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3、中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的分析框架

特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市房?jī)r(jià)，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。這些城市的房?jī)r(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力相關(guān)性強(qiáng)。相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè)，北京、上海的房?jī)r(jià)，超過(guò)紐約是大概率事件。但是，因?yàn)榧~約是全球房?jī)r(jià)的錨，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始，大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇、逐步趕頂?shù)男盘?hào)。

在第二部分中，關(guān)于大周期的分析邏輯,是基于經(jīng)濟(jì)體的。但對(duì)于大型經(jīng)濟(jì)體的核心都市，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。量化研究表明，這些城市(如紐約、北京、上海)的房?jī)r(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與以下三個(gè)指標(biāo)緊密相關(guān)：經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力。

所以，在大周期的框架下，對(duì)于大經(jīng)濟(jì)體而言，不同城市房?jī)r(jià)的決定因素是很不一樣的。

萬(wàn)科在2012年做了一個(gè)研究，下圖為2013年的全球重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表，那個(gè)時(shí)候，北京已經(jīng)攀到了第八，上海第十，深圳第十三。

截止2015年12月，上海北京豪宅的價(jià)格繼續(xù)攀升，位居第八、十左右。

與紐約類似，北京、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市。這類城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、?dāng)?shù)刭?gòu)買力水平的相關(guān)性相對(duì)很弱。為什么呢？紐約是美國(guó)的紐約，就像上海、北京是中國(guó)的北京一樣。這樣發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)，尤其是豪宅的價(jià)格，將是由全國(guó)的富人們而不是本地的富人們決定的。

不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上，我們都能發(fā)現(xiàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量（不是人均財(cái)富）和財(cái)富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系數(shù)衡量）和城市的房屋供應(yīng)能力（具體包括開(kāi)發(fā)率、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo)），才是分析這種城市房?jī)r(jià)的框架。

從第一點(diǎn)看，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體了。不發(fā)生大的變動(dòng)，人口基數(shù)大，財(cái)富總量超過(guò)美國(guó)是遲早的事兒。第二點(diǎn)，中國(guó)基尼系數(shù)大約在0.56（2014年水平），高于歐日美。也就是說(shuō)，中國(guó)財(cái)富集中程度一直超過(guò)美國(guó)。

這兩個(gè)需求端的因素告訴我們，對(duì)于北上深這種一線城市的房產(chǎn)的需求，中國(guó)比美國(guó)高。

那么從供給端來(lái)看呢？從下面一些數(shù)據(jù)分析可以得知，北京、上海的住房供應(yīng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于紐約（e.g.,開(kāi)發(fā)率低，居住用地比例低，容積率也不占優(yōu)勢(shì)。）

從下面這兩張圖可以看出：中國(guó)一線城市的土地利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國(guó)際化大都市。2010年,北京、上海、廣州、深圳的城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模僅占城市土地面積的15%-39%，遠(yuǎn)低于新加坡(90%,2000)等一些國(guó)際都市。甚至未達(dá)到東京(51%,1972)、巴黎(50%,1970)、首爾(52%,1972)等城市1970年代的水平。（從2010年之后這個(gè)情形一直在加重，并未改善。）

相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡(jiǎn)單的供需分析可以預(yù)測(cè)，北京、上海的房?jī)r(jià)，超過(guò)紐約是大概率事件。到了2015年，這個(gè)已經(jīng)快成為現(xiàn)實(shí)了。

由于這份研究是2012年做的，當(dāng)時(shí)深圳、廣州對(duì)全國(guó)購(gòu)買力的吸附能力還明顯弱于北京、上海。但最近兩年，深圳的創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，空氣質(zhì)量好（弱化了醫(yī)療配套的劣勢(shì)），有成為國(guó)內(nèi)第三個(gè)核心都市的跡象，這也是從另外一個(gè)角度解釋了為何深圳去年房?jī)r(jià)大漲了4-5成。

從全球范圍來(lái)看，東京和香港都是大都市房?jī)r(jià)破滅的典型案例，而紐約的房?jī)r(jià)一直都是大都市中最健康的。所以當(dāng)時(shí)的研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，紐約是全球房?jī)r(jià)的錨，房?jī)r(jià)超過(guò)紐約是風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始，房?jī)r(jià)大幅超過(guò)紐約則是泡沫加劇的開(kāi)始，是逐步趕頂?shù)男盘?hào)。