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同策咨詢研究部在一份2016年9月的《A股上市房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型模式研究》報(bào)告指出：從2009年到2015年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率和凈利率雙雙呈現(xiàn)下降趨勢。毛利率由36.54%下降至28.19%。凈利率則從16.65%下降至9.99%。在此背景下，以申萬行業(yè)分類為基礎(chǔ)，選擇的100家A股上市樣本房企中，有58家房企明確發(fā)布了轉(zhuǎn)型公告。

隨著房地產(chǎn)主市場觸頂“天花板”，地產(chǎn)行業(yè)不再是單一地撬動了水泥、鋼鐵、建筑等上下游行業(yè)的公司，房企已然奔跑在“房地產(chǎn)＋X”的多元化發(fā)展的道路。

有房企看好商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等橫向斷面上的細(xì)分市場；更有甚著跳脫出地產(chǎn)邁進(jìn)金融、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、教育、健康等業(yè)態(tài)?？傊科蠖嘣l(fā)展和獵人狩獵是一個道理，所獵之物絕不僅限兔子、野雞、鳥類等。

而2016年經(jīng)歷了從“地王盛宴”到“資本狂歡”再到“調(diào)控速凍”的市場變化，房企在多元化探索方面呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。

看點(diǎn)一:房企更名表決心

房企求變是依據(jù)市場行情走勢做出的選擇，萬科就是一個很好的例子。

起家于貿(mào)易的萬科，在2003年之前業(yè)務(wù)涉及各個行業(yè)。2003年萬科對標(biāo)美國企業(yè)帕爾迪，砍掉非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦于住宅領(lǐng)域。隨著地產(chǎn)業(yè)拐點(diǎn)到來，2013年做出新的戰(zhàn)略調(diào)整；2015年提出“八爪魚”等戰(zhàn)略構(gòu)想，轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商。在地產(chǎn)黃金時期專注做住宅，在白銀時代與行業(yè)結(jié)盟，伸出八大觸角：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅。

房企謀求多元化發(fā)展并非一朝一夕之事，但2016年房企轉(zhuǎn)型的決心顯得愈加堅(jiān)定。譬如，萬達(dá)今年由原來的商業(yè)、文化、金融三大板塊，調(diào)整為商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，開始全面轉(zhuǎn)型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

也有不少房企為了表明轉(zhuǎn)型態(tài)度將名字改了。“恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”將名字變更為“中國恒大集團(tuán)”,新名稱不再單純突出“地產(chǎn)”。除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，恒大在金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、文化及旅游等產(chǎn)業(yè)積極發(fā)力。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來已有十到二十家房企更名，且更名時間主要集中在2015年以后。2016更名的房企名單當(dāng)然不僅限于恒大一家。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司更改為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司，更名后確立了：在房地產(chǎn)為主業(yè)的基礎(chǔ)上向商業(yè)、資本、服務(wù)等多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

K2地產(chǎn)更名為石榴集團(tuán)，公布其“地產(chǎn)+科技+金融”的業(yè)務(wù)架構(gòu)，加速科技和資本發(fā)展。不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的雅居樂也更名為“雅居樂集團(tuán)”，旨在從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)企業(yè)向多元化集團(tuán)轉(zhuǎn)變。業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、物業(yè)管理、教育、環(huán)保四大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。三湘股份為更好體現(xiàn)“地產(chǎn)+文化”雙主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局及觀印象品牌優(yōu)勢，更名為三湘印象。

看點(diǎn)二:房企“殺氣騰騰”

新業(yè)務(wù)固然美好，但它并不見得有那么大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。不管是“看準(zhǔn)了就上”還是“精心規(guī)劃好”，仍有房企折戟于新業(yè)務(wù)探索之路。

就綠地而言，2015年10月解除了對上海云峰集團(tuán)的委托管理協(xié)議，主動收縮僅次于地產(chǎn)的第二大業(yè)務(wù)：能源。原因在于近年來煤炭、油化行業(yè)呈衰退趨勢。根據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，云峰集團(tuán)業(yè)績下滑明顯：2013年?duì)I收為850億，2014年走了一段下坡路，營收為700億，而2015年前三季度僅為315億元。今年上半年綠地能源業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入僅37.5億元，截至目前，綠地仍在收縮能源業(yè)務(wù)。

夠不著經(jīng)濟(jì)效益的業(yè)務(wù)始終逃脫不了被“舍棄”的命運(yùn)。大刀闊斧進(jìn)行多元化布局的恒大，也于今年9月出售了糧油、乳、水三項(xiàng)業(yè)務(wù)，其原因同樣在于：不賺錢。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年8月31日，恒大的糧油、乳、水業(yè)務(wù)合計(jì)虧損達(dá)到33億元。值得一提的是，2013年至2015年間，恒大給恒大冰泉大手筆砸了超過14億元的廣告費(fèi)用。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企多元化轉(zhuǎn)型失敗的原因或在于選錯了跑道。一些新業(yè)務(wù)所要求的發(fā)展門道和精細(xì)化管理等方面非開發(fā)商所擅長。加之地產(chǎn)行業(yè)本身重資本高利潤的行業(yè)，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)和金融可能更符合目前開發(fā)商的基因。

早在當(dāng)其它房企們一頭扎進(jìn)在地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張之時，萬達(dá)就已開始瞄準(zhǔn)多個全新領(lǐng)域的開拓。其于2014年雙腳就踏進(jìn)了電商領(lǐng)域，直至現(xiàn)在仍在不斷試錯、尋找“站穩(wěn)腳跟”的平衡點(diǎn)。由萬達(dá)、騰訊、百度共同注資的飛凡，經(jīng)過一年多發(fā)展后，騰訊和百度卻在今年紛紛離場，這也從另一個角度說明，飛凡仍未踩對正確盈利節(jié)點(diǎn)。騰百萬生態(tài)圈打破后，與恒大直接砍掉“糧油、水、乳”不同的是，目前飛凡還在努力推進(jìn)，從“購物中心招商難”的角度切入，在12月提出了“實(shí)體+互聯(lián)網(wǎng)”的新思路。

看點(diǎn)三:金融閃閃發(fā)光

2014年是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個拐點(diǎn)，多元化發(fā)展趨勢也逐漸凸顯。與前兩年不同的是，原來有些房企盲人摸象，進(jìn)入各個領(lǐng)域如：互聯(lián)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、智能家居、教育、醫(yī)療等。但通過今年的探索，房企普遍聚焦于金融方向。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬在“中國不動產(chǎn)金融年會2016”論壇上表示：很多房地產(chǎn)公司告訴我在投資金融牌照和上市公司的股權(quán)，這是最近一兩年大的公司的現(xiàn)象，尋求地產(chǎn)和資本的相互協(xié)同，利益的最大化，同時也尋求一種風(fēng)險最小化的方式。

2016年在地價高企地王頻現(xiàn)的刺激下，多數(shù)開發(fā)商借入金融力量迅速在行業(yè)獲得發(fā)展。

億翰智庫的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，房企公司債發(fā)行規(guī)模已達(dá)7481億元，融資方式占比前三位的分別為公司債、銀行貸款、海外發(fā)債。

而目前房地產(chǎn)金融市場已經(jīng)形成了包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、特定資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)融資、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）在內(nèi)的多元化融資格局。

在億翰智庫《2016年上半年上市房企融資排行榜TOP100》榜單中可知，上半年恒大通過融資凈獲取現(xiàn)金967.8億元。華夏、融創(chuàng)、融信融資凈現(xiàn)金流分別為225.5億元、198.4億元和114.35億元。融資無疑為房企在銷售業(yè)績、企業(yè)并購、拿地等方面提供了強(qiáng)大的資金流。

五礦地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理何劍波在“中國不動產(chǎn)金融年會2016”論壇上：金融和地產(chǎn)的加速融合會促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，或者說更大、更快整合，未來五年、十年，可能地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生很大變化，可能會有一些超級的地產(chǎn)巨頭涌現(xiàn)出來，而且可能橫跨國內(nèi)、海外，甚至可能在地產(chǎn)和金融兩界縱橫，這個將來會是比較大的趨勢。

看點(diǎn)四:演一出聯(lián)動戲碼

自綠地提出了“大金融”、“大消費(fèi)”、“大基建”發(fā)展戰(zhàn)略后，四大業(yè)務(wù)發(fā)展齊頭并進(jìn)。

2016年，利用國資背景優(yōu)勢逐步搭建起“中綠建”企業(yè)體系的基建產(chǎn)業(yè)平臺，在拓展地鐵、高速公路、濕地公園等大型城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項(xiàng)目方面收獲頗豐。截至今年6月末，在建項(xiàng)目1,869個，總計(jì)金額1,487億元，新簽合同530億元。上半年建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入309.8億元，毛利率6.25%。中銀證券在綠地控股中報(bào)點(diǎn)評的研報(bào)中表示：雖然基建項(xiàng)目利潤率偏低，但在土地成本高企的現(xiàn)狀下有望與地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策也認(rèn)為，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的方式可獲得一些更低價土地資源、更多的利潤空間。

多元化發(fā)展路徑有千千萬萬種，而與地產(chǎn)主業(yè)產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)的這一路徑在養(yǎng)老、文旅、醫(yī)療等多方面都有體現(xiàn)。

恒大健康發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)最開始是通過獲取醫(yī)療用地建設(shè)醫(yī)院，與相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略合作的模式。2015年10月，在海南競得博鰲樂城先行區(qū)地塊，與哈佛布萊根和婦女醫(yī)院簽訂的戰(zhàn)略合作，建設(shè)博鰲恒大國際醫(yī)院。2016年1月，通過附屬公司在三亞海棠灣競得醫(yī)院用地和商服用地兩地塊。

而12月5日，旗下廣州市凱尚健康產(chǎn)業(yè)有限公司拿下的西安長安區(qū)2宗土地，性質(zhì)是居住商服用地。

養(yǎng)老地產(chǎn)涉及醫(yī)療、教育、文體、餐飲等多個領(lǐng)域，需投入較多的人力和資金成本，且養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，運(yùn)營難度較大。拿藍(lán)城小鎮(zhèn)來說，目前已有十個小鎮(zhèn)落地，其中也不乏標(biāo)桿項(xiàng)目。傅林江告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，平均一個小鎮(zhèn)總投入資金需80-100億元。一個小鎮(zhèn)要想達(dá)到100億的銷售業(yè)績，其回款期極為漫長。在后期運(yùn)營上，綠城仍然在醫(yī)療、教育、文旅方面仍然需要不斷探索。

據(jù)悉，一般旅游地產(chǎn)項(xiàng)目2到3年就可全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利。集周邊豐富的自然資源，是一個旅游、休閑、度假、居住多維度的置業(yè)項(xiàng)目，其優(yōu)勢顯而易見。但旅游地產(chǎn)同樣在人氣聚集和后期經(jīng)營上凸顯難度。

大型房企中最早做旅游地產(chǎn)的為雅居樂，在如海南、云南等旅游城市圈地開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。其模式主要是依托當(dāng)?shù)鼐坝^，開發(fā)別墅、洋房、小高層的綜合社區(qū)，通過銷售收入回款。

根據(jù)雅居樂年報(bào)半和半年報(bào)可知，海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績尚佳，但好趨勢并沒有在云南得以延續(xù)。而雅居樂在云南的土儲量，截止到6月30日超500萬平方米，合計(jì)占到集團(tuán)總土儲的15%。

可見，“烈馬”是“烈馬”，但駕馭難度與其優(yōu)勢是成正比的。值得注意的是，項(xiàng)目發(fā)展受困仍有房企前仆后繼，除了看好養(yǎng)老、文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景外，或也有房企存在通過其獲取土地資源的意圖。

戴德梁行董事、華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管馬昇華分析認(rèn)為，相關(guān)開發(fā)需要更高的發(fā)展思維和戰(zhàn)略，故往往導(dǎo)致規(guī)劃與落地有較大落差的情況，導(dǎo)致發(fā)展并不見好的情況經(jīng)常出現(xiàn)。由于近年土地價格的不斷飆升讓越來越多中小型房地產(chǎn)企業(yè)面對拿地困難，故很多房地產(chǎn)企業(yè)把目光放在門檻相對較高的的養(yǎng)老、文旅等地產(chǎn)板塊，希望通過運(yùn)作能獲取土地資源。

在房地產(chǎn)未來發(fā)展的宏大框架之下，房企永遠(yuǎn)是地產(chǎn)時代最鮮活的標(biāo)本，以其不同的姿態(tài)不同的觸角沉淀在時代的畫框之中。