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答：唉！“江南多少前朝事，說與人間不忍聽”。日本90年代崩盤的股市，我們從10年前就開始講了，甚至有人拿出20年前的報紙，都在呼吁打擊房價泡沫了。各種數(shù)據(jù)，指標都在討論一個大泡沫已經(jīng)早就形成了，聽信這個“警世明言”的人，不知多少辛酸淚??！

現(xiàn)在還要說的是，這是一個“狼來了的故事”，還是一個“杞人憂天”的故事？當然說任何預(yù)測必須有個時間限制，我們姑且地把它定為五年好了。

五年之內(nèi)，我們能否像90年代的日本呢？

（1）完成城市化，最重要的是完成大都市圈化？

（2）產(chǎn)業(yè)聚集完成，公共服務(wù)均等化？

（3）貨幣完全自由兌換？

（4）城鄉(xiāng)收入差別徹底解決？

（5）產(chǎn)業(yè)國際化，海外收入約等于國內(nèi)收入？

（6）房屋按揭貸款占GDP的50%？

我趕腳一個也達不到！

深圳的情況比較特殊，這是一個只占上海面積1/6，卻容納上海人口一半的中國最大移民都市。深圳房價對總體上的貨幣供應(yīng)和人口增長非常敏感，你說深圳假如出現(xiàn)30%~40%的房價下跌，會有多大的問題？

我想起了2004年、2008年的情況，當時深圳局部地區(qū)確實出現(xiàn)了房價下跌40%的情況。當時某報紙和專家曾預(yù)測由于深圳按揭貸款率高，會出現(xiàn)一千億左右的不還按揭的銀行壞賬。到了年底，房價并未回暖，銀行有壞賬嗎？萬分之一的壞賬也沒有！

正如去年股災(zāi)，多少人損失遠超50%？多少人配資啊？請問有多少人跳樓？有多少人上街游行？

對于市場經(jīng)濟，對于價格波動，深圳人是全國理解最深的，他們服從規(guī)則，愿賭服輸。反而當政府亂改規(guī)則，比如去年佳兆業(yè)事件，買樓的人沒法產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主們就會上街抗議表達訴求！這就是深圳！

怕泡沫，政府完全可以給銀行下指令收緊按揭啊！誰家的孩子誰家抱么。咱們有些媒體能否不把成人當孩子，把孩子當成人？說句不中聽的話，成年人用自己的錢干不違法的事，“干卿底事？”

七問：你這是絕對的市場原教旨主義！對于深圳房價這種非理性瘋狂，不正是市場失靈的表現(xiàn)嗎？太多的人在為短期利益炒房，而且房產(chǎn)中介為了自己的利益不正是房價的推手嗎？

答：這是兩個問題，一個是深圳房地產(chǎn)市場是否是賭場；一個是房地產(chǎn)中介的角色咱們分開來說。

關(guān)于泡沫市場的問題，傳統(tǒng)上有3個判斷標準，必須同時成立：

（1）杠桿，所謂“以小博大”。規(guī)則上，抵押按揭杠桿超過90%。

（2）轉(zhuǎn)手率，“炒樓”最重要的指標是每年轉(zhuǎn)手率到底有多少次，香港97年之前是7次，也叫“擊鼓傳花”率；

（3）居民杠桿率，指標是抵押按揭總額占GDP的比率，美國次貸危機前是80%，危機之后是70%，日本是50%，中國是多少？不到20%。

我趕腳中國一線城市這些條件一個也不具備！所謂“首付貸”加了居民杠桿，聽上去像，但事實上與美國次貸完全兩樣。試問哪個家庭沒有資金安排，而需要3個月到2年時間籌集一大筆錢呢？首付貸只有當時間超過三年的，才能叫做加杠桿。

至于轉(zhuǎn)手率，試問我們兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的嚴格限制，誰能做到一年內(nèi)“擊鼓傳花”？

“西施若解傾吳國，越國亡來又是誰”？

關(guān)于房地產(chǎn)中介的作用，我只能借用“女人是禍水”來用做自我辯解了。

我特別理解，當房價上漲時，大家對房產(chǎn)中介憤恨之情。誰讓中介充當一個報價的角色呢！

王小波曾講過一個中亞古國花剌子模的信使故事，說，這個花剌子模王國有個奇怪的邏輯，只要戰(zhàn)斗前線的信使傳來捷報，全國就舉國歡騰，視之為英雄；如果這個信使傳來失敗的消息，就視之為惡魔，被砍頭。我覺得過國人和有些媒體的水平，和花剌子模王國的人沒有大的差別，我們房產(chǎn)中介幾乎就是信使的待遇啊。

我對西施的故事特別反感！這是典型弱勢群體被強權(quán)污垢后的故事，國人竟相信了這個傳說，俺只能呵呵了。

其實，中介的理論經(jīng)過幾百年的論證，非常清楚了，她們是靠成交的量來收取傭金的，請問是價格低成交容易，還是價格高成交容易？

八問：不對呀！俗話說得好，“買漲不買跌”，當然是中介拼命營造上漲趨勢，才能造成大家跟風而成交量上升啦！

答：說得不錯！但一個大趨勢和中介營造無關(guān)。中介既不能超發(fā)貨幣，也不能縮小供應(yīng)；既不能縮減稅費，也不能改變程序；既不可讓人群流動，也不可讓產(chǎn)業(yè)集聚；既不是房產(chǎn)擁有者，也不是房產(chǎn)購買者；既不能修改城市規(guī)則，也不能提供周邊配套；既不能制定交易規(guī)則，也不能改變交易規(guī)則；她們只是市場的詮釋者?。?/p>

說中介是房價上漲的推手，那么請問房價下跌，中介是怎么回事呢？她們怎么不力挽狂瀾呢？比如說，在我的家鄉(xiāng)東北，難道說房價下跌也是她們的作用？“西施若解傾吳國，越國亡來又是誰？”

說中介不停地在鉆規(guī)則的漏洞和空子，因此就是罪大惡極，俺也不同意。這只能靠完善規(guī)則才是正道，你規(guī)則有問題就不能怪人鉆空子啊。人類的法律規(guī)則不就是這樣完善的嗎？

“山明疑有雪，岸白不關(guān)沙”我們不能拋開真正的原因，而柿子專挑軟的捏吧。