2008年三季度宏觀經(jīng)濟加速下滑,第二產(chǎn)業(yè)增速放緩是拖累經(jīng)濟的主要原因,其中,與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重工業(yè)增速更是快速下滑。
我們認為,救市政策將在2009年二季度開始陸續(xù)顯現(xiàn)效果。此次救市政策力度空前。我們通過研究歷史上五種手段(首付款比例變化、購房貸款利率變化、通過言論改變預(yù)期的策略、貨幣供應(yīng)量變化、商品房供應(yīng)量變化)對需求的影響時滯,推斷救市政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長。
市場基本面要素面臨壓力,將導(dǎo)致短期房價繼續(xù)下行,但各要素有望在2009年陸續(xù)好轉(zhuǎn),并在2009年底走出低谷。重點關(guān)注的基本面要素是商品房庫存量、保障房供應(yīng)量、房地產(chǎn)行業(yè)資金狀況、地價成本、購房支付能力。我們認為,12個主要城市多余庫存壓力,預(yù)計于2009年底有效緩減。保障房建設(shè)也并非商品房市場的絆腳石,而貨幣政策放松,房企開發(fā)資金壓力將在2009年逐漸好轉(zhuǎn)。另外,高地價土地將陸續(xù)入市,約束房價下跌幅度。若2009年整體房價下行約14%,房價收入比將降至1990年以來的歷史低位,居民購房支付能力將大幅增強。
因此,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會繼續(xù),但積極因素正在逐漸增多。政策面和市場自身基本面將推動行業(yè)在2009年見底,而從估值角度看,行業(yè)市盈率處于歷史低位,同A股其他行業(yè)相比也具有優(yōu)勢,值得引起投資者關(guān)注。
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