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中國證券報記者近日采訪北京多個地區(qū)房地產(chǎn)中介機構時發(fā)現(xiàn)，因樓市成交量下滑部分業(yè)主主動降價。業(yè)內(nèi)人士表示，由于國慶中秋長假因素以及調(diào)控政策持續(xù)影響，10月中上旬的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑屬于正常。綜合最近幾月的成交情況來看，市場成交較為低迷。如果政策持續(xù)，信貸繼續(xù)收緊，樓市成交或維持低迷狀況。

示意圖

二手房成交減少

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房住宅簽約8876套，相比8月有所上漲，但連續(xù)4個月成交量低于萬套，是2014年以來的低點。同時，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月中上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3196套，同比下降74.2%。

“2016年我賣了將近40套房子，而今年到現(xiàn)在才成交5套。”近一個月來，某大型地產(chǎn)中介機構經(jīng)紀人李先生共帶客戶看房近百次，但成交量寥寥無幾。在李先生所在的門店，大部分經(jīng)紀人的業(yè)務量都較2016年大幅下滑。李先生向記者表示，以所屬區(qū)內(nèi)的北苑家園茉藜園來說，2015年成交的價格基本上在3萬-3.5萬元每平方米。2016年樓市調(diào)控前，該小區(qū)二手房價格已到6萬元每平方米。而目前小區(qū)在售的二手房源價格，都維持在5萬-5.5萬元每平方米區(qū)間，“下跌比較溫和，難以刺激買賣雙方的交易熱情。”他說。

2016年9月30日，北京出臺樓市調(diào)控政策。政策規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。今年3月17日，北京繼續(xù)收緊樓市政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

一些業(yè)主在二手房市場低迷的情況下，開始尋求通過降價盡早沽清房源。記者以購房者名義在豐臺區(qū)方莊、朝陽區(qū)東大橋等地走訪時發(fā)現(xiàn)，部分近幾年入市的商品房，業(yè)主開始通過各種形式降價求售。如位于方莊區(qū)域的某自帶九年一貫制學校的樓盤，有業(yè)主在8月掛出一套150平方米房源后，原本掛牌價是9.5萬元/平方米，但在兩個多月以來50多次的看房經(jīng)歷后，相關經(jīng)紀人對記者透露，業(yè)主已經(jīng)主動表示愿意承擔契稅和個稅，9月底又主動降價，目前總價較此前下降50萬元左右。

而在大興、昌平等郊區(qū)，二手房源價格下跌程度較城六區(qū)更為明顯。上述區(qū)域相關中介人士對記者表示，大興、房山等地區(qū)2015年底到2016年底上漲過快，在樓市調(diào)控越來越嚴的情況下，遠郊區(qū)買房的目標人群相較于城內(nèi)降幅更快，也導致很多房源價格下調(diào)明顯。“比如黃村區(qū)域的多個老小區(qū)，今年年初成交價在4.5萬-5萬元/平方米。但9月以來，很多樓盤始終沒有成交數(shù)據(jù)，現(xiàn)在很多房源掛牌價在4萬元/平方米左右，而且仍有議價的可能。”相關中介表示。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，就目前的調(diào)控成效看，北京二手房價格跌幅連續(xù)5個月居全國首位，而北京作為樓市調(diào)控最嚴格的城市之一，本輪調(diào)控效果非常明顯。

信貸政策收緊

對于買房者而言，房價下降是樂見其成。從記者調(diào)研的成交情況來看，買房群體在成交議價中態(tài)度也較為堅決，一旦達到自己預期的價格范圍，樂于快速成交。業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，房貸申請難度越來越大，利率水平也不斷攀升。時間拖得越久，購房成本也在增加。有銀行房貸部門人士對記者表示，“今年房貸規(guī)模比去年減少許多，接近年底就更少，現(xiàn)在手頭上有指標，即使基準利率上浮都有人要。”

截至10月26日，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京地區(qū)房貸利率水平稍有上升，目前平均利率約為基準利率的1.08倍，較9月監(jiān)測數(shù)據(jù)，整體利率水平有上浮，但仍處于上浮5%-10%水平。融360監(jiān)測的30家銀行中，首套執(zhí)行基準利率上浮5%的有11家銀行（分支行），分別為建設銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)商銀行、花旗銀行。執(zhí)行首套上浮10%的有11家銀行（分支行），分別為天津銀行、渣打銀行、華夏銀行、匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行、民生銀行、渤海銀行、友利銀行、光大銀行、中信銀行；另有6家銀行暫停受理房貸業(yè)務。

目前，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率折扣。業(yè)內(nèi)人士認為，未來北京地區(qū)房貸利率總體會維持在上浮5%-10%的范圍，銀行利率出現(xiàn)上浮的原因可能源自額度緊張，以及政策監(jiān)管趨嚴，同時也不排除出于自身盈利的考慮。

北京某金融企業(yè)的邱女士，8月份將位于方莊區(qū)域的房子以近600萬元的價格賣出后，目前在陶然亭區(qū)域看中一套同等戶型的房源。由于她在本市已經(jīng)有商業(yè)性住房貸款記錄，因此首付比例提高到6成，600萬元的房款幾乎都用來繳納新購房的首付。“陶然亭區(qū)域更接近中心，各類配套也很完善，盡管銀行房貸利率一直上漲，但還是決定購買。”邱女士表示。

上述銀行商業(yè)銀行房貸部門業(yè)務人士也表示，今年以來，銀行內(nèi)部對于房貸的風控較往年更嚴，對照調(diào)控政策比照的力度也更大，對于貸后的檢查也更為細致。

調(diào)控持續(xù)加碼

與去年同期相比，今年10月北京二手住宅市場成交量明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，受國慶假期影響，2016年10月中上旬北京二手住宅網(wǎng)簽量有12400套，而今年同期僅3000余套。北京二手住宅每日網(wǎng)簽走勢也表現(xiàn)出了同樣的下滑態(tài)勢，今年以來北京二手住宅每日網(wǎng)簽量，已經(jīng)從1000套以上減少到不足400套，市場在“3.17”新政后降溫趨勢明顯。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于北京二手住宅市場已經(jīng)穩(wěn)定在低位，接下來二手房市場必然會繼續(xù)維持現(xiàn)有的調(diào)控力度。與以往相比，這一輪樓市調(diào)控決心更強，力度更大，時間也會更加持久。

10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)披露，近日，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國范圍內(nèi)開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查，檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。

張大偉認為，未來一個月房地產(chǎn)市場價格管控繼續(xù)嚴格執(zhí)行，重點查處市場不規(guī)范的價格行為，特別是繼續(xù)打壓部分限價嚴格城市的不規(guī)范現(xiàn)象。因此，隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場也將不斷降溫。