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2020年三季度中國長租公寓規(guī)模榜單解讀②

運營商方面三季度整體開業(yè)增長出現(xiàn)拐點，恢復(fù)增長，頭部企業(yè)收并購頻頻，中小規(guī)模及不合規(guī)企業(yè)在監(jiān)管趨嚴下，不斷淘汰出局。

1.整體開業(yè)規(guī)模環(huán)比上漲4.1%

截至2020年三季度，品牌運營商長租公寓的開業(yè)規(guī)模累計約24.1萬間。三季度，運營商積極調(diào)整經(jīng)營情況，整體開業(yè)規(guī)模環(huán)比小幅上漲4.1%。但受需求恢復(fù)不及預(yù)期影響，整體拓展持續(xù)收縮，企業(yè)仍保持謹慎態(tài)度。

從運營商規(guī)模榜TOP10企業(yè)排名來看，魔方、樂乎、世聯(lián)紅璞位居前三。新增開業(yè)方面，三季度魔方落地1個項目，新開業(yè)房源425間；樂乎三季度北京新開7個項目，新開業(yè)房源約2000間，并嘗試創(chuàng)新模式，以「滿客」為2020年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，為公寓主提供代招租服務(wù)。

值得一提的是，三季度部分收并購相繼落地，樂乎并購灣流、城家收購遠洋房源，尤其城家接手遠洋約3800間房源后，開業(yè)規(guī)模達到1.5萬間。此外，樂璟生活社區(qū)三季度新增開業(yè)約1200間，安歆集團完成并購易企租后開業(yè)規(guī)模接近1萬間，E+青年公寓憑借輕資產(chǎn)發(fā)力開業(yè)增長近3000間。

整體來看，項目開業(yè)增長相對二季度在一定程度上有所恢復(fù)，但在資金和運營壓力下，各家企業(yè)仍在不斷探索新方向。

2.暴雷頻發(fā)，運營商加速洗牌

三季度，部分城市出臺政策措施加強對住房租賃金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，對住房租賃企業(yè)經(jīng)營模式的合規(guī)性進行審查。一系列「暴雷」事件背后主要原因有兩方面，一是受疫情影響，長租公寓空置率大幅上升，企業(yè)現(xiàn)金流緊張，面臨資金鏈斷裂危機。二是經(jīng)營不合規(guī)，「高進低出」、「長收短付」的經(jīng)營模式使得金融風險大幅增加。

新規(guī)出臺后，在運營商陣營內(nèi)，大量不合規(guī)經(jīng)營的企業(yè)集中出現(xiàn)了「爆倉」、「跑路」的情況。對于魚龍混雜的運營商品牌，洗牌加速中。

3.部分運營商嘗試轉(zhuǎn)型「公寓服務(wù)商」

2020年在疫情的影響下，長租公寓市場需求萎靡，融資環(huán)境收緊，部分運營商陷入經(jīng)營困境。行業(yè)整體面臨出租難的現(xiàn)狀，在這種行業(yè)背景下，部分運營商開始謀求創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，聚焦精細化、差異化、高效化運營。以樂乎、E+青年公寓為代表，嘗試轉(zhuǎn)型為「公寓服務(wù)商」，為業(yè)內(nèi)公寓方提供代招租服務(wù)，快速去化房源。如樂乎與旭輝領(lǐng)寓達成戰(zhàn)略合作，已在北京合作兩個項目。

4.頭部企業(yè)收并購，行業(yè)資本加快整合

三季度，收并購事件頻頻落地，主要發(fā)生在頭部企業(yè)之間，諸如樂乎并購灣流、城家收購遠洋房源等。頭部規(guī)模型企業(yè)擁有相對穩(wěn)定、優(yōu)秀的運營管理團隊，能支撐逆勢中的規(guī)?；瘮U張。未來，運營商之間的競爭格局更加清晰化，頭部規(guī)模型企業(yè)競爭優(yōu)勢更加突出，運營能力欠佳的中小型企業(yè)將逐漸出局。

與此之外，今年7、8月份的「暴雷」事件，加快了行業(yè)資本的整合，加劇了企業(yè)間的分化。后疫情時代，行業(yè)收并購或?qū)⒊蔀槌B(tài)，行業(yè)資源將會向頭部企業(yè)集聚。

小結(jié)

2020年對社會各行業(yè)來說都將是值得銘記的一年，挑戰(zhàn)與機遇并存。長租公寓行業(yè)目前仍處于初步發(fā)展期，在突如其來的疫情影響下，行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展都經(jīng)歷了嚴峻的考驗。

在特殊的發(fā)展環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)當由追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘?jīng)營質(zhì)量。一方面，積極拓寬拓客渠道，提升運營和服務(wù)質(zhì)量，保證客源的穩(wěn)定性，著重提升項目出租率。另一方面，在業(yè)務(wù)拓展方面可以實行戰(zhàn)略性收縮，將拓展區(qū)域集中在城市基本面和租賃市場面較優(yōu)的城市，重點獲取優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，穩(wěn)步發(fā)展。

免責說明：

克而瑞所發(fā)布的「2020年三季度長租公寓規(guī)模榜單」系以易居企業(yè)集團·克而瑞市場監(jiān)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過多維度數(shù)據(jù)監(jiān)測、多元化綜合評判所生成的半年度測評排行榜，為盡可能保障公開數(shù)據(jù)和監(jiān)測數(shù)據(jù)的邏輯和維度一致性，對于未監(jiān)測到的部分租賃企業(yè)及品牌數(shù)據(jù)，不納入榜單統(tǒng)計范圍。克而瑞明確表示，上述榜單內(nèi)容為獨立見解僅供參考，克而瑞不對使用上述榜單及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任，且就榜單相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。