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12個(gè)試點(diǎn)城市拉開(kāi)租賃市場(chǎng)大幕

10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)同步上線。在緊鑼密鼓地籌備幾個(gè)月后，租售同權(quán)新政開(kāi)始真正與市場(chǎng)的接軌。而隨著各地租賃政策的不斷出臺(tái)和完善，租售同權(quán)可能真要來(lái)臨。

今年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。目前廣州、佛山、武漢、沈陽(yáng)、鄭州、成都、合肥等地都有具體落地政策。

以合肥為例，作為首批12個(gè)試點(diǎn)城市，合肥緊跟“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的節(jié)奏，10月26日，合肥市房屋租賃有限公司揭牌成立，公司注冊(cè)資金20億元，主要任務(wù)是開(kāi)展政策性和市場(chǎng)化的房屋租賃工作，計(jì)劃在今年內(nèi)籌集3000套租賃房源投放合肥住房租賃市場(chǎng)。

京滬雖然不在12個(gè)試點(diǎn)城市之列，但其政策步伐卻絲毫沒(méi)有落后。比如北京發(fā)布的租房新政策中提出了租房落戶、受教育等相關(guān)條款，為承租人提供保障；上海繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，將靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類(lèi)住宅用地，規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。

京滬作為中國(guó)最具代表的一線城市，其落實(shí)租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義更具有代表性。據(jù)北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫介紹，北京等一線城市的常住人口租購(gòu)比例約為4：6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。如何真正激發(fā)這個(gè)巨大的住房市場(chǎng)，是12個(gè)試點(diǎn)城市和京滬租賃新政的使命所在。

4萬(wàn)億市場(chǎng)“藍(lán)海”變“紅海”

隨著租售同權(quán)的落地，租賃市場(chǎng)未來(lái)的前景也被看好。東方證券報(bào)告預(yù)測(cè)，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元，規(guī)模將是目前的4倍以上。這吸引了不少企業(yè)參與到這個(gè)潛力無(wú)限的“藍(lán)海”中來(lái)。

萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)較早進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房企之一。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段，租賃市場(chǎng)前景廣闊。“租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)辦長(zhǎng)租公寓1.2萬(wàn)間至1.8萬(wàn)間，計(jì)劃今年做到10萬(wàn)間。”

在國(guó)內(nèi)一線城市和一些二線城市，除了萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等大型房企旗下新設(shè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，鏈家、我愛(ài)我家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資的自如公寓、相寓等，也出現(xiàn)大量的機(jī)構(gòu)作房東的獨(dú)立品牌公寓商，如蛋殼公寓、YOU＋公寓、魔方公寓、函數(shù)公寓等。

不僅僅是房企，包括螞蟻金服、中國(guó)銀聯(lián)等在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和金融企業(yè)也正瞄準(zhǔn)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，比如螞蟻金服介入了100套租賃房源，利用信用數(shù)據(jù)免除了押金。中國(guó)銀聯(lián)與沈陽(yáng)市房產(chǎn)局合作搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)。

企業(yè)的參與，也激發(fā)了房屋租賃市場(chǎng)的活力，近日A股市場(chǎng)租售同權(quán)概念股一路走高，也可以看出資本市場(chǎng)對(duì)租賃前景的看好。

增加租賃土地供應(yīng)為租賃市場(chǎng)輸血

租賃市場(chǎng)巨大，但從房源來(lái)看，目前并不能滿足市場(chǎng)的需求。

房屋租賃的房源主要來(lái)源于三大渠道。以上述合肥為例，合肥今年要供應(yīng)3000套房，其來(lái)源：一是通過(guò)政府在建的公租房劃轉(zhuǎn)，目前各地都有類(lèi)似的公租房、廉租房建設(shè)任務(wù)和指標(biāo)，這是政府掌握的可分配房源；二是建設(shè)人才公寓項(xiàng)目；三是規(guī)劃租賃住房項(xiàng)目。

從數(shù)量上來(lái)看，公租房、廉租房和人才公寓數(shù)量有限，更大的供應(yīng)市場(chǎng)將來(lái)自新建的租賃項(xiàng)目，如何探索租賃土地的供應(yīng)模式是關(guān)鍵。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市推出租賃類(lèi)土地，未來(lái)可提供房源超過(guò)8萬(wàn)套。目前，北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后開(kāi)始探索租賃土地供應(yīng)模式。據(jù)新華社報(bào)道，北京未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬(wàn)套租賃住房，部分來(lái)源于新增，部分來(lái)源于存量的物業(yè)。今年9月，上海連續(xù)推出多幅租賃用地，10月10日，深圳推出首幅租賃用地，10月17日，廣州也推出了首幅租賃用地。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)出讓的租賃自持用地已近80幅。

此外，如何利用好存量房產(chǎn)也是一個(gè)考驗(yàn)。根據(jù)住建部公布的2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)，全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62%，隨著近幾年住宅竣工規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅私有率繼續(xù)提高。而統(tǒng)計(jì)局六普數(shù)據(jù)公布的城鎮(zhèn)居民租賃占比為21%，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平。從近年房屋出租面積來(lái)看，房屋出租量逐年走低，占同期房屋銷(xiāo)售面積比重也連續(xù)下降。重售輕租的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，相關(guān)的財(cái)稅性政策也未及時(shí)跟進(jìn)并形成體系。

租賃同權(quán)的關(guān)鍵是落實(shí)租的權(quán)利

政策的落地和土地的供應(yīng)，將在一定程度上刺激租賃市場(chǎng)，但租售同權(quán)政策的實(shí)施，真正捋順的是租的權(quán)利，這也是激活現(xiàn)有存量房的關(guān)鍵。如果租的權(quán)利仍然模糊，租售同權(quán)也將只是一個(gè)概念。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松撰文指出，“租售同權(quán)”里的租賃權(quán)利主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。

一是享有公共服務(wù)，不應(yīng)該被歧視。比如警察、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù)，不管是短租還是長(zhǎng)租，都應(yīng)該能夠平等地享受。沒(méi)有公共服務(wù)，租售同權(quán)就白說(shuō)了，比如說(shuō)學(xué)區(qū)房，如果真正落實(shí)租售同權(quán)，必將打破學(xué)區(qū)房的概念。

二是享有租賃產(chǎn)權(quán)。租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該被保護(hù)，而且租賃產(chǎn)權(quán)應(yīng)該跟房屋產(chǎn)權(quán)一樣，享有租賃期限內(nèi)的轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押等權(quán)利。如果沒(méi)有這個(gè)權(quán)利，大規(guī)模的租賃公司誕生不了。否則，就只是黑二房東，全是私底下的，不被保護(hù)的。

三是享有房屋的處置權(quán)。在不違反法律的前提下，對(duì)房屋進(jìn)行改造、更新、重新分割、重新裝修等權(quán)利，包括消防報(bào)批等，這個(gè)權(quán)利非常重要。

而租賃權(quán)利的落實(shí)，也將對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)和觀念產(chǎn)生翻天覆地的變化。

首先是改變中國(guó)人根深蒂固的買(mǎi)房觀念。安居樂(lè)業(yè)是中國(guó)人的傳統(tǒng)，主要原因就是，租售不同權(quán)使得租賃不是一種有尊嚴(yán)的生活方式，如果落實(shí)租售同權(quán)，這種人性將慢慢扭轉(zhuǎn)。

其次是改變房?jī)r(jià)不斷上漲的局面。目前中國(guó)幾乎所有城市的租金回報(bào)率大概在3%左右或者之下，但就是這樣中國(guó)人還是買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，因?yàn)樽夥繘](méi)有同等的權(quán)利。如果落實(shí)租賃權(quán)利，比如說(shuō)一個(gè)長(zhǎng)的租賃期內(nèi)，有對(duì)這個(gè)房屋的改造可能性，那么買(mǎi)與租將并行不悖。陳勁松認(rèn)為，落實(shí)租賃同權(quán)，是中國(guó)房地產(chǎn)后30年最主要的意義。如果沒(méi)有租售同權(quán)的概念，接下來(lái)30年我們的房地產(chǎn)不好收?qǐng)觯績(jī)r(jià)還一個(gè)勁地往上走，這將是典型的“灰犀牛”。

第三是提高核心城市競(jìng)爭(zhēng)力。比如陳勁松認(rèn)為，“租”才是深圳核心競(jìng)爭(zhēng)力。深圳的未來(lái)，取決于深圳人的工作與生活，取決于深圳企業(yè)的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，而“房?jī)r(jià)高”并不是城市的競(jìng)爭(zhēng)力，各類(lèi)人的“平租”才是。

第四是挖掘非商品房的價(jià)值，打開(kāi)一個(gè)巨大的市場(chǎng)。在今天的地產(chǎn)存量市場(chǎng)中，那些非商品住宅、非商品寫(xiě)字樓、老廠房、農(nóng)民房、不適應(yīng)城市發(fā)展的房子的價(jià)值一直是被低估，甚至是被遺棄浪費(fèi)的，比如很多的小產(chǎn)權(quán)農(nóng)民房，由于沒(méi)有房產(chǎn)證，不能交易或者交易價(jià)值被低估，一旦租售同權(quán)，都將以各種形式進(jìn)入租賃市場(chǎng)，全民房地產(chǎn)將由此形成。而這也和1998年的房改有異曲同工之妙，都是激活了一個(gè)巨量的市場(chǎng)，中國(guó)人在住房市場(chǎng)有了更大的自由與資源。

租和售，未來(lái)我們?nèi)绾芜x擇？

租賃同權(quán)之前，丈母娘選女婿的標(biāo)準(zhǔn)之一就是有沒(méi)有房。如果落實(shí)租賃同權(quán)，那么有一個(gè)切實(shí)的問(wèn)題是，未來(lái)我們到底買(mǎi)不買(mǎi)房？

陳勁松也舉了一個(gè)不買(mǎi)房的例子。他說(shuō)，世聯(lián)曾有一個(gè)董事，他是臺(tái)灣人，他在香港就是租房子，從來(lái)不買(mǎi)，他租的是香港半山一個(gè)豪華公寓。當(dāng)?shù)刭I(mǎi)是每平方呎3萬(wàn)塊錢(qián)，租不到20塊。如果買(mǎi)，收租的回報(bào)是不合算的，而租呢，既便宜，又能用這筆本來(lái)要買(mǎi)的錢(qián)進(jìn)行自己看得懂的投資。這樣，你可能因此錯(cuò)過(guò)了很多房子升值的機(jī)會(huì)，但投資你看得懂的股票，比如騰訊的股票，要知道，騰訊上市13年股票翻了300多倍。

在國(guó)內(nèi)其實(shí)也一樣，今天的北上廣深，房?jī)r(jià)已經(jīng)高得嚇人，比如在北京，東城區(qū)、西城區(qū)均價(jià)都超過(guò)了10萬(wàn)元∕平方米，單套房?jī)r(jià)過(guò)千萬(wàn)的比比皆是；而北京同樣是東城區(qū)，租金每平方米100元左右，租售比為1/1000，這意味著要1000個(gè)月（約83年）才能收回購(gòu)房成本。即使是二線城市南昌，以南昌的市中心紅谷灘為例，10月份紅谷灘購(gòu)房單價(jià)約15000元/平方米，但租金僅為約25元/平方米，租售比為1/600，而國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1/200-1/300，這從投資的角度來(lái)看，就非常不劃算了。

從另外一個(gè)方面看，隨著租售同權(quán)的推進(jìn)，售的比例也將越來(lái)越少，租的市場(chǎng)和接受度越來(lái)越大，售和租將達(dá)到一個(gè)平衡，那就是房子是真正用來(lái)住的，而不是投機(jī)的，房屋真正回歸其住宅的本質(zhì)。

如此，是租還是購(gòu)，也將迎刃而解，那就是看我們的具體需要了。