是拿地的最好時候”。這種心態(tài)頗有代表性。國家統計局公布的數據顯示，今年一季度全國完成房地產開發(fā)投資４８８０億元，比去年同期回落２８．２個百分點。其中，占房地產開發(fā)投資比重超過七成的商品住宅完成投資３４２２億元，比去年同期回落３１．５個百分點。土地方面，一季度全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積４７４２萬平方米，同比下降４０．１％；完成土地開發(fā)面積５２２３萬平方米，同比下降１１．３％。

房地產商不能“好了傷疤忘了痛”

與一季度相比，二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”，一線城市尤為如此。比如，中原地產研究中心數據顯示，４月份第一周后，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現環(huán)比下跌。其中，第四周（４月２０日—４月２６日），成交量環(huán)比降幅超過２０％。“五一”假期，北京住宅日均簽約量４２４套，亦低于４月的平均水平４４６套。退房率也有所上升。

市場人士認為，京、滬兩個“風向標”城市樓市表現差異，從表面上看跟供求比、政策環(huán)境等有關，但根本上則是形勢不夠明朗時市場博弈出現的正常波動，其中不排除存在市場對捂盤、漲價等現象作出反饋等原因。

上海城開集團總經理倪建達認為，樓市回暖使開發(fā)商的日子剛有起色，但這一過程可能導致市場調整過程被迫中斷，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大，但全年走向如何還要看六月份以后。戴德梁行在新近的報告中提醒，隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實施，整體市場流動性較為充裕，預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價格彈性也逐步增大，略微的價格變化對需求方的影響將較為明顯。

欲“賭未來”的開發(fā)商認為：“明年此時，房價肯定更高?！倍拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒：“如果企業(yè)在日子剛好過的時候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國的房地產開發(fā)企業(yè)，就有些盲目樂觀情緒。”