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截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家，其中63家實現(xiàn)盈利，占比為87.5%。從三季報中可以發(fā)現(xiàn)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力明顯改善，凈利潤同比增幅大大高于營業(yè)收入的同比增幅，以往“增收不增利”的現(xiàn)象得到扭轉；行業(yè)分化進一步加劇，凈利潤居前的13家房企貢獻了整個板塊凈利潤總額的八成，行業(yè)集中度進一步提升。

示意圖

由于結算滯后，樓市調(diào)控導致的銷售降溫并未體現(xiàn)在上市房企的三季報中。上證報資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，滬深兩市披露2017年三季報的上市房企有72家，其中63家實現(xiàn)盈利，占比為87.5%。從三季報中可以發(fā)現(xiàn)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力明顯改善，凈利潤同比增幅大大高于營業(yè)收入的同比增幅，以往“增收不增利”的現(xiàn)象得到扭轉。此外，行業(yè)分化進一步加劇，凈利潤居前的13家房企貢獻了整個板塊凈利潤總額的八成，行業(yè)集中度進一步提升。

盈利能力明顯改善

據(jù)統(tǒng)計，72家上市房企2017年前三季度共實現(xiàn)營業(yè)收入6844.38億元，同比增長6.57%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為623.08億元，同比上漲約30.77%，凈利潤增幅大大超過營收增幅，近年來一直困擾房企的“增收不增利”的情況有所改善。

龍頭房企的三季報亦體現(xiàn)出這一行業(yè)變化。前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入1171億元，同比僅增長0.04%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.9億元，同比則大增34.2%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)則更加明顯，其前三季實現(xiàn)營業(yè)收入755.4億元，同比下降13.3%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利82.7億元，同比增長16.3%。

有分析人士認為，這主要由于去年樓市**時銷售的項目進入結算期。在市場回暖、二三線城市房價大漲的情況下，去年銷售的項目大多盈利空間較大，今年進入結轉的高毛利產(chǎn)品占比上升，帶動毛利率改善。

此外，龍頭房企積極通過低息公司債置換此前的高息債，降低融資成本，帶來降費效應，也提升了盈利空間。如萬科三季報顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金943.5億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和（542.3億元）；有息負債中，約65.8%為長期負債，財務狀況相當穩(wěn)健。

行業(yè)集中度進一步提高

地產(chǎn)行業(yè)分化愈加明顯，集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企凈利潤增速明顯，部分中型企業(yè)凈利潤增速有所提升，而一些中小企業(yè)則是直接進入凈利潤下滑通道。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度凈利潤超過10億元的上市房企目前有13家，凈利潤總計為504億元，占上述73家房企凈利潤總額的81%。其中，萬科前三季度歸屬于母公司股東的凈利潤為110.9億元，一家公司就創(chuàng)造了整個行業(yè)18.6%的凈利潤；保利地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤為82.7億元，位居第二位；綠地控股(600606,股吧)歸屬于母公司股東的凈利潤為65.63億元，位列第三位。

從房企前三季度銷售情況也能看出行業(yè)急劇分化的現(xiàn)狀?？硕鸱康禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，包括A股和H股在內(nèi)，已有11家房企銷售規(guī)模突破千億元。其中，碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已超4000億元，萬科和恒大已突破3000億元，三家龍頭房企年內(nèi)的銷售業(yè)績均有望突破5000億元；保利、融創(chuàng)、綠地預計年內(nèi)有望邁入3000億元陣營；中海、龍湖、金地、華夏幸福(600340,股吧)、華潤的銷售規(guī)模均已超千億元；綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝有望在今年實現(xiàn)千億元規(guī)模的跨越。

從銷售數(shù)據(jù)來看，行業(yè)排名居前100位的房企集中度達到53.2%，與2016年全年相比呈上升趨勢。

四季度開局遇冷

不過，房企亮麗的三季報依然難掩其四季度的銷售壓力。“"金九銀十"失色，旺季不旺已成為北京（樓盤）和上海（樓盤）樓市的重要特征。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向記者表示。以北京、上海為例，截至10月27日，上海新房成交24.52萬平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面積不足20萬平方米，同比下跌72.3%。

據(jù)萬得、華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，從今年初至10月中下旬，北上廣深四座一線城市新房成交累計分別為747萬平方米、1499萬平方米、959萬平方米、309萬平方米，絕對量明顯下降。

“重點城市成交繼續(xù)回落，與此同時信貸壓力繼續(xù)顯現(xiàn)，二手房量價調(diào)整強化，建議關注分化的機會。”中信建投分析師陳慎稱。